现代文化商业街及住宅项目可行性建议书

经济发展趋势分析是以资源开采为主的城市，中央省属大中型企业是工业的主体，从目前国家经济布局结构调整国家产业发展重点和这些企业的的现状看，原有工业未来很难有快速的发展。

优势资源锐减的现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对的经济带来新的机遇。

省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州天水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于中心支点的位置。

这为承接省会城市的辐射，利用兰州的各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用的资源和坚实的物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实的基础。

近两年来的发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发大发展的势头已经形成。

住宅和商铺市场分析住宅和商铺市场供给情况分析年以来，的城市建设规模得到了前所未有的发展，各类房屋建筑面积增加了万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以的速度增长。

人均居住面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。

据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占。

然而由于经济条件住房体制人口增长，以及老城区可利用的开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。

的住房供需矛盾仍十分突出。

从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占的比例仍然很小，大部分为单位分配的福利房和租用房，住宅的消费潜力和市场空间还很大。

根据年房屋普查资料显示，在现有的经营商铺中，已被购买的占。

随着住房分配的货币化，消费信贷的扩展和二三级市场的有序落实。

商品房将成为居民主要的房屋来源。

住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅万平方米，商业营业用房万平方米。

在定程度上缓解了单位和个人的用房困难。

从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中的，况且周围又有规模较大的住宅小区，对商业的发展是有利的，将会给商铺的销售带来定的商机。

调查资料显示，有近的居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺的人只占，并且只选择层商铺。

表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民的首选。

同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激烈的竞争。

项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点是目前省经济发展较为迅速的地区之，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业的发展奠定了有力的基础。

的房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在的局面。

西区住宅空置率达，商铺空置率达。

随着西区人口的增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业的发展和繁荣。

各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显的楼盘会畅销无阻。

的住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征西区化特征随着政治经济文化中心的西迁，以及居民对居住环境质量要求的日益提高，西区楼盘发展迅猛。

前几年是西区东部东部板块，近两年是西南西南板块和西北西北板块的发展引人注目。

主体特征日益明显房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。

品牌因素日益走强历经余年的房地产业，随着外地房地产开发企业的进驻，带入了先进的经营和管理理念，近两年已形成了些著名的品牌。

如新世纪花园云锦苑等。

这些品牌在消费者心目中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之。

大规模的商品住宅和商铺主要分布在西区的西北板块，纺织路以北，经五路以东线。

东南板块，纬二路与经七路线，多以层是商铺，二层以上是住宅分布。

项目所在地区域环境分析区域定义本项目位于西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相连，这在距离和时间上把建成兰州的后花园成为可能。

鉴于区域交通特点及已经逐步形成的西区房地产开发板块，现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。

现状与规划现状所研究区域已经成长为新的中心商务区，新的城市中轴线穿越其中，是省年批准设立的首批省级开发区之，经过十多年的逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区自由贸易区建筑城文化教育城张家岭公园，市民广场旅游度假村等若干各具特色的区块。

在西区经济开发区的影响和带动下，毗邻西区本项目的静态盈利能力是能接受的。

现金流量表与动态盈利分析分别计算全部投资和自有资金的经济效益，项目评价的主要指标有财务内部收益率财务净现值投资回收期等。

全部投资内部收益率所得税前为，净现值为万元资本金内部收益率为评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表表和资本金现金流量表表。

从指标可以看出，本项目全部投资与自有资金的财务净现值均为正值，财务内部收益率均大于银行贷款利率及基准收益率，说明本项目的动态盈利能力水平也是可以接受的。

资金来源和运用表与项目资金平衡能力分析资金来源和运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

从表中可以看出，本项目在达到预计的销售率和售价的前提下，每年都有盈余的资金，在计算期内项目，每年的资金流入都大于资金流出。

本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力主要依赖销售收入，若市场情况变化，销售不理想，则有可能使项目面临财务危机。

项目的不确定分析盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的商铺销售率为，用于销售部分的商铺投资利润率为零。

也即投资刚能保本。

般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较低，本项目的盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度较低。

敏感性分析从经济效益分析的评价指标及现时的市场情况看来，在各主要成本要素中，本项目的土地成本税费财务费用等因素相对固定，而建安成本对项目收益影响最大，本项目的推出面临定的市场竞争，预期的售房价格的变化也会对项目产生影响。

清偿能力分析申请抵押贷款万元，约定从第四年起三年内偿还，其资金来源主要为可利用预销售收入。

经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。

贷款风险评估项目主办单位根据工程进度用款情况拟向银行以抵押方式申请贷款万元，宽限期年，年等本还款。

抵押物及其估价抵押物为主办单位取得的国有土地使用权证。

该抵押物由主办单位委托房地产评估中心评估，估价内容为总建筑面积为平方米，建筑用地面积为平方米。

估价报告将价格定义为委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用部分设备费用。

熟地价是委估地块达到七通平，住宅用地年商铺用地年土地使用权的市场价格。

同时，含开发所支付的前期工程费设备款部分及其他费用。

贷款偿还能力的评估根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的三年内归还，评估进步分析了如销售受到影响，即使年内销售率只达，即不影响贷款的偿还。

因此，贷款偿还能力是强的。

项目风险分析项目市场风险本项目面临的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以及潜在的竞争对手与竞争楼盘。

目前的房地产市场，尤其是西区的住宅市场，已经是供过于求的情况，据统计，全市商品房空置面积达平方米。

在老城区除了市场有效需求不足，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等因素外，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要的原因。

而新城区的较大楼盘都十分重视环境建设。

并且房价略高于老城区，由于受人口及服务性设施少等因素影响，购房者目前正处于观望阶段。

本地快附近已开盘的有西部大市场西苑小区等物业，它们具有价格上的优势，缺少项目开发的建设特色和品位，这些楼盘的存在将使本项目面临更大的价格竞争压力及营销压力。

本项目的市场定位是文化商业休闲娱乐街，项目定位是建立在商业街和小区合理的规划基础上，包括总体规划配套环境规划户型规划等。

应从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的市场的风险。

项目财务风险由项目的财务分析报告可以看出，本项目的静态与动态盈利能力指标均超过了行业的基本标准。

财务评价结果显示是可行的，但仍然要看到这其中存在有较大的风险。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，为减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

资金风险本项目总占地亩，首期亩开发的总投资据初步测算约需万元，这不包括为取得后续土地的地价款，因此对整个项目开发而言，其所需的资金数额较大，按项目的开发进度计划贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年的上半年的资金需要量将达到峰值，旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重的资金短缺，从而给开发带来较大的资金压力，也可能面临较严重的债务危机。

因此，在项目开发的全过程中加强营销，确保销售率是非常重要的。

销售率风险从项目的盈亏平衡分析中看出，在目前设定的售价下，本项目销售率的盈亏平衡点高达，这意味着项目要达的销售率才能收回投资。

当然，这方面与项目的首期开发中投入的基础设施建设费用较大有关，同时也与我们在定价中偏于保守有关。

但不管怎样，这结果值得引起重视。

项目经营管理风险在项目的实施过程中应优化设计，采取切实可行的工程技术措施方案，在施工管理中，严格控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

也是降低本项目风险的因素之。

项目特征综述评估结论与建议项目特征综述通过上述的分析，我们可以得出本项目具有如下的特征项目目前所处的宏观经济环境状况良好，项目所在的地区平川靖远以及项目所辐射的兰州宁夏部分地区的经济都保持着两位数的持续发展势头，居民生活水平继续提高，房地产的消费力持续攀升。

受地形的制约，城市总体规划安排向西发展，本项目所在地是新城区中心东北角，位于高科技工业产业园的边缘，预期经济会有较快发展，人口将会大幅增加，基础设施建设将会有较大改善。

这些都将会有利于房地产的建设和销售。

有利于商业的发展。

的商铺和住宅市场目前基本上是供大于求的卖方市场，老城区东区商铺住宅空置率低。

新城区西区商铺住宅空置率高，商铺空置率大于住宅空置率。

这种局面