湘景豪庭小区项目可行性建议书

四是外部经济环境的不确定因素和不稳定因素依然存在。

世界经济的发展走势存在较多的不确定性，贸易保护主义可能加剧，霸权主义恐怖主义仍将存在，新的区域不稳定因素可能凸现，我市未来经济发展随时有可能受到影响。

湘潭市委市政府制定的东建西改城市发展战略深得人心，极大地鼓舞和增强了全市人民对旧城区建设的信心和决心。

随着优惠政策的出台，营造了良好的投资环境，世行亚行贷款项目的启动，国内外客商云集潭城，投资兴业。

年，全球著名资信评估机构美国的福布斯发布中国大陆个最佳商业城市，湘潭排名第位在中国大陆最适宜开设工厂的个城市中，湘潭排名第位，在中国大陆最适宜居住的城市中，湘潭排名第位。

三项目所在地区房地产市场分析湘潭总体经济环境年我市经济继续平稳增长。

全年实现地区生产总值亿元，按可比价计算，同比增长，高于全省平均水平个百分点。

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

按常住人口计算，人均生产总值为元，增长。

财政收入增长较快。

据快报统计，全市财政总收入亿元，增长，其中地方财政收入亿元，增长。

二湘潭固定资产投资投资总量进步扩大。

全市全社会固定资产投资突破亿元，达亿元，增长。

其中城镇以上固定资产投资亿元，增长。

全年施工项目个，其中建成投产项目个。

重点工程建设实施顺利。

全年个在建的重点工程建设项目实际投资亿元，增长。

其中完成城建投资亿元，增长。

河东大道改造提质，体育公园湘江防洪景观道城区段和福星中路等城建重点项目加快推进。

河东污水处理厂期工程全面完工，河西污水处理工程竣工验收。

湘潭湘乡火车站改扩建工程开工建设，湘潭火车站站房面积将扩大到万平方米，成为规模始发站。

三湘潭房地产的总体形势建筑业平稳发展。

全年建筑业实现增加值亿元，增长。

具有资质等级的建筑企业家，实现利润亿元。

房屋建筑施工面积万平方米，增长房屋建筑竣工面积万平方米，下降。

房地产开发产销回落。

全市房地产开发投资亿元，下降。

商品房竣工面积万平方米，下降商品房销售面积万平方米，下降商品房销售额亿元，下降商品房空臵面积万平方米，增长。

四湘潭房地产价格的增长随着长株潭三市建设两型社会的逐步实施城市中心区的东移和城市化进程步伐的加快，我市房地产市场价格并未受到太多市场影响价格依然坚挺。

年至今我市区房屋销售价格上涨，土地交易价格上涨，物业管理价格上涨。

在房屋销售中，新建商品小高层住宅均价达元平方米，同比上涨，新建非住宅商品房销售均价达元平方米，上涨，二手住房销售均价为元平方米，上涨。

湘潭房地产价格依然坚挺，分析其原因，是土地价格并未下调，二是报建费日趋增长，三是材料费虽然下降但仍处于较高水平，四是市场需求拉动，当然也不排除开发商炒作的因素。

受以上因素的影响，以及湘潭与邻近的长沙株洲市房地产比价的影响，预计我市房地产价格年内仍是坚挺甚至有可能小幅上升的趋势。

五湘潭市民可支配收入情况人民生活水平稳步提高。

据城市居民户抽样调查，年月月我市城市居民家庭可支配收入元，同比增长消费支出元，同比增长。

商品房价格预测曲线年年商品房平均价格预测曲线高层线多层线标注参考线根据上图我们可以非常轻松的算出每年湘潭市商品房销售均价的递增基数如多层年到年的递增基数为年到年的递增基数为元元元元元元元元元元年年年年年年预测年到年的递增基数为年到年的递增基数为高层年到年的递增基数为年到年的递增基数为总结根据上面每年度的住宅均价递增基数，预计年底到年底的递增基数如保持年的递增水平，那么湘潭市年市内多层住宅平均房价将达元平方米，高层住宅平均房价将达元平方米，如在上年递增基数的基础上递增那么我市的多层房价很有可能突破元的大关。

同时高层住宅均价很有可能突破元的大关。

备注以上预测佐证均来源于湘潭统计年鉴以及湘潭统计公报等数据。

我市人均可支配收入预测图年年湘潭市人均可支配收入预测图单位元年根据湘潭市城市居民年人均可支配收入的增长率来计算，年我市年人均可支配收入将达到元。

所以根据我市年人均可支配收入年的增长变化预测，我市年人均可支配收入在年还是会成直线增长，假设湘潭市年人均可支配收入按年的每年增长的速度递增，年人均可支配收入将达到元。

备注以上预测佐证均来源于湘潭统计年鉴以及湘潭统计公报等数据。

四本项目房地产销售情况分析住宅是居民生活消费中重要的生活必需品，但是，目前湘潭市市年年年年年预测区约有万户购买不起套型结构住房，按照每由审批部门核准。

如若建设单位改变招标方式，拟采用邀请招标的，建设单位应根据湖南省实施中华人民共和国招标投标法的办法的第十六条，对采用邀请招标的理由作出说明，报审批部门核准。

如若不采用招标方式，建设单位应根据办法第二章第五条做出说明，由审批部门核准。

项目招标基本情况详见下表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土建工程安装工程监理设备重要材料其他第五章财务分析项目成本核算范围项目建筑成本，公共设施，小区附属工程及相关手续费贷款利息税费管理费用等详见下表项目建筑成本核算表表项目投资构成分析表单位万元项目投资数土地费用其中土地出让金契税其他费用拆迁费用二前期工程费其中规划勘测设计费报建费三房屋开发费其中建安工程费多层万高层万附属工程费四销售费用五管理费用六财务费用七白蚁防治环保环卫费八其他费用九不可预计费用合计土地费用万元前期工程万元房屋开发费用万元管理费用万元按建设成本的计提财务费用万元，按综合还款期三年发生的财务费用，以基准利率计算销售费用万元，按销售收入计算白蚁防治环保环卫费万元其他费用气象占破消防图纸会审验收可研抵押登记评估保险费等万元不可预见费万元，按总成本的计五项目成本合计根据以上各表费用统计，该项目直接成本为万元第六章项目销售估算项目价格定位本章拟根据本报告第二章项目客户定位的项目价格定位来进行销售估算，具体数据如下高层住宅均价元车位均价元个沿街商业均价元多层住宅均价元酒店商场租金反推均价元办公楼自用租金反推均价元二项目销售收入估算根据以上项目价格定位，初步对销售收入进行估算，具体情况见下表表六项目销售收入估算表单位万元序号销售对象总建筑面积单价合计高层住宅元多层住宅元沿街商业元车位个元个酒店商场元办公楼元合计销售收入万元三项目销售计划表根据本项目的经营策略施工进度安排本项目市场供需状况的调查，以及本项目的设计施工情况，确定其项目销售计划如下表七项目销售计划表单位万元销售阶段销售时间销售比例回款金额年上半年预售年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年第七章项目施工进度与筹资计划项目施工时间根据施工进度安排与实际施工进度并充分的考虑到雨季农民工农忙等误工时间，时间制定如下年月日至年月日合计工期个月二工程进度及酬资计划表工程进度及酬资计划表单位万元编码施工名称施工时间资金需求自酬贷款桩基交叉施工个月全部主体交叉施工个月竣工个月全部合计表二其他费用单位万元附属设施配套前期费用编码项目名称施工时间资金需求自酬贷款附属设施配套按竣工工期全部前期费用个月全部合计三资金筹措计划本项目资金全部自筹，但根据可行性研究报告的编制要求，财务费用是不可省略项，所本方案按开发成本的万按三年期贷款，年利率计算财务费用。

第八章项目效益分析主要分析依据和说明建筑项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法项目设计方案及房地产市场调查。

本项目总建筑面积为平方米。

工程施工计划在年内全部竣工二数据汇总项目总投资人民币万元二项目总销售收入人民币万元三项目可实现利税人民币万元四项目可实现贷款利息人民币万元五项目可实现税前利润人民币万元三盈亏平衡分析根据以往房地产开发经验，影响本项目利润的几个主要因素分别为总投资销售收入销售率等。

当上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零时，既项目盈亏平衡时的临界点。

项目不确定因素总投资总销售收入销售率正常情况因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值利润利润变化幅度盈亏平衡点分析综上所述，当项目的投资总成本增加，或总销售收入下降，或销售率下降时达到盈亏平衡点。

根据市场调查和我公司以往开发经验以及湘潭建筑材料商品房供需情况等，该项目的投资总成本增加不会超过，总销售收入不会减少，销售率不会低于所以该项目有盈无亏。

四项目财务净现值与财务内部收益率分析财务净现值财务内部收益率根据净现值指标作用分析该项目财务净现值为表明项目投资的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且根据该项目的为所以该项目赢余情况非常理想。

根据财务内部收益率作用分析该项目财务内部收益率为，根据财务内部收益率的作用分析，当内部收益率时项目处于盈利状态，所以该项目不但处于盈利状态，而且属高盈利状态。

五项目敏感性分析敏感性分析是通过分析项目各种不确定性因素变化定幅度或变化到何种幅度时，对方案经济效果的影响程度根据以上综合分析，对该项目收入下降总投资上升等不利因素的变化进行敏感性分析，具体情况如下项目总投资增加由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达，如果的投资额增加，那么从全部资金的情况来看，利润率，项目可行。

项目销售收入减少在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资情况看，财务净现值下降至万元，其值仍大于零，项目仍然可行。

项目敏感性分析图示意利润万元销售收入总投资参量敏感性分析表单位万元变动幅度变动因素项目总销售收入项目总投资六社会效益评价本项目为广大中低收入住房困难的城市居民提供了安全舒适的住宅，改善了居住条件，有利于构建社会主义和谐社会，并能为国家及地方增加税收，带动建材商业服务交通运输等相关行业经济的发展。

本项目建设对促进城市经济繁荣，维护社会稳定具有积极意义，社会效益显著。

七环境影响评价本项目在绿