襄阳市住宅商业综合地产项目可行性建议书

襄阳市十五届人大四次会议审议的襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案提出未来年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地高新技术产业基地新能源汽车产业基地航空航天产业基地现代农业基地区域性综合交通枢纽和物流基地区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地，进步增强产业集聚力科技创新力环境承载力文化软实力，把襄阳建设成为综合实力强辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。

第二节襄阳市房地产市场分析襄阳市年月襄阳市区楼市数据商品房预售面积和套数年月市区新增预售面积平方其中住宅平方，同比增长，新增预售商品房套数套其中住宅套，同比。

商品住宅新增预售按套型面积分解表住宅面积平方以下以上合计预售面积万方预售套数套可以看出，平方的套型占绝对主力，占新增预售面积的，占新增预售套数的。

商品房成交套数情况年月市区共成交商品房套，较年同期同比增长，其中住宅成交套，同比增加。

表住宅面积平方以下以上合计预售套数套去化率从消化速度上看，平米的户型在市场上销售率较高，达到，市场最受欢迎。

平米的户型消化率在，消化了半左右。

平米去化速度最慢。

商品房成交面积情况年月市区商品房共成交面积万方。

其中住宅成交平米，同比有跌幅。

表住宅面积平方以下以上合计预售面积万方去化率商品房成交金额年月市区商品房共成交金额亿元。

其中住宅成交亿元，同比增加。

住宅商品房成交均价为元。

商品住宅购买对象分析年月商品住宅销售面积万方。

其中本市销售万方，包含城区万方，其他万方外地销售万方，包含本省万方，外省的万方，境外万方。

年月商品住宅销售套。

其中本市销售套，包含城区套，其他套外地销售套，包含本省套，外省的套，境外套。

以上数据表明，当前襄阳房地产市场的销售主力仍然在市区，销售面积占到整体份额的，销售套数比例也占到。

二预测情况表十二五襄阳市区住宅建设情况预计年份市区房屋总建筑面积万其中住宅总建筑面积万年均新增住宅建筑面积万市区人口万人市区户数万户人均住宅建筑面积万表十二五襄阳市区住宅房价情况预计预测方法年年年年年备注按十五时期房价平均增长速度年末为元房价收入比为倍，增长速率为房价收入比为倍，增长速率为与城镇可支配收入增长幅度同比例增长年我市城镇可支配收入为元人襄阳市的实际房价情况，更接近上表按照的预测结果。

襄阳市委市政府提出的，到年末市区人口达到万目标，需要大量的商品房供应，按每年新增万人计，每年需新增商品住房面积万方，现有数据表明，现阶段的商品房销售城区还占着的绝对数，随着外来人口的增加，目前每年商品房竣工只有万方，跟日益加快的城市化进程还有些差距。

三樊城区地块所在区域情况介绍功能定位区域性商业商务和市级公共服务主体功能区，以都市文化为特色，集休闲居住旅游为体的高品质的综合社区土地使用规划图樊城区规划布局规划实施后形成新城综合服务组团传统商业街区组团滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心，三者通过新城商业界面延伸带滨水公共岸线老城商业界面延伸带组成三足鼎立的樊城区市级综合服务组群。

道路交通规划第三节目标市场及销售预测项目情况地产项目占地面积亩，规划建筑容积率，绿化率，总建筑面积平方米。

二市场定位宏观环境分析襄阳作为湖北省副中心城市，随着城市经济的发展和城市规模的扩张，房地产发展与商业将与这城市定位相匹配，有着较大的发展潜力。

襄阳作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心，交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利于周边地区的人口向其聚集庞大的人口基数，成为为购房臵业主要群体。

随着省域副中心城市战略实施的发展，以及襄阳市经济发展加速，外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄阳市外来人口的主力军。

襄阳市增长较快，经济发展稳定快速上扬，为房地产发展奠定经济基础。

第产业比重较低，第二三产业发达，共同支撑国民经济发展的局面。

襄阳城乡居民收入均有较快的增长，居民消费购买能力逐步提升。

随着可支配收入水平整体提高及受消费观念的影响，襄阳市总体消费能力逐年提升。

金融业在发展中已具备相当的规模和基础，对襄阳市全市经济社会发展支持力愈来愈强。

襄阳市居民家庭存款余额逐渐递增，襄阳市居民消费潜力不断增强襄阳作为湖北省的副中心城市，区位优势明显，交通便利，是以汽车产业为支柱的工业性城市，也是中西部地区的物流中转中心，工商业发展基础良好，发展后劲较强。

襄阳近年来国民经济快速发展，消防建审费地质勘查费施工图纸设计费图纸审查费结算审计费工程质量监督费安全生产监督费工程监理费等费用组成。

主体工程分类主要为主体建安工程费用管理分类是指项目运作的工程开发管理费用不可预见费用营销费用及财务费用。

三投资预测土地费用预测本项目土地取得成本为万元，按照每亩万元估算。

参考价格幸福里楼盘每亩万元，出让时间年月。

御江苑楼盘每亩万元，出让时间年月。

由于土地出让金数额巨大，建议和地方政府谈判，按下表方式缴纳土地出让金。

表按年度缴纳土地出让金表年度土地付款万元前期费用预测本项目各项前期费用万元，具体明细如下表项目名称单位工程量单价元总价万元设计审查费平方米监理费平方米勘查费平方米评估费平方米七通平平方米规划咨询费平方米规划工程配套费平方米垃圾处臵费平方米白蚁防治平方米散装水泥平方米墙革基金平方米招投标费用平方米安全保险费平方米合同履行担保平方米气象费平方米规划立项平方米档案服务费平方米房管局费用住宅平方米房管局费用商业平方米合计主体工程费用预测本项目住宅建安工程费用为万元，建筑面积平方米，单方造价为元。

本项目商业建安工程费用为万元，建筑面积平方米，单方造价为元。

考虑到商业建筑的层高外装修等因素，单价提高确定价格。

主体工程费用合计万元。

定价参考文件湖北省年第四季度城市住宅建筑工程造价指数说明根据各地上报的已完工程住宅造价资料测算并进行编制。

本期以年下半年各地市城市住宅平方米造价作为基期价格。

本住宅指数中的造价指标仅为建安成本。

本住宅指数中的造价指标仅供参考。

表城市住宅建筑工程造价指标序号所属地市综合建筑类型建筑类型建筑类型多层层以下小高层层高层层以上本期本期本期本期湖北省武汉黄石黄冈宜昌孝感襄阳十堰鄂州公共配套设施费预设万元，包括地基处理元安防消防元道路绿化元中央空调元等配套工程。

总面积平凡米元万元。

管理费用和财务费用表项目名称单位总价万元说明管理费用万元销售额的不可预见费万元建筑成本的销售费用万元销售额的资金成本万元土地款的年利息土地契税万元土地价的合计不可预见费按照主体工程及配套设施投资计算销售费用包括策划费广告费销售代理费。

项目总投资预测表序号项目名称总价万元土地费用二前期费用二主体费用三配套费用四管理财务费用五合计销售价格确定表单价计算表单位元平方米项目面积平方米土建价格其他费用单价确定单价住宅商业合计四资金筹措计划经估算，本项目总投资为万元，具体资金来源为项目自筹资金万元，占总投资的，申请银行项目贷款万元，占总投资的。

第二节销售收入利润现金流量和资金筹措使用预测基本数据本项目可销售面积具体为住宅平方米商业平方米，其中平方米销售，其他自主经营，不销售。

所得税应纳所得税额按项目销售收入减去总投资及销售税费营业成本，税率为。

营业税税率为。

土地增值税税率为。

销售提成销售额。

二销售收入预测根据前文介绍，本项目销售价格为住宅均价元平方米，商业用房均价元平方米。

具体销售收入预测情况如下表销售收入预测情况表分项名称数量价格项目收入说明平方米元平方米万元住宅营销收入商业其中楼商业二楼商业三楼商业持有，自主经营四楼商业持有，自主经营五楼商业持有，自主经营酒店写字楼持有，自主经营物业用房持有，不销售项目营销收入合计共有平方米商业用房没有销售，其中平方米用于物业管理和居民娱乐健身使用，平方米为开发方自主经营，已取得长效经济收入。

二利润预测根据项目销售收入和建设期销售期各项费用，本项目利润预测如下表利润计算表序号分项名称金额万元项目营销收入合计建设成本合计营业税金及附加销售提成土地增值税利润所得税净利润第五章财务评价第节评价方法的选择及依据评价方法的选择根据财务评价依据方法与参数第二版中规定的方法计算效益与费用，从而进行评价分析，估算项目的财务评价指标。

本项目属房地产开发项目，根据开发商襄阳房地产开发有限公司的经营策略，本项目计划采用传统产权式销售模式。

作为房地产企业的房地产开发来说，与般普通的企业相比较，存在着跨年度投入和收益的问题，且旦全面实现销售，不存在永续的持续经营和收益的问题。

也就是说，我们可以将其看成个大的产品的生产和销售实现过程，分别从开发产值分析值和投资开发收益净值进行财务分析评价。

二评价依据国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数国家现行的财务税收文件建设单位提供的有关资料三主要参数设定贴现率财务基准收益率取值为当前房地产行业的平均利润率。

第二节项目财务评价项目财务净现值本项目建设经营期内各季度现金流量情况计算如下经测算本项目税前的财务净现值万元，因此本项目财务净现值从财务上看是可行的。

请看表年度资金流量表表年度资金流量表项目面积单位项目年限合计说明土地亩土地出让金土地按每亩万元计算住宅平方米建设面积流出住宅成本单价流入住宅销售单价商业平方米建设面积流出商业单价平方米销售面积平方米商业和物业用房不销售流入流出合计流入合计净现金流量累计净现金流量现值贴现率二财务内部收益率财务内部收益率为财务净现值等于时的贴现率。

即时的。

本项目所得税后的财务内部收益率的财务内部收益率，低于大于当前房地产行业平均利润率，因此，本项目还需在控制成本提高售价等方面进行努力。

内部收益率的计算请看附表三投资回收期贴现率取值为房地产行业的平均利润率，当时，资金运动年限，即动态投资回收期值，即时的值。

参考表，回收期累计净现金流量为正年分数年。

经计算，即本项目的投资回收期为年。

四财务评价结论由上述财务评价结果来看，财务净现值大于零，投资回收周期较短，财务内部收益率较低，但有些手段提高此项指标，项目各年的财务状况良好，项目财务风险处在可控范围内。

第六章项目风险及对策第节项目风险政策影响的风险本项目存在着国家为抑制房地产泡沫和土地炒卖，而将会制定和出台系列的相关政策法规的不