则把发展房地产作为保增长的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。十二五期间房地产业应从保增长转向保民生，在控制防范和释放风险的前提下，进入个平稳健康的发展期。年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下进步落实地方政府责任二加大保障性安居工程建设力度三调整完善相关税收政策，加强税收征管四强化差别化住房信贷政策五严格住房用地供应管理六合理引导住房需求七落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八坚持和强化舆论引导其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续增加土地有效供应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进步完善土地出让方式，大力推广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市的房地产开发商不必过多担心。宏观行业经济分析国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规划中，我们确定的经济发展速度是。而专家预测，年中国经济有望继续保持较快发展，增长左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。年以来，基建投资处于个高峰时期，作为十二五的开局之年，固定资产投资仍将保持左右的增速。国家统计局公布的最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月左右的增速。区域环境分析社会环境人口年年年年年份人口数量单位万图广汉市人口变化趋图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市区人口变化趋势。由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估计年广汉市区人口将超过万。人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这情况对本项目非常有利。而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。收入根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入元，同比增加元，同比增长。其中，工资性收入实现元，增长，年广汉市国内生产总值突破亿元。消费年年年年年份人均消费单位元图广汉市人均消费性支出趋势图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经济发展的真实情况。根据年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。经济环境四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。年人均可支配纯收入突破，消费水平显著提高。产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作的重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量的以上，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元，基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。数据来源广汉市人民政府公众信息网固定资产年年年年份数值亿元全社会固定资产投资房地产投资图固定资产投资与房地产投入资金图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长的趋势，这对该项目很有利。房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状随着经济的发展，旅游业也得到了快速扩张，各地的旅游名胜吸引了成群结队的。静态回收期静态投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，般以年为单位。其优点概念清晰，简单易用该指标不仅在定程度上反映项目的经济性，而且反映项目风险的大小。项目决策面临着未来的不确定性因素，这种不确定性带来的风险随着时间的延长而增加。为了减少这种风险，就必然希望投资回收期越短越好。因此，作为能够反映定的经济性和风险性的投资回收期指标，在项目经济评价中具有重要地位和作用，作为个主要指标被广泛采用。税前年税后年净现值净现值和净现值率都是反映项目盈利能力，或对国民经济所作贡献的重要评价标准。净现值是按基准折现率将项目计算期建设期生产期内各年的净现金流量折现到建设期初第年初的现值之和。基准收益率税前万元税后万元表明项目可行内部收益率内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即使项目净现值为零的折现率。税前取万元由于，提高折现率，令万元由于，所以应用线性插值公式有税后取万元由于，提高折现率，令万元由于，所以应用线性插值公式有可行性研究报告敏感性分析房地产开发项目般只进行财务分析，涉及区域开发的项目还应进行综合分析。敏感性是指相关因素的变动对反映项目投资效果的评价指标内部收益率净现值投资回收期等的影响程度。敏感性分析就是为了提高决策的正确性和可靠性，预防决策中相关因素的变动可能带来的损失而进行的测算，即邪恶算主要因素变动对项目投资评价质变的影响程度，或测算能够保持项目可行时，容许相关因素变动的最大幅度极限变化。本项目主要针对资本金的财务净现值指标进行单变量敏感性分析，对财务净现值这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。表敏感性分析表项目名称单价元销售数量销售收入万元成本费用万元所得税万元税后利润万元总投资万元投资利润率敏感度基本方案价格变动投资变动成本变动数据来源自行计算得出该表反映了价格变动投资变动及成本变动这三个因素对投资利润率的影响。总成本费用每增加，将导致投资利润率下降销售单价每增加,能使投资利润率上涨总投资额每增加,投资利润率随即下降。因此，在项目开发的过程中应当注重对开发成本费用的有效控制，以保证各项经济指标得以实现。由于销售单价的变动带来投资利润率的变化不如成本费用的变动带来投资利润率的变化明显，所以不应当轻易使用降价策略。盈亏平衡分析盈亏分析，亦称盈亏平衡分析够本分析。它是研究个项目的营业收入成本和产销量之间的关系，确定够本点，预测产品产量对项目盈亏的影响。够本点盈亏平衡点，是营业总收入和总成本正好相等的产销量，即利润等于零时的营业水平。当产销量大于够本点时，企业盈利当产销量小于够本点时，则企业亏损。该项目中，项目总成本商品房均价销售总面积销售税金及附加由此表明当销售率到达时，项目即实现盈亏平衡。属于风险较小，适合开发。不确定性分析房地产开发投资是个动态的过程，它具有周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学的依据。房地产投资项目的不确定性分析，是指分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。以下对本项目的土地费用建安工程费用销售价格开发期这个主要的不确定因素进行分析。土地费用由于本项目的土地费用在总开发成本中所占比例并不大，所以并不能对项目投资产生较大的风险。建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。本项目所在地广汉市的建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。销售价格本项目所在地广汉市的房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场的需求，所以销售价格方面的不确定性因素不会对本项目构成不好的影响。开发期本项目的开发期总共为年，相较其他项目而言能够快速回收资金。但实际中，可能会受到些特俗因素的影响从而引起施工工期延长。综合上述中的情况考虑，排除政治经济形势发生突变的情况下，本项目的开发期不会轻易受到影响。风险分析风险分析是指辨识和估计风险，并对风险的结果进行评价，为风险管理计划的制定和实施提供依据。有了风险分析将可以查明项目出问题的方面，预测项目出问题的时候，洞察项目里的潜在风险。建设项目风险主要来源于宏观经济市场项目自身项目环境这四大方面。由于宏观经济及市场分析以在上文中加以分析，以下将对本项目的可行性研究报告中还存在的些不确定性因素带来的风险进行分析。项目自身项目自身风险中，可能存在组织管理不善设计变更融资困难等不利因素。其中组织管理不善可由建设期间加强管理，科学落实来解决。设计变更的概率并不大，主要是由于设计出现严重问题导致而成，而本项目的设计在前期准备中经过仔细检验，有效规避了该项风险。本项目的筹资计划中，开发过程中的大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。即将本期预售收入和前期销售收入用于本期的资金结算和下期的项目再投资。如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。项目环境项目环境方面可能存在诸如不理自然条件当地民众对项目的抵触法律法规不健全等风险。而这其中自然