新建恒基名苑小区项目可行性建议书

阿瓦提县正向着实现城市化工业化农业现代化方向发展，第二三产业的加速发展，现代工业经济从无到有，电力纺织农副产品加工塑料化工农机制造和建材企业初具规模。

以及阿瓦提县多浪文化特征独具魅力使该县入选中国首批魅力小城，获评人文魅力奖。

这些都奠定了阿瓦提县宜居宜业的环境，恒基名苑小区配套建设的绿地草坪，设有各类休闲健身设施，不仅能丰富市民的业余生活，还将美化周边环境，高品质上档次的优美的居住环境，将吸引更多有潜力有投资眼光的成功人士入驻恒基名苑。

优越的投资环境，先进的管理体系，必将把恒基名苑建成具有代表性的经典住宅小区，也将成为阿瓦提经济腾飞的又闪光点。

依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。

近年来，房屋建设成本在增加土地建材等涨价，利润空间缩小。

同恒基名苑建设项目山东省纺织设计院时，随着居民生活水平的不断提高，对居住环境和配套设施的要求不断提高。

小区建设中建设成本既包括房屋建设成本，也包括社区环境和配套设施建设费用。

开发商为改善小区的居住环境在绿化公用设施配套社区服务馆公用文体设施等方面投入了大量的资金，使在社区环境中投入比以往大大提高。

通过提升楼盘品质来获得高附加值回报，已经成为未来房地产开发的主流。

项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积达到平方米，平均每户拥有套功能齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到左右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国宝的支柱产业之。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗恒基名苑建设项目山东省纺织设计院再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。

市场供给分析阿瓦提县房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

小高层高层的商品住宅供应体系逐步形成目前，阿瓦提形成了以普通多层住宅为核心的商品房供应体系，以不满足不同收入阶层不同消费层次的消费者对住房的需求。

目前，公司开发的恒基名苑小区为中等收入群体的住宅项目，价位在元平方米左右的中档住宅，商铺定位在元平方米。

主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求，该消费群体已成为阿瓦提房地产发展的主流消费群体。

项目地理位置优越居住环境好房屋环境好房屋质量高。

目前总体需求住房状况追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点环境景观文化氛围科技运用物业品牌等方面。

且其中部分人群购房为投资目的。

恒基名苑建设项目山东省纺织设计院追求高品质生活质量的改善型客户此类客户以购置第居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣传左右。

购房人群的年龄及职业分布情况岁的人群占购房者人群的半以上，远高于其他人群，岁的人群占两成，居第二位。

其职业分布主要以政府机关公务员企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高，这几部分人群中，家庭月收入在元。

供给结构分析市场供给，主要以大众化的中档产品为主，高档所占的比例极少。

从市场需求来看，目前，对于大众化的中低档产品的需求，已由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓，而随着对居住环境要求的逐步提高，对于中档或中高档产品的需求将有定量的增长。

另外，阿瓦提房地产市场虽经过几年的快速发展，但直都处于量的发展，较少考虑到产品的质，使得在产品设计上存在较多的问题，如外立面造型差空间布局不合理小区环境无主题等等。

价格分析阿瓦提房地产市场目前已呈现出多元化的格局，其层次跨度从中低档到中高联系施工用电用水等设施。

施工单位根据设计单位提供的资料抓紧备料，准备施工。

土建工程计划于年月初完成。

项目建筑工程安装工程试运行等工作的进度本工程设备在年月全部建筑工程安装工程验收完毕。

年月初交付使用。

恒基名苑建设项目山东省纺织设计院第十章投资估算及资金筹措投资估算估算依据建筑工程根据项目的建设内容和工程量，按照当地建筑工程单位估算指标综合定额和参考年建筑工程设计文件编制的要求进行编制，同时和当地同类建筑单位造价对比测算依据全国统建筑工程基础定额土建上下册新疆维吾尔自治区补充预算定额全国统安装工程预算定额新疆维吾尔自治区土建安装工程费用定额以及阿克苏地区年单位估价表。

依据阿克苏地区建设局年第季度价格信息的通知。

工程建设其他费用中的下列费用取费标准为项目区前期费按工程费的计取，新建项目建标号建设单位管理费按工程费的计取，新建项目建标号勘察费按工程费的计取，设计费按工程费的计取，工程勘察设计收费管理规定计价格号工程监理费按建筑工程费的计取，发改价格号文件预备费包括基本预备费和价差预备费。

基本预备费按工程费之和的记取价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发恒基名苑建设项目山东省纺织设计院国家计委关于加强对基本建设大中型项目中价差预备费管理有关问题的通知新计设标号，价差预备费为零。

项目投资经估算，项目期建设投资为万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用为万元。

详见表。

恒基名苑建设项目山东省纺织设计院表项目建设投资估算明细表序号项目名称取费基数费率费用万元建筑安装工程费土建安装工程费辅助工程化粪池道路硬化和绿化三工程其他费用建设单位管理费设计费勘察费监理费预算费图纸审核费消防审核费环境影响评估费招标代理费四预备费合计二三四恒基名苑建设项目山东省纺织设计院表项目建设投资汇总表序号费用名称金额比例备注工程费用其他费用预备费建设投资恒基名苑建设项目山东省纺织设计院第十二章财务评价编制依据建设项目经济评价方法与参数第三版年土地成本土地购置费万元成本分析土地成本万元建安工程费万元前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究，勘查等，前期费用约占建安费用的基础设施配套费包括供电供水燃气暖气排污电信绿化小区道路建设等，住宅约元平方米，商业约元平方米公建配套费公共设施室外景点绿化费安防系统费室外道路费等，约占建安费用的不可预见费按以上工程项费用的提取开发费用包括管理费用销售费用财务费用。

其中管理费用按工程建恒基名苑建设项目山东省纺织设计院设费用的提取，销售费用按预估销售额的提取其中住宅最低为，商业最高为，财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取总成本利率本项目净利万元营业收入万元平均销售单价元平方米营业成本万元盈利能力分析静态分析投资利润率税后项目净利润项目投资总支出动态分析经计算，本项目的内部收益率为，参考同行业基准投资内部收益率，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行风险分析项目盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点成本费用合计平均销售单价税费率平方米占计划销售量的恒基名苑建设项目山东省纺织设计院盈亏平衡分析表明，当项目期销售面积达到平方米时，项目保本第十三章社会评价社会影响分析增加地方收入，促进地方公共事业的发展恒基名苑开发项目为阿瓦提县内规模较大，资金投入大的集商住体的开发项目。

开发总投资超过亿元，将为当地政府直接增加税收。

同时，本项目的实施可带动该区域的文教卫生及体育设施的建设，促进区域社会公共事业的发展改善城市居住环境条件项目建设区域目前的人均居住面积较低，建筑结构不合理户型单无完善的社区配套和土环境景观建设地址目前主要为粮食仓库，随着该区域经济基础设施的不断完善，这宗土地的价值急剧增高，所以迫切需要对该区域重新规划，改善城市面貌，有效提高了单位面积产出效益，提升了城市品位社会评价结论总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。

对社会的发展是有积极的作用。

恒基名苑开发项目的建设，为放大中高收入家庭创造了最佳人居环境，并可带动其他产业的发展恒基名苑建设项目山东省纺织设计院第十四章风险分析项目主要风险因素分析根据本项目的特点，项目在建设和运行过程中可能存在的风险有施工风险管理风险资金风险等。

项目施工风险和危害本项目施工风险主要来自建筑企业水平，其中包含承揽项目的建筑队伍人员素质装备能力施工期间的成本控制及质量管理等。

主要危害为工程质量不合格工期拖延工程造价突破预算出现大的安全事故等，造成工程不能如期进入使用，导致项目不能正常运行，造成经济损失和负面影响。

项目管理风险和危害本项目管理风险是指在项目管理过程中，由于管理者的行为疏忽或管理不善，造身安全事故故造成上述风险的主要因素包括管理者的业务素质职业道德水平和管理制度等。

项目资金风险和危害项目实施期间，物价上涨建筑材料价格调整设计变更，项目实施过程中管理办法和管理制度不完善执行不严，造成工程恒基名苑建设项目山东省纺织设计院计量超合同材料超供应等方面的不确定性。

造成危害主要是工程费用的增加和资金成本的加大。

保障措施建立强有力的组织保障本工程的建设和管理是项工作难度大要求高的工程，项目的建设涉及质量技术监督局发改财政城建土地等多个部门。

通过建立强有力的组织领导机构和统高效科学务实的管理机构和运行机制。

负责全面协调项目实施过程中的各项工作，督促检查相关配套政策的执行情况，保证项目的顺利实施。

政策保障措施政府在项目建设中应制定优惠政策，如适当减免建设过程中涉及的行政事业性收费如市政公用设施配套费环评费工程质量监督费