新型社区房地产开发项目可行性建议书

同时要配合其他市场策略。

针对不同的消费群体采取不同的价格策略。

对于具有稳定收入的工薪阶层，可以帮助其与多家银行进行接洽，最大比例提供购房按揭服务，并可采取分期付款的方式刺激超前消费。

总之，企业应根据市场环境，采取灵活的价格策略，以达到市场最大化的目标。

二促销策略在促销策略上，改变过去房地产企业普遍的狂轰滥炸式为促销而叫卖的广告宣传模式，将大部分广告投入用于启动服务工程上来，做些细致入微的服务工作，进步提高服务质量，不断增加企业的服务内涵，形成自身的服务特色，给消费者以耳目新的感觉，加强和消费者的感情沟通与交流，建立良好的社会形象。

三广告策略在宣传项目和产品的同时，充分重视企业形象的宣传。

例如，项目首先在开盘前通过以新闻的形式报导开发企业对社会的贡献，开发的思路和重大决策，建成后产品对市容市貌的影响，开盘前对产品的规模性能配套设施集中做产品性能广告，引起客户的关注和重视。

尔后根据销售及建设的进度重点做好售后服务工作。

适时的增加宣传力度，创造整体的轰动效应，确保销售工作的完成。

五项目建设条件交通条件项目地处。

坐落在集森林，湖面，湿地为体的湖自然生态区内。

交通十分便捷。

周边环境条件项目四周米内更是高档尊贵项目环待，有高尔夫球场占地亩内配套有五星级酒店还有占地亩的四星级集餐饮会议园林为体的中式建筑风格的静泊山庄高端商务区，临近大学城。

气候条件县属典型的中纬度暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨热同期。

年平均日照小时，日时数多，总辐射量大，年平均气温。

全年农耕期为天，作物活跃生长期为天，无霜期为天，有利于多种植物生长和农作物复种。

水文条件县水资源比较丰富，年平均可利用总量亿立方米，全县年均降水量毫米。

县境内大小河流余条，年均引黄水量亿立方米。

县域水资源利用保护情况良好，水质优良。

基础设施条件县在年实现村村通油路的基础上，继续推进公路建设和升级改造，全县公路通车里程达到公里，四纵六横的路网格局初步形成，通行能力不断提高。

相继实施农村和城市电网改造工程，天然气管网基本覆盖新老城区，能源保障能力不断增强。

项目工程地质条件地土类型和建筑场地类别按建筑抗震设计规范，版判定场地土类型和建筑场地类别。

据场地土性状，场地土类型为中硬场地土，可判定场地类别为Ⅱ类。

本场地为建筑抗震有利地段。

场地抗震设防烈度根据建筑抗震设计规范版，拟建场地抗震设防烈度为度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为，特征周期值为。

不良地质作用拟建场地位于省县绕城高速以北，江鸣大道以西，高尔夫大道西南侧镇大头村区域，地形较平坦。

经调查，拟建场地内周边不存在泥石流崩塌或滑坡等不良作用。

项目施工条件建筑材料工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地或外地采购，水泥可由附近水泥生产企业供给，砂砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。

施工条件本项目建设地交通便捷，施工所需水电供应有保证。

县当地有着丰富的建筑建设经验的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。

项目建设其他条件项目实施过程中的社会环境项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。

政策法律条件省及市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。

六项目设计方案总体结构和布局规划采用居住区组团院落三级模式，形成两心两轴带十六组团的总体布局结构。

两心为东西两片区的社区中心两轴为南北的硬质景观轴和东西向社区内部的软质景观轴。

中心区为别墅区，分为两大板块，通过中心绿地的连接和带状绿地的渗透，形成舒适宜人的居住环境。

花园洋房及多层区，临近中心绿地地块设置花园洋房，独特的建筑造型丰富的立体绿化开敞的空间环境与中心绿地形成中央泛景观区域。

围绕中央泛景观区域设置多层住宅组团。

二系统设计绿地景观系统公共绿地呈网状分布，与步行系统结合，提高绿地的使用率和感知性，真正做到家在绿树掩映中。

道路交通系统出入口社区主出入口位于钢铁路，面向规划路设置次出入口。

车行东片区采用主干路加组团环路的组织方式，做到各组团互不干扰，保证了别墅区的安全与安静。

西片区采用主干环路加外围支路的组织方式，即方便了整体交通，同时各组团又相对。

人行采用主轴发散的方式，围绕中心绿地及带状绿地设置社区步行系统。

停车别墅区及花园洋房区采用停车入户或建筑底层停车的停车方式，车位按设置多层住宅区机动车停车近期采用地面停车，停车位沿组团外围布置，车位按考虑。

公中。

道路交通系统出入口社区主出入口位于钢铁路，面向规划路设置次出入口。

车行东片区采用主干路加组团环路的组织方式，做到各组团互不干扰，保证了别墅区的安全与安静。

西片区采用主干环路加外围支路的组织方式，即方便了整体交通，同时各组团又相对。

人行采用主轴发散的方式，围绕中心绿地及带状绿地设置社区步行系统。

停车别墅区及花园洋房区采用停车入户或建筑底层停车的停车方式，车位按设置多层住宅区机动车停车近期采用地面停车，停车位沿组团外围布置，车位按考虑。

公建配套系统原则合理安排公建配套设施，方便居民日常生活。

将规模大吸引人流多的公共建筑沿园大街布置，对规模小的基层服务设施分散布置于社区内部。

营业性公建可以结合当地商业网点统考虑，非营业性公建结合中心绿地和步行系统设置。

沿园大街设置商铺，成为城市片区配套的部分。

沿中央绿化带设置会所，会所内设置班幼儿园，方便居民使用。

会所南侧设有露天游泳池，丰富居民的生活。

七物业管理随着人民生活水平的不断提高，对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。

良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。

同时，良好的物业管理还将成为房屋的销售起着积极的促进作用。

房地产有限公司向高度关注重视物业管理在地产开发中的巨大作用。

公司全资下属企业物业管理有限公司，在成立之初就巨资聘请深圳名牌物业管理企业物业作全程顾问，高起点高标准建设，在地区已经有相当的知名度和美誉度，是近年物管行业的支新锐力量。

该物管企业在目前管理的别墅区及第个国家安居工程小区太湖花园的管理服务已成为地区的行业样板。

现初步计划本项目建成后，聘请物业作为物业管理顾问。

管理服务水平将力争更加有所提高，力创市地区的物管示范样板住宅区。

区域内全部采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化措施，从而保障居民正常的生活秩序和人身财产安全，保证区域内清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。

化标准化规范化，确保工程质量。

在建设过程中要按基本建设有关程序输手续，项目要进行招投标，以保证合理的工程造价，要实行工程监理，以保证工程的质量与安全。

八投资估算与资金筹措估算编制依据省建筑工程综合预算定额省建筑安装工程费用定额市工程造价信息中华人民共和国建设部房地产开发项目的经济评价方法开发商提供的相关项目资料。

二估算编制说明土地费用按照元平米计算。

前期工程费按照元平米估算。

建安工程费住宅用户按元平米估算。

配套工程费按元平米估算。

其中绿化费按元平米计算道路按元平米计算消防设施按元平米估算供电和给排水按元平米估算，公用照明按元平米估算，排污公厕等其他配套费用按元平米估算。

不可预见费用按开发成本的约元平米计取。

管理费用按元平米估算。

销售费用按元平米估算。

财务费用根据银行同期年利率约元平米计算。

三投资估算经初步测算，房地产项目总投资为万元，其中土地费用万元，前期工程费万元，建安工程费万元，配套设施费万元，不可预见费万元，管理费用万元，销售费用万元，财务费用万元。

四资金筹措经初步测算，本项目资金来源主要由以下几个方面筹集根据国务院关于固定资产投资项目试行资本令制度的通知国发号的精神，本项目自筹资金万元。

主要以土地形式投入，开发单位应尽快做好土地评估工作和相关手续。

申请银行贷款万元。

其余资金在项目开发过程之中将预收售房款作为项目建设资金。

九财务评价销售收入估算房地产项目建筑面积平方米，其中住宅用房建筑面积平米，公建建筑面积平米。

期已销售面积平方米户，销售金额万元，现平均价为元平方米，已销售中本地占周边占市区占外地占。

经测算，房地产开发项目期及二期的营业收入为万元。

二营业税金及附加根据中华人民共和国营业税金暂行条例等有关规定，项目销售适用营业税率为，城市维护建设税为营业税额的，综合基金。

经测算，本项目中的营业税金为万元，城市维护建设税及教育费附加为万元，土地增值税及印花税为万元。

累计营业税金及附加等为万元。

三开发成本与费用计算房地产开发项目的开发成本与费用及税金为万元。

四盈利能力分析房地产开发项目营业利润为万元，所得税率为，应交所得税万元，该项目税后利润为万元。

根据测算，工程项目的收益水平较高。

十国民经济评价环境影响评价本项目选址符合市及区的规划要求，地处区中心地段。

该项目建成后，可极大地改善本市居民居住条件，优雅的环境与周边新颖建筑宽阔的道路相映成辉，既美化了城市形象，同时对促进住宅业的发展，将发挥着积极的作用。

由于本项目的建设从规划布局节约能源无害化无污染可循环采用新绿色材料等方面对本小区进行整体设计，有效减少了对环境的负面影响。

本工程施工期间对环境的影响主要是噪声。

施工中噪声主要来自混土搅拌机及振捣器等机具，应考虑施工场地布置噪声源的距离，尽量避免对周边民居的影响。

项目建成后，周围无工厂污染源，整体环境有利于建设住宅小区，其中对环境的影响，主要是生活污水和生活垃圾，在环境保护章中已提出措施，因此不会对周边产生污染。

综上所述，该工程建设对环境的有利影响是主要的，不利影响很小，而且是暂时的，因此从环境评价角度而言，该项目是可行的。

二社会效益评价本项目建成后，将为发展带来良好的社会效益，具体表现在以下几个方面本项目的实施符合城市总体建设的规划，特别符合市总体发展布局。

项目的实施对美化城市环境，对于改变该地区的市容市貌，对于繁荣该地区市场经济，树立城市对外良好形象，将起着积极的推动作用。

本项目实施后，将加速该区域城市化进程。

该项目的建设符合国家加大固定资产投入，促进住宅产业发展的总体方针。

项目实施后对拉动国民经济发展，对于形成住