新征商业性房地产项目土地一级开发利用项目可行性建议书

从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动的性质程度形成。

地基承载力平均为吨平方米。

虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。

区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。

区域公共设施条件随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位的行政办公大楼已开始动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。

教育设施已经完善，已建成所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班能容纳学生就读的全省重点中学中。

火车北站东侧正在建设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效率多功能体化的综合服务。

完备的公共设施条件对对项目建设有利。

区域市政设施条件区基础设施已趋于完善。

电力通讯有线电视等线路已全线贯通。

管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。

桥和扩建的省道线即将建成通车。

区主干道永兴大道黄金路和大道均已建成。

大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形成了环形路网。

市政设施的完善为项目建设奠定了基础。

区域规划条件县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要的能源基地和铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇常德市域的次级中心城市，县的政治经济文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。

总规确定城市规划区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方公里，将县城规划区分为八个组团，其中的组团范围是由澧水将其与宝峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。

组团的城市功能是侧重以物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。

区域规划的发展方向为项目建设明确了目标。

项目区位条件县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县的行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活上的难题。

随着火车北站建成，对外交通的枢纽将更加便利，势必吸引跟多的人流物流，形成个新的人流物流集散中心。

该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。

占尽天时地利人和的区位优势，是难得的投资和臵业所在。

我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段的优越性，突出标的卖点，把最有利的价值呈现给客户，突出产品的优势与与众不同，最终为客户所接受。

第二节项目建设的必要性分析县城总体规划实施的需要按照县城镇总体规划，组团是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心。

总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持全面统规划，分期开发，分批建设，开发片配套片建成片收益片的原则。

各单位和个人必须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划的规定。

该项目区域不仅属于组团范围，而且符合区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩建的省道线通车提供完善的配套功能保障。

促进区域经济发展的需要近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后，作为西北重要的铁路枢纽工程，将会吸引更多的国内外游客，各种类型的需求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济的增长，促进区域的社会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型的项目。

拟建项目是功能齐全设施配套的商业性项目，是商旅文合的整体定位，它是城市商业发展市容风貌和综合竞争力的代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域的商务中心商贸中心和社会活动中心等中心得发展，因此在人流如潮的火车北站附近建设该项目是完全有必要的。

推动城市建设提高城市品位的需要面对新形势新挑战，县委县政府将紧紧围绕打造繁华舒适现代流的新型城市的目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示建设水平的标志性区域和体现发展方式转变的示范性工程，推动城市建设上水平出品位生财富惠民生。

建成后的项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化娱乐为主体的现代化商业活动区，是体现地域特征的集中亮点，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域的成熟度，反映城市繁茂，体现高品质的区域形象，成为凸现城市精神的综合象征，提升地级别范围表及县城区基准地价图，确定该地块所在区域商业路段级别为级住宅区域级别为级。

通过对周边类似的项目用地的现场调查，选取收集相关样点资料并整理分析，计算得出，该地块所在区域商业门面平均楼面地价约元建筑平方米，住房用地平均楼面地价约元建筑平方米。

土地出让总收入商业门面地价平方米元平方米万元住房用地地价平方米元平方米万元预计土地出让成交总额万元万元万元土地总投资土地总投资构成是土地征地费用与有关报批税费万元，土地前期开发费用万元，其他相关费用万元。

总共万元。

投资利润与利润率该项目开发完成后，投资总利润为万元万元万元。

成本利润率投资利润率总收入利润率由此可见，本项目是能够盈利的，说明该项目是可行的。

动态财务净现值根据本项目的实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批税费在第个月前次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第个月前次性投入，土地出让销售收入在第个月前次性收缴到位。

该项目该项目的总投资与总收入的现金流量表如下现金流量表单位万元月征地与报批费用土地前期开发费用其他相关费用土地销售收入净现金流量当前土地级开发行业全部投资目标收益率为左右，利用财务净现值流量计算公式，则该项目的财务净现值为万元。

因该项目的财务净现值大于，说明该项目的获利能力达到并超过了行业目标收益率的要求，因此该项目在财务上是可行的。

财务内部收益率内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

通过计算该项目的财务净现值，发现该值为正值，可以采用提高收益率使净现值接近零，求得个正值和个负值后再用内插法公式计算该项目的财务内部收益率。

内插法计算公式为当时，万元，当时，万元，则。

因该项目的财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支付的贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付的贷款利率的要求，因此该项目在财务上是可以接受的。

第三节社会效益评价该地块开发建成后将进步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周边地区环境，提升周边地区城市品位，同时，能有效地解决城市中低收入家庭住房问题，增加城市住房容量改善居民居住条件的需要，更好地实施县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。

该项目的实施可以实现土地的合理利用，优化和整合土地资源，提升周边土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地的需求。

项目建成后，将具有较强的辐射能力和带动能力，成为区域文化经济中心的部分，形成定的区位优势，对整个区域的良性发展有着重要的社会意义。

因此，本项目在整个社会效益方面也具有定的可行性。

第六章风险与不确定性分析第节风险分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对土地级开发过程和经营过程造成影响，以及直接对开发完成的土地产生破坏，从而对土地开发者和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风暴洪水地震滑坡泥石流气温塌方施工现场地质条件等等。

虽然本项目自然风险发生的机会较小，但是仍然需要对该地区的环境条件天文资料地质地貌气候条件等作进步的了解与分析，加强对这些风险的防范，这样就可减少投保成本，增加投资收益。

政治风险政治风险是指由于政策的潜在变化给土地级开发者和经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对土地市场的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对土地级开发产生重大影响。

特别是在，在市场环境还未完善土地级开发项目机制尚未成熟的条件下，土地供应和管理体制的变化，对土地级开发项目运转和操作的影响尤为重要。

因此，应密切关注政策的变化趋势，尽可能地理顺土地开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而及时化解由此而引发的风险。

经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对土地级开发产生影响。

土地级开发规模越大，所需资金量就越大，周期越长，产生的财务成本等投入就越高。

故应提高效率，缩短项目工期和出让周期，节省资金成本。

同时，开发过程应注意制定详细的计划，逐步实施，合理的调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。

社会风险社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对土地级开发项目的影响，从而给从事开发和经营的投资者带来损失的可能性。

社会风险因素主要有城市规划区域发展社会治安公众干预和文物保护等。

因此，在本项目开发前，对项目所在区域内的这些因素作细致的调查了解也是很有必要的，以便对项目的设计布局等提供参考，处理因此带来的风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发者决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式投资地点类型选择风险和人财物组织管理风险等。

本项目开发者应当利用充分的时间来考虑有关市场供求关系竞争环境目标市场及其可支付的成本与费用，就项目的经营收入与费用进行比较分析，尤其要重视市场的研究，这样对于选择投资方向初步确定开发目标与方案进行目标市场定位等，均起着举足轻重的作用，使投资决策尽可能准确高效，赢取投资的高效益。

第二节不确定性分析盈亏平衡分析通过分析项目利润总投资成本与土地出让总收入三者关系，分别得出总投资成本和土地出让总收入变化时，项目利润为零所对应的盈亏平衡状态如下图。

当总投资成本固定不变，土地出让总收入下降时，本项目利润为零当土地出让总收入固定不变，总投资成本上升时，本项目利润为零。

项目利润为零时的总投资成本与出让总收入变化幅度出让总收入总投资成