炎陵县法院小区商住楼工程项目可行性建议书

离炎陵中学和明德小学以及县中医院只有米之遥。

内部优势雄厚的经济实力项目的发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能力强，有利于把项目打造成区域中高档的精品住宅区。

高素质的员工队伍公司拥有批房地产开发策划及工程建设的员工队伍，其中，具有初中高级工程技术和管理职称的人员占员工总数的以上，为项目的开发管理提供智力支持。

丰富的房地产开发运作经验开发公司具有多年房地产开发经验，并主持过较大型项目的策划设计评估施工及运营全过程，确保项目目标的实现。

价格预测对楼盘的价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。

主要比较楼盘有鑫源世家东山明珠中天花园小区财富大厦小区等。

年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在元元之间。

中天商业广场小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑炎陵县未来年房屋价格仍将保持定幅度的增长，推测项目住宅销售价格应在元元之间。

相关规划及行业政策城市规划项目位于县城井冈东路路段地块。

项目建设用地原为炎陵县法院办公用地，变性为商住用地，方面有利于市场的建设，另方面也有利于城市中心区土地资源的优化配置，有利于改善中心城区环境和提高城市品位。

项目符合炎陵县城市发展总体规划要求。

房地产业政策房地产业是我国新的发展阶段的个重要支柱产业。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业贯的方针。

针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证株洲市房地产业持续健康稳步发展。

年月，针对部分地区房价增长过快，国务院常务会议提出了包括住房供应结构税收信贷土地廉租房和经济适用房为主要内容的房地产宏观调控政策。

建设部发展改革委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等文件，提出了六条调控房地产业的政策措施以及十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标，对我国的房地产业产生重要的影响。

如自年月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上从年月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

稳定住房价格改善住房供应结构成为当前房地产业宏观调控的重要目标。

炎陵县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。

当前，当前炎陵县房地产的政策导向主要是贯彻中央宏观调控政策措施，保持全县房地产业持续健康发展采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格以需求为导向，改善市场供应结构，大力发展普通商品住宅，着力增加中低价位中小套型普通商品住房供应，限制别墅项目建设遏制投机性需求，规范投资性需求，引导改善性需求，控制因拆迁造成的被动性需求完善住房保障体系，抓好经济适用住房和廉租住房建设发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长方式稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费环境继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理进步激活二级市场，鼓励居民换购住房进步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。

建设规模与内容建设规模中天商业广场小区规划用地面积，规划总建筑面积，其中，门面，车库及杂屋间，住宅楼面积。

建设内容项目建设内容为高层住宅楼商业用房综合管理用房以及区内道路绿化围墙等附属工程。

采取次规划次开发的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水电气等工程，其中，住宅，商铺。

建设内容面积分配如下表。

序号建设内容单位面积备注住宅商铺杂房车库主要市政条件交通条件项目位于城市主干道井冈东路和内环张之间的地块。

项目建设及交付使用后均有良好交通条件。

供水条件项目的供水水源为城市自来水。

解放路已铺设有完善的供水城市供水干管，管径为。

项目供水接入方便，并能满足要求。

供电条件在井冈路路侧，距项目不远处，有变压器，项目供电可从该变压器引入电源。

项目场址及土地利用场址项目场址位于井冈路与内环线交叉处附近。

用地规模及现状项目总用地的规模为。

项目区内原有的建筑物已基本拆除。

场址的生态环境较好。

土地获取方式及土地利用的合理性拟用土地主要为原法院办公楼用地。

随着该地段的商业文化教育服务居住等条件的日益改善，越来越多的投资者消费者看好该地段的商住优势，形成强劲的投资和消费需求。

变性土地，在拆除。

场内地势，北部较高，南东西三面较低，特别是项目用地的西部地势最低，高差在米左右。

场址的生态环境较好。

用地靠近城市主干道，但又不直接临街，具有闹中取静的相对优势。

用地周边基本上是办公区，无工业污染源和其他危险品物流设施。

项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面污染物主要是生活污水。

垃圾站堆存的垃圾。

在项目土建施工过程，粉状物料装卸运输搅拌有定量的粉尘散逸到周围大气中物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。

施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生定的影响材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生定的影响。

环境治理及保护方案废水处理项目的排水采用雨污分流排放体制。

生活污水排水量约为日。

项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准的水质标准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。

环境空气项目使用天然气煤作为生活能源，厨房分组设有统的烟道，油烟废气从高出屋顶的排气筒排出，住宅楼内无其它集中式废气排放源，对空气影响较小。

噪声项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设备，其余声源为生活噪声。

项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理，维护好搞好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。

施工过程中的环境保护工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。

材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。

道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。

定期对各种施工机械运输等设备进行维修，以减少噪声。

项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。

节能建筑节能本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准建设部和湖南省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。

项目的主要节能措施如下主体建筑采用新型节能墙体材料。

屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。

拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。

电气节能电气节能是项重要的技术政策，又是种能源开发。

本项目计算最大负荷为变压器选用节能型产品采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗设计时考虑稳定电压措施。

节水措施项目最大用水量约为日。

充分利用城市供水管网压力进行供水，节约能源在小区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和节约用水尽量选用节水型卫生设备。

水土保持水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整道路修建等到作业均会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。

水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。

工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。

施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。

项目竣工后，应尽量种植草皮树木，恢复植被，有利于防止水土流失。

投资估算与资金筹措投资估算编制依据湖南省建筑工程概算定额年国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算方法年月国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据现行的市场价格信息资料。

估算说明开发建设投资估算范围包括其他费用建筑安装工程费不可预见费等不可预见费用按建筑工程费的计取建设单位管理费按建筑工程费的计取监理费按建安费用计取招标代理费按万元计算。

建设项目总投资见下表投资估算表单位万元序号项目估算金额备注建安费用二其他费用前期工程费用建安建设单位管理费建安工程监理费建安④环评费图纸审核相关报建费见后表图纸设计费市政配套三不可预见费四建设期利息五土地成本合计相关报建费用表序号项目费用计算依据或收费标准金额万元备注人防工程易地统建费暂未收取城市配套费招标代理服务费工程承包合同监证费工程质量监督管理费白蚁防治费劳保基金防雷审核环卫费合计资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目总投资所需万元，所需建设资金由项目申报单位从自有资金商品房预售或银行按揭贷款解决资金使用计划本项目计划年次性全部投入万元实施建设。

财务分析财务评价依据说明本项目财务评价依据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度项目建设工期年设定炎陵县法院小区商住楼工程于年月开始销售，商品住宅当年销售完毕。

各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定功能销售面积销售价住宅元商业门面元杂房元项目缴纳营业税税率，城市维护建设税税率为营业税，教育附加费费率为营业税管理费用按万元计销售费用按万元计。

销售收入税金及附加费估算项目总销售收入为万元，销售税金及附加为万元。

详见下表销售收入统计表单位万元项目序号建筑面积套数销价销售收入备注门面杂房住宅合计建设成本费用表单位万元序号项目内容费用备注土地成本前期费用建安工程费不可预见费建设期利息合计损益分析项目利润总额万元，所得税万元，税后利润万元。

详见下表损益表单位万元序号内容金额备注销售收入销售税金及附加按销售收入计开发