姚家小区西区旧城改造开发项目可行性建议书

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居者优其屋的二次购房需求。

据调查，目前房地产开发企业中有的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。

从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。

目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。

主要开发现状年房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际销售面积多万平方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约万平方米，与去年持平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。

空置年以上的房屋万平方米，年以下的房屋万平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同比增长。

购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。

被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。

二房地产开发存在的主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。

今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。

主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。

济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足需要的六分之。

房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。

由于受土地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买的商品房不足。

目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。

从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高档房较差。

房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移的趋势将更加明显。

调查显示的企业未来两年房地产开发首选普通住宅。

第二节济南市住房市场情况分析年为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照中华人民共和国传染病防治法及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对配套公建区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防治传染性疾病的发生。

另外，还须在电气线路燃气管道楼梯口电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高居民的安全防范意识。

第三节消防设施各建筑物之间的防火间距符合规范要求。

二室外消防给水管网布置成环状，环状管网的输水干管及向环状管网输水的输水管不少于两条。

三室外消火栓沿道路设置，距路边不超过米，距房屋外墙不小于米，室外消火栓间距不超过米。

四住宅建筑的底层采用耐火极限不低于小时的隔墙和耐火极限不低于小时的非燃烧体楼板与住宅分隔开。

五变压器与配电室之间设防火隔墙，商业用房的安全出口与住宅部分隔开。

第八章项目实施进度项目计划于年月底前完成立项规划勘察设计拆迁等前期准备工作，年月开工建设，建设期年，期间完成项目的土建安装装饰道路绿化等项工程，预计年月工程全部竣工。

项目建设的同时开展销售，预计工程竣工后两年内完成销售工作。

第节投资估算投资估算的编制依据山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表年全国统市政工程预算定额山东省单位估价表年投资项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法类似工程建设经济指标设备及材料按现行市场价格估算建设单位提供的其它资料二投资估算编制说明项目总占地平方米约合亩，土地成本为每亩万元，包括征地费土地出让金等万元拆迁安置费万元等与征地有关的全部费用。

投资估算中城市建设综合配套费人防易地建设费等费用，依据济南市现行收费标准测算。

勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省济南市有关规定执行，并参照市场价进行估算。

预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的计算。

三投资估算经初步估算，本项目开发建设总投资为万元。

投资构成为建筑安装工程费万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电天然气暖气道路绿化等工程的建设费用。

其他费用万元，包括土地成本城市建设综合配套费勘察设计费工程监理费质量监督费等。

预备费用万元。

投资估算详见表和。

投资估算汇总表表序号项目名称估算投资额万元备注建筑安装工程费用其他费用预备费用按建筑安装工程费用和其他费用之和的计算总投资表建筑安装工程费用估算明细表序号项目名称计算基数单价估算投资额万元住宅住宅元配套公建商业文体设施元行政管理及其他公用设施元医院卫生室元地下车库元公用工程给排水及消防元强电工程元弱电工程元燃气工程燃气开户费元户燃气工程费开户费的暖气工程开户增容费元室外工程费开户增容费的有线电视元户其他室外工程区内道路元绿化及广场元其他合计其他费用估算明细表表项目名称估算投资额万元备注土地成本亩万元亩城建综合配套费万平方米元平方米人防工程费万平方米元平方米规划管理费万平方米元平方米施工图审查费万平方米元平方米消防费万平方米元平方米勘察设计费建筑安装工程费用的工程监理费建筑安装工程费用的质量监督费建筑安装工程费用的散装水泥保证金万平方米元平方米新型墙体保证金万平方米元平方米前期工作费合计第二节资金筹措及使用计划资金筹措项目开发建设所需资金元，全部由建设单位自筹解决。

二资金使用计划本项目建设期年，根据实施进度计划，确定分年度资金使用计划。

资金筹措及使用计划见表。

资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年月年月年月开发建设总投资资金筹措自筹资金滚动开发资金第十章经济效益分析及社会效益评价第节经济效益分析依据及基础数据经济效益分析遵循的依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法二经济效益分析说明本项目按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。

三财务基础数据的确定销售收入销售价格根据济南市商品住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅公建和地下车库的销售价格。

住宅销售均价为元平方米，可出售商业公建地下车库销售均价为元平方米。

销售面积本项目可出售住宅建筑面积为平方米，其中住宅平方米，回迁面积平方米，可出售商业公建地下车库面积平方米。

销售收入经计算，项目销售收入为万元。

销售收入计算详见表。

销售收入计算表表序号项目平均单价计算基数销售收入万元商品住宅高层住宅元回迁住宅元商业公建地下车库元合计根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后两年内全部售出。

各年度销售计划见表。

销售计划表表单位万元年份项目第年第年第年销售比例销售收入税金及附加经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税城市建设维护税和教育费附加。

营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税的和。

土地增值税土地增值税按四级超率累进税率计算。

根据土地增值税暂行条例的规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的，免征土地增值税。

所得税企业所得税税率按计算。

总成本费用本项目总成本费用，由项目开发建设总投资和运营费用构成。

项目开发建设总投资为万元。

运营费用为项目销售期间发生的房屋交易费销售费用和管理费用等。

房屋交易费按销售收入的计算。

销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入的计算。

管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入的计算。

第二节财务分析与评价主要经济效益指标根据上述财务基础数据，进行经济效益测算，其主要经济效益指标详见表。

主要经济效益指标表表序号项目单