仪征市新集镇（扬州西郊）建设商品住宅小区项目可行性建议书

进入年代中期以后，国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫切的要求。

年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民经济新的增长点年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作为国民经济新的增长点年国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出停止住房实物分配并逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系列政策。

随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。

到年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房，使自有住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存的住房产权格局已初步形成。

尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国的居住条件仍有很大差距。

目前，我国城镇住房的成套率还不到，换句话说，就是还有的居民没有的厨房和卫生间另有万住房困难户的人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存的危房旧房简易房以及质量不高居住环境差的住房有待改善农村的砖木结构和混合结构住房有待改造，的家庭还没有用上自来水这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现每户拥有套经济实惠功能齐全的住房，远期实现每人拥有间房的目标来说，还存在着相当大的距离。

同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。

人们的住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿化人文环境功能配套等转变。

满足人们对住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之。

在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及系列扶持住宅建设的政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。

我国房地产市场近期发展概况我国于年开始的住房制度改革带动了房地产行业投资和消费持续的快速回升。

年全国房地产投资继续保持较快增长速度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。

年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长，增幅比上年加快两个百分点。

其中，商品住宅投资为亿元，增长。

全国商品房竣工面积亿平方米。

商品房销售价格继续走高。

全国商品房销售额为亿元，其中期房销售额为亿元，所占比重为。

全国个大中城市房屋销售价格年同比上涨了。

年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深圳仍然是房价上涨最快的城市，分别达到北京深圳。

而且，这两个城市的二手房价格涨幅也分别达到。

分地区看，涨幅较大的主要城市包括秦皇岛，北京，深圳，福州，厦门，成都和广州等。

有个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈阳下降，上海和合肥均下降。

国家有关房地产业发展的方针政策人类已进入的世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展的时期，也是机遇和挑战并存的时期。

党的十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会加快推进现代化的新的发展阶段。

我们要在这年中实现现代化的第二阶段的目标，经济总量要翻番。

为了实现经济的健康发展，将对经济结构进行战略性调整，大力发展第三产业。

而房地产业是第三产业的重要组成部分。

预计中国城市化率加速增长期将持续到年，届时中国城镇人口将占总人口的。

与现有城市人口相比，意味着未来年内将有亿左右的增新城市人口，其所带来的住宅交通公用建筑等基础设施的需求无比巨大。

我国对于发展房地产业高度重视。

在国家制定的国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生和环境等方面的条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。

完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。

规范物业管理行为，提高市场化程度。

人民的住房条件会有进步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进步增强。

根据全国建设工作会议精神，我国十五期间建设事业立法的重点是切实调整住房供应结构。

进步发挥税收信贷土地政策的调节作用。

严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

进步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程及方案设计报审等工作，以避免规划调整的风险，同时视项目进展程度及时签订土地出让合同，以降低土地地价成本变化带来的风险。

对房地产项目开发风险的对策针对房地产项目开发的风险，本项目将在进步提高项目决策科学化的前提下，方面控制项目开发周期，均衡项目开发周期另方面，以标准体系和计算机化管理为手段，进步提高管理水平，使开发周期可控并进步缩短。

从而进步提升公司房地产开发方面的核心竞争力。

对产品质量风险的对策针对产品质量风险，本项目拟采取以下措施在项目前期高度注重市场调查和目标顾客群体的分析项目主题策划，使本项目开始就能够开发出适销对路的物业。

严格选择设计施工合作单位。

施工单位的选择采用招标的选择方式，并且在投标资格的审查中严格把关。

对施工单位的实力进行认真调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在的挂靠现象，在确保参加投标企业的质量的基础上，从中选出最优的施工企业，并与中标的施工单位签订质量保证书，保证承包合同条款的履行和施工质量，以降低本项目直接的质量风险。

加强项目本身的设计施工监理力量，强化对设计环节的控制力，确保设计施工的质量。

通过招标确定拥有资质技术力量雄厚的监理单位，严格质量把关。

同时，争取实行设计过程中的全程跟踪监理反馈和调整，保证设计的质量达到原定目标。

在开发项目的过程中不予选择出包项目的开发模式，坚持走自我发展自我完善的经营道路，坚持开发公司对项目开发全过程的监管，保证开发质量，从而杜绝由此而产生的风险。

对筹资风险的对策针对筹资风险，本项目拟采取以下措施加强产品预售的工作。

在项目前期的市场调查目标顾客群体分析项目整体策划规划设计营销策划到项目销售等方面建立整套运行机制，使项目产品在建设阶段的预售中就取得较高的销售率。

严格执行省市有关商品房预售规定及要求。

开发商须配臵必要的预防资金，保证项目在预售不顺或市场发生较大变化的情况下能够迅速投入资金以使项目正常进行。

在加强产品预售的同时，进步加强与国内主要商业银行长期密切的合作。

根据项目进展情况，必要时从银行贷款以保证项目的实施。

将资产负债率控制在合理水平，即使遇到市场状况的剧烈波动，难以进行正常销售，可采用适当增加资产负债率来筹措建设资金，保证项目的如期建成。

对项目开发品种更新风险的对策本项目拟与有关院校和研究机构国外的投资顾问机构和著名建筑设计机构寻求进步合作，吸取国外先进的技术和经验，不断开发出适合市场需求的项目和产品。

由于变更设计而导致开发成本提高，方面努力控制成本，另方面加强宣传和销售工作，获得新产品新功能带来的附加值，以提高项目收益。

对产品销售风险的对策本项目将进步加强营销力量和宣传，采取多种销售策略，同时努力创造对房型设计工程质量会所等配套设施小区环境物业管理服务宽带网络智能化管理等新产品新工艺等方面的显著特点，以区别于其它项目。

同时，采取加强管理降低成本的办法，精心策划组织预售工作，尽快回笼资金，以降低资金成本，争取最大的利润空间。

对新项目开发风险的对策本项目作为新开发项目，需特别注意风险的防范，加强市场技术等各方面的研究，开发出适合市场需要的项目，降低新项目开发的风险。

对为承购人提供抵押贷款担保风险的对策保证本项目按质如期完工，为房产证的办理缩短担保责任期间提供必要条件。

虽然为承购人提供抵押贷款担保不会带来开发公司资产风险，仍需采取必要的措施。

树立良好的品牌形象，增强抵御价格下跌的能力。

加强对承购人还款能力的审查，确保承购人按期供款。

制定规范的工作流程，确保承担担保责任后房产得到及时妥善的处理。

积极协助银行督促承购人按时偿还贷款和寻求反担保的措施，以避免项目收入和利润风险。

对项目收入不确定性风险的对策针对房地产开发项目收入不确定性风险，本项目将采取以下的对策在项目前期策划阶段就进行周密的市场调查，进行市场细分，从而确定项目的主要客户群体。

根据项目定位，对项目进行总体规划，确定项目设计主体风格和户型结构以及配套的用于售租的商业服务设施数量。

根据项目定位地理位臵竞争对手相关物业销售情况竞争楼盘供应情况等因素，制定相应的营销策略并根据市场销售情况进行销售价格的动态调整。

根据项目计划，严格控制项目进度，保证项目按期完成，避免项目延期对销售造成的不利影响。

通过采取这些措施，将房地产项目收入的不确定性降到最低。

对住房分配制度改革风险的对策面对住房分配制度改革而带来的购房客户的变化，本项目将改变营销策略，方面加强宣传策划，搞好售后服务，树立良好的市场形象，以品牌战略参与市场竞争另方面加强市场调研，开发出适合不同消费层次的住房，以降低由于住房分配制度改革而带来的客户分散风险。

二针对行业风险的对策对产业政策风险的对策本项目将加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，把握国家政策的动态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策的调整而带来的风险。

对环保因素风险的对策本项目将加强环境评估工作，按国家的有关法律法规做好环境保护工作。

在项目前期工作中，对开发项目的周围环境空气土壤与水资源等进行评估，减少因选址失误而增加的环境治理工作，减少开发成本，在选用新型建筑材料及降低污染措施上，通过科学分析及招标等方式努力降低成本。

对严重依赖其它行业风险的对策本项目将根据需要，与有关金融机构建立长久的战略性合作伙伴关系，根据资金需求的状况，分别采取直接融资和间接融资的方法，解决项目资金的需求。

尤其是长期保持与银