远洋万和城房地产项目可行性建议书

占地面积平方米建筑面积平方米宇泰家园本项目坐落于大梅江版块洛卡小镇隔壁，紧邻外环线周边大盘林立如江胜天鹅湖水岸江南梅江康城等。

项目周边配套齐全交通方便，既适合居住亦适合投资，性价比超高。

近期推出特惠房源，最高优惠单套可达万元建筑面积平方米占地面积平方米基本参数容积率绿化率物业管理宇泰物业车位配比占地面积平方米总建筑面积平方米规划户数户开盘单价元平方米车位配比采暖方式集中供暖周边商业华润万家大润发津工超市，邮局中国邮政，银行农行信用社周边医院大寺医院泰达医院二附属周边学校大寺小学中学，翔宇小学中学等，幼儿园华夏未来洛卡小镇小镇地理位置优越，东侧为天津第迎宾大道友谊路的延长线，分钟抵达市中心区域。

距友谊路中央金融区仅公里，距市中心地段在公里之内。

在小区入口附近设有公交路路路，还有将来的地铁号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。

洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将层半层的花园洋房层半的联排别墅隐秘在树林深处错落排布，让居住在这里的人们的私密生活不被外界打扰，体味平和静谧的欧洲小镇风情。

小镇容积率仅为，绿化覆盖率高达，拥有万平米的园林景观。

周边商业梅江新海湾商业街蓝水假期商业街华厦津典商业街第六田园商业街，以上商业街区内银行餐饮医疗超市快餐店邮局等遍布。

周边公园梅江公园周边医院医科大学第二附属医院梅江医院周边学校梅江幼儿园水晶小学大寺中心小学翔宇中学等周边交通乘公交路至洛卡小镇站，地铁号线规划，号线梨双路站。

建筑面积平方米占地面积平方米容积率绿化率物业管理天津倍思家物业管理有限责任公司车位配比占地面积平方米总建筑面积平方米规划户数户装修情况毛坯供热系统集中供暖供水系统自来水窗材塑钢双层中空玻璃窗材塑钢双层中空玻璃装修情况毛坯安保系统电子巡更红外线对射防盗系统电子摄像头入口停车系统供热系统集中供暖供水系统自来水及中水接口外墙页岩砖加保温板内墙页岩砖进户门刚制防盗门窗材隔热断桥铝合金外墙材料页岩砖加保温板内墙页岩砖入户门刚制防盗门窗材隔热断桥铝合金合作方式的分析本项目采用的合作开发方式是华远地产企业出地，远洋股份有限公司企业出资双方合作开发，这是通常运用比较普遍的联建合作模式。

该方案需要注意的细节是项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。

另外企业投入资金参与房地产开发并享有最终定成果。

同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到的名下。

项目开发完成后，企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税土地增值税印花税和企业所得税。

企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税土地增值税印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以企业为开发主体转变为以双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以企业为主，项目涉及的税金也以企业为主体计算缴纳。

避免了以企业名义开发带来的系列问题。

经综合比较，本项目的处于较为优越的地理位置，项目而且对于小区内的规划合理，绿化率高，小区住宅舒适度大，而且本项目建筑面积小，格局分配合理，配套设施齐全，有相当大的优势。

房地产的经济分析国内整体经济及房地产项目经济发展当前中国经济正处在历史关键时期。

经济学界普遍认为，中国经济发展有两个趋势已基本确定是经济增速将逐步有所回落，二是通胀压力将较长期存在。

解决由此引发的问题的关键，在于加快转变经济发展方式。

根据全国发展和改革工作会议的安排，年，国家将编制战略性新兴产业发展规划，启动战略性新兴产业示范基地建设发布实施重点产业生产力布局和调整规划发布实施十二五服务业发展规划，研究进步推进服务业综合改革试点的支持政策。

结构调整进展相对较慢，主要是受体制和机制方面的制约。

抓住机遇转变发展方式，要抓住机遇推进改革。

房地产限购政策尚不会放松，房地产开发企业融资难度较大，待售面积处于较高水平，商品房投资将会明显放慢，保障些建筑材料的短缺，恶劣气候，政治经济形势发生突变，劳资纠纷引起工人罢工，或者基础开挖中发现重要文物或未预料到的特殊的地质条件，都可能导致工程停工，使工期延长由于施工工期延长，开发商方面要承担更多的贷款利息，另方面，还要承担总费用上涨的风险另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，使开发项目开发期延长租售期的长短与宏观社会经济状况，市场供求状况，市场竞争状况，预期未来房地产价格变化趋势，房地产项目的类型等有直接关系融资成本。

融资成本的高低由贷款利率决定。

房地产投资项目资金来源中，借贷资金是个主要来源。

融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。

由于企业融资是种市场交易行为有交易就会有交易费用，资金使用者为了能够获得资金使用权，就必须支付相关的费用。

如委托金融机构代理发行股票债券而支付的注册费和代理费，向银行借款支付的手续费等等。

企业融资成本实际上包括两部分即融资费用和资金使用费。

空置率。

空置率是准备出租但尚未租出的建筑面积占全部可出租面积的比例。

对于经营型房地产开发项目的房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要。

在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收减少。

空置率的变化受宏观社会经济环境市场供求关系租户支付租金的能力等因素的影响。

经营成本。

经营成本是指在经营期内应该负担的全部成本，包括销售成本销售税金及期间费用等。

指企业从事主要业务活动而发生的成本。

房地产开发企业成本包括土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本代建工程结算成本出租产品经营成本等。

如果是销售的办公费当然该记入销售成本，这些项目的总和都应该分期或者次性进入经营成本。

投资收益率。

投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之。

投资收益率又称投资利润率是指投资收益税后占投资成本的比率。

投资收益率又称投资效果系数，定义为每年获得的净收入与原始投资的比值，记为。

公式投资收益率动态投资回收期公式动态投资回收期年的累计净现值年的净现值现值首次出现正值的年数投资收益率反映投资的收益能力。

当该比率明显低于公司净资产收益率时，说明其对外投资是失败的，应改善对外投资结构和投资项目而当该比率远高于般企业净资产收益率时，则存在操纵利润的嫌疑，应进步分析各项收益的合理性。

投资收益率的优点是计算公式最为简单缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。

只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财务可行性风险分析敏感性分析根据项目的多种不确定因素中敏感性因素销售收入和成本对投资项目经济效益指标净现金流量的影响程度。

并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度。

应绘制出线性敏感性分析图。

由附表中的全部资金财务现金流量表中找出其现金流入和现金流出，根据净现金流量计算公式，分别分析当销售收入不变时，成本的变动对于将现金流量的的影响程度，根据具体数据和变动幅度对其进行分析，同样也分析出成本变动对于现金流量的影响程度，即该不确定因素对于项目的敏感程度敏感性分析成本收入从图中可以看出成本的斜率比收入的斜率大，则在此敏感分析中，敏感因子是成本，既对成本比对收入敏感。

可行性研究的结论结论从各个财务指标上看，财务净现值大于，因而项目总体可行。

但项目同时存在不足之处由于各种不确定性因素而引起的售价定得不够合理，造成消费者群小于预期由于规划方案的不合理或不专业而引起些安全隐患或后期的管理问题，而造成不必要的损失等。

总成本变动，和售价变动。

附表表房地产开发项目开发成本估算表序号计费单位计费总金额备注费用名称平方米立方米标准万元土地取得费用地价款不含出让金二土地使用权出让金三城市建设配套费按照建筑面积测算市政大配套费按照建筑面积测算住宅部分按照建筑面积测算商业部分按照建筑面积测算燃气增容费按照建筑面积测算住宅气源发展基金按照建筑面积测算住宅自来水增容费按照建筑面积测算非住宅自来水增容费元吨日按照每吨日增容费测算底商办公小计四土地契税二三五土地交易费成交地价土地费用合计二前期工程费环境影响评价费二可行性研究费三施工现场三通平费道路费供水费供电费场地平整费四水文地质勘探费五地下管网测绘与测量费六规划设计费七工程设计费前期工程费合计三房屋开发费基础处理费二建安工程费住宅结构部分商业结构部分消防及安装费根据方案确定有无住宅商业电梯及安装费根据方案确定有无成品房装修工程费根据方案确定有无住宅商业小计只计总额三基础设施建设费住宅燃气设施建设费自来水工程建设费住宅商业排水工程建设费供热设施建设费住宅商业电力工程建设费道路建设费绿化景观建设费路灯建设费围墙大门建设费围墙建设费大门建设费环卫设施小计只计总额四住宅非经营性公建配套费房屋开发费合计四管理费土地费用前期工程费用五财务费用估计的贷款六销售费用代理佣金销售收入二广告宣传费销售收入销售费用合计七其他费用临时用地费二临时设施费临时用电设施变压器和电缆的总费用临时住房二手两层板房临时食堂三招标代理费四施工图审查费五工程监理费六工程质量监督费建安工程费七合同审查费八竣工图编制费九施工执照费十人防异地建设费费十二建筑垃圾处置费十三房产测绘费其他费用合计八不可预见费二三四五六七开发成本总计表二房地产开发项目资金使用计划表单位万元序号项目合计开发经营期土地费用前期工程费房屋开发费管理费财务费用销售费用其他费用不可预见费合计注开发经营期按照每期季度测算表三房地产开发项目销售收入测算表单位万元序号项目合计开发经营期销售面积百分比销售面积销售单价元销售收入百分比销售收入营业税及其附加税后销售收入注开发经营期按照每期季度测算表四投资计