险评估。项目编制依据受三能建筑公司留守处的委托，山西城市学院规划建筑设计研究院承担了三能建筑公司棚户区改造项目可行性研究报告的编制工作。编制依据是大通湖区城镇开发整体规划投资项目可行性研究指南年月中国电力出版社工业与民用建筑可行性研究深度要求国家有关规划和建筑的条例规范国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号住宅建筑规范国家计委建设部联合颁发的建议项目经济评价方法与参数城市新建住宅小区管理办法建设部令第号住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保号财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知财综号。主要技术经济指标根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表主要技术评价指标览表表序号指标名称单位指标备注项目总用地亩原有住宅用地地块亩扩建住宅用地地块亩项目区总拆迁量棚改涉及居民总户数户棚改涉及总人口数人新建建筑面积新建住宅户地块原址新建户地块新地扩建户新建公共服务用房建筑占地面积地块地块建筑密度地块地块容积率地块地块绿地率地块地块总投资万元建设总工期月研究结论与建议研究结论本项目建设符合大通湖区城镇发展规划。本项目位于大通湖区金盆镇，距大通湖区市委政府驻地约公里。小区地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。建设地点选择及建筑形式符合大通湖区金盆镇市政建设规划要求。本项目绿化率高，建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水废气生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。建议本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。应尽快对新征场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。在工程建设中，要注意公用环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。工程建设中，切实做好节能节地节水节材工作。第二章项目建设的必要性和意义三能建筑公司概括金盆纺纱厂位于美丽富饶的洞庭之滨益阳市大通湖区金盆镇，前身为益阳市国营金盆农场纺纱厂，是当年益阳市国营骨干企业和纺织业龙头企业。该厂成立于年月，随着年全省拆场建区，该企业也于年开始改制，同年，成立三能建筑公司留守处，负责原厂干部职工改制的善后事宜和社会事务处理，运转至今。金盆纺纱厂改制后为山西天恩棉业有限公司，是山西省公益形象示范企业益阳市农业产业化龙头企业益阳市优秀民营企业，是集棉花收购加工纺纱及棉花贸易植物油生产宾馆服务业于体的民营企业。公司注册资金万元，分别为山西天恩棉业有限公司益阳市金胜纺织有限公司南县新胜纺织有限公司等。公司年年被县工行市农发行授予级信用等级企业。现已完成吨打包机更新改造，拥有条型型锯齿轧花生产线台型冲刀式台型皮棍式轧花生产线，年可生产各种皮棉吨纺纱生产规模锭含气流纺，年生产各种规格的纯棉纱线吨其产品畅销全国供不应求。日产吨的油脂厂三星级宾馆正在筹建，预计年月竣工。董事长潘胜恩是益阳市人大代表益阳市农业产业化龙头企业协会副会长益阳工商联常委益阳市纺织协会副会长。公司志存高远不断进取建立了公司基地农户的经营模式，基地面积达万亩，厂房占地面积平方米，全厂干部职工人，拥有纺纱生产规模万锭，年生产各种纯棉纱线万吨，带动了户农民发家致富。为社会主义新农村建设作出了积极的贡献。但是，由于企业前身国营金盆农场纺纱厂职工家属多住房条件差企业负担重，造成地区职工住宅棚户区问题直得不到解决，大大影响棚户区居民的生产和生活，同时，随着房屋使用期的增长，原国营纱厂职工的住房条件也日渐恶劣，成为大通湖区亟待处理的老大难问题。三能建筑公司棚户区现状及特点棚户区现状情况金盆纺纱厂棚户区是原国营金盆农场纺纱厂留下的家属区，棚户区位于大通湖区金盆镇，占地平方米，现有住房建筑面积。棚户区现有居民户，人，全部为原金盆纺纱厂职工及家属。其中，原国营金盆农场纺纱厂再就业职工人。棚户区内的住户都属于较低收入家庭，家庭年收入不足万元。金盆纺纱厂棚户区每户平均住宅面积不足，是典型的工矿棚户区。金盆纺纱厂棚户区现状调查表表序号户型单户面积户数合计备注合计棚户区大部分住宅为上世纪年代初建设的低矮平房，房屋装修简单，普遍搭建杂物，采用公共厕所，使用功能极为不齐，房屋结构以砖混砖木为主，总体质量差。房型为通走廊，无抗震设施，全部是空斗墙的简易建筑。由于严重超龄使用，现混凝土构件严重碳化，城镇居民的生活水平和质量有明显的积极意义。有利于节约和合理利用国家资源本项目属于中小型棚户区改造项目建设，项目规划设计布局建设将严格执行棚户区改造项目标准，按照土地利用总体规划合理利用土地，达到节约用地的目的。规划布置片区基础设施过程中采用标准化集约化系列化的部件配件，可有效节约建筑材料。项目采用集中采购应用新型材料节能设施节水设施，有利于运营过程中的节能节水。有利于增加项目所在地居民的就业机会本项目的建设和运营对当地居民的就业结构和就业机会均会产生影响。项目建设时的大量用工可以为居民提供临时就业机会。项目营运中配套小区居民生活的物业管理商业服务卫生所托儿所老年活动中心等可以向社会提供大量的就业机会。有利于经济效益的回报首先，建设的实施将直接汇入大通湖区地区开发的潮流，为新城区的开发造声势，添规模。其次，建成后将成为人流的重要聚散地之，而人流是带动物流的主体因素，该项目的实施对推动新城区的开发，促进经济增长发挥重要作用。社会评价社会评价的目的确定合适的措施来完成项目目标保证项目收益在不同群体间的公平分配预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响为改进项目实施方案提出建议。社会评价的原则多层次分析根据项目特点选用不同评价方法坚持以人为本的原则。社会评价的方法利益群体分析法，即从该项目建设对不同的利益群体的直接间接的厉害关系进行分析。社会影响效果分析从宪法角度看我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管理法第八条规定城市市区的土地属于国家所有。宪法第七条规定国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的棚户区改造作为种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有块属于自己的安身立命的土地，为了居住，他只需支付材料费人工费和必要的税费。从这点上看，棚户区改造符合宪法规定。从和谐社会角度看实现社会和谐建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。而社会的和谐必须要有定的物质基础作为保障。目前，我国改革发展正处在个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高。但同时也出现了地区差距城乡差距居民差距日益扩大的趋势。现在的富裕家庭占有社会总金融资产的，而的最低收入家庭只占有，两者的财富占有差距超过倍，这种状况引发了许多社会矛盾。政府主导棚户区大规模改造，其结果有利于缩小贫富差距，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的个良策。同时，房地产市场近来风起云涌，部分大城市房价上涨较快，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造将有利于从供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。从改善住房角度看安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为政府，把居者有其屋作为己任，是正义的顺乎民意的举措，是顺乎百姓安居乐业之本，是对最广大人民利益的有力维护。城市和国有工矿棚户区改造是党和政府关心人民群众的德政工程，其目的是为解决困难企业困难城市居民中低收入群体的住房困难，是贯彻以人为本构建和谐社会的重要举措，同时也是配合益阳市旧城改造，做好工矿企业职工住宅小区配套建设的需要，是件利国利民的大好事。由于国家对棚户区改造实行优惠政策，所以工程造价相对较低。本项目为山西益阳三能建筑公司棚户区改造项目建设，为广大的职工提供造价合理统规划环境优美的居住生活区，解决金盆纺纱厂棚户区改造项目职工的住房实际困难，大大缓解了特困企业职工住房压力，这将有利于凝聚人民对党和政府的向心力，有利于社会秩序的稳定，使人们能在环境优美配套完善文化内涵丰富的生活小区居住，提高社会文化意识。从城镇化角度看城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。从社会公平角度看解决中低收入家庭的住房问题是体现社会公平的个重要方面。城市和国有工矿棚户区改造主要面向中低收入阶层，其目的是实现住房的社会公平。通过棚户区改造，提高了中低收入阶层的住房质量，使其享受社会发展的福祉，使其享受到经济发展的成果，提现了社会公平性。对破产国有企业棚户区改造，充分体现了党和国家以人为本的宗旨，将彻底改善原国有企业棚户职工家属的生活条件和居住环境，是对破产国企职工历史贡献的肯定与补偿，也是公平正义的种表现。互适性分析项目位于大通湖区金盆镇，在保持优势的前提下，积极传播本项目的成本优势以及中小户型的特点，引导住宅理念，体现项目的核心产品竞争力，同时通过切机会的宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力的关键。项目的建成，将成为该区域又道亮丽的风景。必将改善居民的居住和生活环境，这对改变水洞底镇集镇面貌优化城市布局改变局部生态环境具有积极的意义。考察项目与当地社会环境的相互适应关系。分析的社会因素包括不同利益群体当地组织机构当地技术文化条件。表表社会对本项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素相关者相关者的兴趣对项目态度要求影响程度措施建议不同利益群体城区市民建设效果，对经济就业的作用经济发展提高就业率大经济发展提高就业率附近居民附近居民施工期，投入使用时间文明施工，增加环境美化大正确处理矛盾与冲突材料供应商设计方监理方施工方材料供应商设计方监理方施工方价格建设要求价格有竞争力，技术要求较低大通过招标解决当地组织机构市委建设效果时间支持项目建设，关注项目建设运营的经济。适用美观程度。较大重视市人大建设效果时间较大重视市政府建设投资效果时间较大在征地上应特别