地面积亩，房屋拆迁万户，建筑面积万平方米，并完善其配套基础设施。第二期改造工程亩。两期棚改工程合计亩。工程建设内容项目第期棚户区改造工程内容如下土地平整工程土石方量万方道路工程区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内部支路，总长万供水工程供水管总长④排水工程雨水管总长，污水管总长供电照明工程电力电缆长。项目目标项目第期工程土地开发面积亩，拆迁房屋万户，建筑面积万平方米，基础设施达到‚五通平‛，即通道路给水排雨水排污水电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设功能的要求。建设工期常德经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，年完成，即年年为第期，年年为第二期。本项目第期工程计划年月开始实施，至年月底完成个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。年月，完成前期手续规划意见书制定拆迁工作实施方案等申报工作年，完成亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收年，完成亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收总投资与资金来源总投资估算项目第期工程总投资估算为万元，其中房屋征收与补偿万元，工程建设费用万元，工程建设其他费用万元其中房屋拆迁安臵直接费用万元，基本预备费用万元，建设期利息万元。资金来源本项目估算总投资万元，其资金筹措方式如下建设单位自筹万元，约占总投资的申请商业银行贷款万元，约占总投资的主要技术经济指标表详见下表。表主要技术经济指标表第期工程序号指标名称单位指标值备注建设指标占用土地规模亩出让土地面积亩房屋拆迁面积万配套改造工程土地平整土方量万方道路总长区内万供水管道总长区内雨水管道总长区内污水管道总长区内供电线路总长区内序号指标名称单位指标值备注二估算总投资万元房屋征收与补偿费用万元工程改造费用万元其他工程费用万元基本预备费万元总投资建设期利息万元上浮三土地收益土地出让总收入万元四财务指标土地出让收入万元销售税金及附加万元土地出让金万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率财务内部收益率所得税前所得税后财务净现值万元所得税前万元所得税后静态投资回收期年所得税前含建设期年所得税后含建设期五建设期年经营期年综合评价该项目改造第期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区及其基础设施进行综合改造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。项目建设符合国家投资政策。根据†国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见‡†国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见‡†关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见‡等国家相关文件精神及常德市委市政府关于环境综合治理政策精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系到人与自然和谐相处的战略决策。该项目第期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化绿化亮化美化畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，充分体现常德德山‚工业新城城市新区‛的城市特色，展现现代城市的时代风貌，为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础，并为项目区棚户区第二期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。项目建设将大大提升常德城市品位。本项目第期工程是项结合居民棚户区房屋拆迁城市基础设施改造等方面的综合性改造工程。项目建设场地位于常德德山老城区，属常德德山经济技术开发区北部片区，也是展示常德德山城市形象的重要区域。项目通过对德山老城区居民棚户区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市环境改善开发区环境质量提升市民生活水平促进常德德山经济技术开发区经济社会可持续发展有着重要的助推作用，为塑造工业新城城市新区德山形象和常德市建设全国最佳人居环境城市具有深远的战略意义。因此，项目建设将大大提高常德德山和常德市的城市品位。项目规划科学布局合理建设条件成熟，对加强德山开发区和常德市基础设施的建设，推动常德市城市化建设进程和生态市建设具有良好的推动意义。建议建议项目实施主体开发区对德山老城区棚户区改造加强统领导组织与实施，包括改造工作的目标任务改造范围及具体内容组织领导工作职责实施方式工程进度等，并争取上级从政策上加以扶持，以利项目顺利实施。建议项目责任主体建设单位应提前开展工程范围内的拆迁实物调查资产评估和相关协商工作，落实棚户区拆迁补偿及安臵方案的可行性以及相应的投资规模，为进步论证工程底，累计赢余资金为万元，该项目有足够的能力偿付本息。因此，该项目不存在支付风险。财务评价结论及主要技术经济指标本项目土地面积亩，预计可出让土地面积为亩，土地出让总收入为万元。湖南常德市德源投资有限公司作为本项目的开发主体，经估算，项目期内总收入为万元，税后利润万元。静态投资利润率为，投资利税率为。所得税前财务内部收益率为，财务净现值万元，静态投资回收期含建设期年所得税后财务内部收益率为，财务净现值万元，静态投资回收期含建设期年。该项目财务状况良好，有定的盈利能力。财务评价指标汇总表序号项目单位数值备注收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率财务内部收益率所得税前所得税后财务净现值万元所得税前所得税后静态投资回收期年所得税前所得税后项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表土地出让收入估算表供借鉴单位万元序号项目单位合计土地出让收入万元土地出让量亩土地出让单价万元亩二土地出让金万元项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表收入与总成本费用供借鉴单位万元序号项目计算期合计收入土地出让金总成本费用直接成本财务费用销售费用管理费用项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表收入与经营税金及附加估算表供借鉴单位万元序号项目合计营业收入销售税金及附加营业税城市建设税教育附加费项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表利润与利润分配表供借鉴单位万元序号项目计算期合计营业收入营业税金及附加总成本费用土地出让金利润总额应纳税所得额所得税净利润项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表项目投资现金流量表供借鉴单位万元序号年份项目计算期年年年年年合计现金流入营业收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出建设投资流动资金经营成本土地出让金销售税金及附加所得税所得税前净现金流量累计税前净现金流量所得税后净现金流量所得税后累计现金流量计算指标内部收益率财务净现值投资回收期所得税前含建设期年项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司序号年份项目计算期年年年年年合计所得税后含建设期年项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表财务计划现金流量表供借鉴单位万元序号项目计算期年年年年年合计经营活动净现金流量现金流入营业收入补贴收入其他流入现金流出经营成本销售税金及附加土地出让金所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入现金流出建设投资维持运营投资流动资金其他流出筹资活动净现金流量现金流入项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司序号项目计算期年年年年年合计项目资本金投入建设投资借款不含债券流动资金借款债券短期借款其他流入现金流出利息支出偿还债务出金应付利润股利分配其他流出净现金流量累计盈余资金第十章社会评价社会影响分析主要利益相关者项目的主要利益相关者包括常德市常德经济技术开发区及其所辖德山老城区个居民社区个居住小区，建设开发项目实施主体湖南常德德山经济技术开发区管委会和项目责任主体或开发商湖南常德市德源投资开发有限公司集团项目贷款机构有关设计施工等单位现有项目区居民，社区居住小区及户居民。社会效益项目实施对实现土地储备和土地市场调控具有重要意义。土地储备和土地集约利用对落实科学发展观，实现可持续发展，加强国有土地有效调控，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力，推进两型社会建设，均具有重要意义。德山开发区本次土地储备亩。项目完成后，利用市场机制优化配臵土地资源要求上市出让，方面可满足城市建设用地需要，另方面可通过土地供应计划调整土地市场供求关系，消除土地投机行为，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配臵的公开公平公正具有十分重要的意义。项目实施可以完善开发区老城区棚户区基础设施,促进开发区改造升级。该项目工程作为开发区基础设施工程，涉及城市供电供水排水电力通讯燃气等公用设施建设。项目建成后，可增强开发区老城区基础设施功能，引导和带动周边投资，促进开发区老城区改造升级，增容提质，焕发新颜。完善的基础设施条件，还有利于开发区的招商引资，实现共赢格局。项目实施有利于扩大内需，带动相关产业发展。土地综合治理开发实施中，特别是在后期开发中，对钢材水泥等形成有效需求，有利于扩大内需，带动相关产业发展。项目实施需大量房屋拆迁人员工程技术人员和施工人员，新增劳动就业岗位，有利于缓解社会就业压力。项目实施有利于提高居民的生活质量。项目区居民将迁入政府统安臵到保障性安居工程住宅区，与原居住条件相比有较大的改善，其生产和生活方式也将从传统走向社会化现代化，提升到新的高度，分享社会发展成果。负面影响拆迁补偿方面。移民在拆迁补偿和安臵方面，如果得不到合理的分配，将可能造成负面的影响。本项目在拆迁补偿和安臵工作中，有由开发区管委会组织，相关机构组成的‚棚改办‛负责协调，同时将严格按照有关依据和标准执行，因此，其负面影响较小。施工期的环境影响。项目在施工期间，由于挤占道路，施工中引起的环境污染，对居民和行人造成定的影响，容易产生负面影响。项目区周边临近居民很多，对环境影响敏感程度较高。但建设单位将采取科学的组织管理措施，因此，其负面影响较小。互适性分析与当地经济社会发展战略相适应。德山开发区坚持以科学发展观为指导，以建设资源节约型环境友好型社会为目标，按照政府主导市场运作的原则，用年左右的时间，将开发区老城区棚户区基本建成开发区的综合配套服务区，这是常德市‚两型‛社会建设和开发区发展战略的要求。开发区北部老城区是规划中的生产生活综合配套区，其功能定位为生态宜居宜商宜游。该项目的实施及后期建设完全符合开发区经济社会发展的战略要求。与开发区城市发展规划相适应。项目区位于开发区沅水西岸原德山老城区，按照开发区概念性规划，该