1、“.....是全省政治经济文化发展的中心。近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路桥梁建设及旧城改造。随着太原市桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化，幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议事日程，以从根本上改变太原市的城市面貌。经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组......”。

2、“.....并政发号，以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。第二节项目建设的必要性分析太原市住房现状的需要太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展的中心，现有人口万，其中市区人口万。随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建设有了较快的发展。但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济先生产后生活的观念的影响及低租金国家包福利制旧住房体制的约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。目前，市直管公房约万，其中楼房为万，占总面积的，其余为平房。根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中万的危旧房，占公房总数的，些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。三居民居住环境的需要现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱......”。

3、“.....项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商贩，改善了居住环境和质量。第三章市场分析第节本章研究方法概述关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范的环境中，与现实情况差距较大。实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房地产项目的可行性和价格。市场比较法以经济学理论中效用均等的物品之间产生相同的价格的替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在不断的选择与比较中做出购买决策。市场比较法以近期市场上实际的交易价格为估价基准，只要有类似的定数量的房地产的合适交易实例即可。它在实际交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方法。在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之，即如果有定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应该是可行的成功的......”。

4、“.....影响商业用房价格的主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街状态服务半径等。在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。当然，在实际中，完全相同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做出必要的经验修正，才能使最终形成的房地产价格更符合市场的接受程度。本报告的对项目可行性的微观判断均建立在以上方法理论基础之上。第二节宏观经济形势分析宏观经济形势有利于房地产市场中国自八十年代改革开放以来，经济发展的总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆的推进，大量的海外大型企业首先进入中国的沿海开放城市，并占领市场，经过十几年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中国经济扩张的速度正在不断的加快。随着中国西部大开发战略的实施和中国加入，对西部的政策扶持力度和投资力度将会不断的加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部的交汇地带，又有着丰富的资源劳动力和巨大的市场，必然会引起人们的极大关注......”。

5、“.....房地产业作为对宏观经济形势最为敏感的行业，必然会做出积极的反应而不断升温。二中国系列政策的出台，将推动房地产市场的快速发展中国人民银行已公布的七次降息，将直接刺激消费扩大内需。二国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关的各行各业的发展，如汽车业房地产业等等。三国家各大商业银行从的年起推出长达年，比例高达以上的个人购房按揭贷度上的养活了建筑材料的市场供应量，为建筑材料的价格上涨或保持坚挺创造了市场条件。④经济周期。我国经济正从低谷走出，经济的整体景气，也将带动建材的上涨。正是由于上述因素的共同作用，使年的建材市场价格出现了不同程度的上涨，在可预见的几年内，价格上涨的趋势将会是明显的。资源供给风险。劳动力的季节性短缺，建筑材料的季节性紧张等，都有可能影响整个工程的进度。工程风险设计变更。房地产开发的目的是要将开发出的房产或租或售......”。

6、“.....但人们的需求和爱好是多方面因素影响，具有变化迅速难以预测等特点。因而在房地产开发中不断地根据客户的要求，社会的流行趋势以及房屋预售销售与反馈结果对原方案进行修改。而在大部分情况下，设计方案修改的结果要增加投资。地质状况。基础上在施工之前均要进行详细的地质勘察，但由于地质条件具有很大的不确定性，施工时仍可能不断发现新的地质缺陷。发现之后必须进行新的地质勘察，以确定地质条件的详细状况如果缺陷特殊或很严重，则还需作新的设计。因而当出现这些现象时，增加补救费用，甚至拖延工期是在所难免的。混凝土浇注。在本项目中大量使用框架剪力墙式的建筑结构，主要以预拌混凝土浇注而成，因而混凝土浇注的质量控制十分重要，应严格把关。否则，易出现以下些问题因温度控制不严，发生较大的温度应力，使混凝土的抗凝土的抗裂强度降低，产生危害建筑结构的裂缝。因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝，振捣不实出现架空事故。材料配比及拌合不合格......”。

7、“.....达不到设计标号要求。以上这些质量事故如下妥善处理，势必影响建筑的安全和寿命。而处理质量事故，必然增加投资和拖延工期。施工质量控制。施工质量与工程投资工程安危有很大关系。质量控制不好，可能导致返工加固处理等，从而影响投资，直至拖延工期。施工质量好坏与承包者素质能力和管理水平密切相关。项目管理。工程项目管理的中心任务是研究和解决施工过程中如何把工地的各项工作各个工作场地不同的施工单位进行妥善安排，使之有条不紊相互协调，以期用最少的人力物力和资金，在保证工程质量和施工安全的前提下，按照确定的工期，如期或提前建成，投入经营。所以施工管理工作的好坏，将直接影响到施工进度工程质量和建设投资。但工程管理的好坏难以事先完全确定，主要取决于开发单位及施工单位的项目管理水平和经验。自然条件。恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。其它风险因素合同风险。因合同考虑不周而造成的索赔或工期合理拖延。诉讼风险......”。

8、“.....这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。环保风险。因噪声固体废物等污染引起与工地左邻右舍的纠纷。从经验来看，这些的纠纷最容易影响工程进度。另外，因环境污染而被有关执法部门罚款停工整顿或被新闻曝光也应充分注意。资金风险。因各种原因引起的资金不能按计划到位，致命工程进度受到影响，进而造成投资增加。手续办理风险。房地产开发涉及到政府各部门，需要办理大量的手续，如因手续办理滞后或不完整，极易造成被有关政府部门命令停工罚款等不利局面。市场风险项目销售状况如何，直接关系到是否能实现本项目的经济效益及社会效益。宏观经济因素。此属于不可控制因素，但可以在项目开发之前做出预测。就当前而言，宏观经济形势有利于本项目的开发，项目的销售价格也极有可能随经济的复苏与升温逐步走高。住房制度改革的进程。当前住房制度改革的重要内容之就是将原属党政企业事业单位所有的公有住房逐步推向房地产二级市场......”。

9、“.....对商品房的开发造成相当大的不利影响。但从先行实施这项政策的省市来看，其进展及对房地产市场的冲击远不像人们想象那样迅速，那样明显。而且山西作为内陆地区，在同政策的推行上，往往要滞后于其它省市年，甚至更长。因而在可预期年内，房改政策的推动不会对本项目造成明显的影响。但超出这个期限，则有可能造成明显的影响，造成项目滞销或价格下跌。消费需求的变化。本项目的开发时间较长，整个工期需年,在这过程中,人们对房地产的消费需求爱好难免会发生变化，如果考虑不当，极有可能发生滞销或价格下跌，进而影响项目的整体经济效益。第四节风险管理在投资估算中，严格按有关规定，按建设工程费和其他费用的提取预备费，为有可能上涨的材料施工等费用作好充分的资金准备。采用大包的方式将工程发包给施工单位，定死项目的单位造价，这样当成本在定幅度内上涨时，开发商不可承担由此而带来的损失。对于钢材混凝土等大宗建材，应在施工淡季价格低廉时订货，并作好计划......”。