二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级消费的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。项目的实施是对泰安房地产市场的开发，有助于泰安市区居民人均可支配收入年均增长，农民人均纯收入年均增长。年累计完成安居工程平方米，城市人均住宅建筑面积达到平方米。规划目标的实现。该项目的建设有助于当地居民生活居住条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。二是肥城市城市化建设的需要按照肥城市城市建设的要求，要从根本上解决目前外部形象差城市环境滞后住宅标准较低和生活质量不高的现状。本项目的建设适应了这要求。居民住宅是城市建设的主要内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，本项目的建设将有利于促进肥城城市化建设的进程。三符合肥城市城市发展规划肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从年的平方米已提高到目前的平方米。根据肥城市制定的十五规划纲要，到年，城市人口达到万人，人均居住面积平方米，要实现这宏伟目标，还需要建设万平方米的住宅新区。根据肥城市城市总体规划要求，确定建设功能完善环境优美的特钢小区，并得到市政府的大力支持。本项目的实施对于肥城市经济腾飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要的推动作用。四符合国家经济发展政策和信贷支持方向根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为杜会提供大量的就业机会，促进国民经济的进步发展。因此，近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓励和支持面向居民的住房建设，同时银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住房消费。因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。第三章市场需求分析和建设规模第节市场需求分析我国未来几年房地产的发展趋势和要求第，商品住宅处于总量增长时期。是，城镇化加速将带动住宅需求持续增加。年，我国城镇化水平达到，进入了加速发展时期。预计到年，城镇化水平将达到，城镇人口达到亿到年，城镇化水平将超过，城镇人口超过亿。二是，城镇居民改善居住条件的需求将持续增长。根据住宅发展的般规律，在人均住房面积达到平方米之前，居民将保持旺盛的住房需求，我国城镇人均住房面积仍有较大的增长空间。三是，住宅市场化进程仍进步发展。年，含建制镇在内的城镇住宅竣工面积亿平方米，而商品住宅竣工面积仅亿平方米。随着住宅市场化进步发展，商品住宅在住宅建设总量中的比例将逐步增长。四是，住房存量市场发展，逐步形成城镇居民卖旧房买新房的梯度消费，也将较大幅度地推动商品住宅的增长。第二，住宅需求处于转型时期。随着住房短缺情况的基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。舒适型的居住需求集中体现在以下四个方面是住宅的功能趋于更加合理。要在较小的范围内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温隔热隔声通风采光日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施设备的装备水平要进步提高。厨房卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统的高效性实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容。四是居住区的环境和配套水平要更加完善。要创造自然和谐朴实优美安全环保舒适便捷的住区环境。所以，本项目符合行业发展的要求。二肥城市房地产市场发展趋势分析肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从年平方米提高到了平方米以上。根据肥城市制定的到年的发展规划，城市人口将达到万人，人均居住面积平方勘察设计监理施工材料设备采购等资金使用施工中工程质量等进行监督管理，确保项目按时完成。二工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完成，年月份可望开工建设，年月所有工程全部竣工交付使用。本项目的建设期约年半。详见施工进度计划表。施工进度计划表序号项目名称年年可研报告编制与审批勘察设计初步设计与施工图设计建筑工程施工配套设施竣工验收三实施技术项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。工程招标制根据招投标法和国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定第三条，该项目属于关系社会公共利益公众安全的公用事业，项目，在其规定的公开招标范围内。项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标招标的方式要公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。工程监理制由于本项目工程量较大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取全过程监理方式。建议在选择设计单位之前。在全市范围内通过招标择优选择监理公司，让监理公司直正参与到整个项目之中，做好四控两管协调。在招标过程中重点考察总监的监理业绩，必须有相关工程创优业绩须出具业主评价意见表原件，所组成的部成员各专业配套是否齐全，年龄搭配是否合理，监理大纲是否有针对性和合理化建议。工程施工由于本项目工程建设地点现状和工程结构较复杂的特点，应充分考虑好施工流水作业，既要节省工程造价，又要安排好工期。在施工队伍的选择上，要根据公平公开公正的原则通过公开招标择优选择施工总承包单位。对于大规模的施工任务，要通过市场招标投标的方式选择资信好的施工单位，以确保工程高效的完成。承担任务的施工单位必须根据国家有关规定实行施工项目经理负责制。在开标前要充分考察投标企业，重点考察以下几点考察施工总承包企业的实力施工水平资金实力重点考察项目经理有无类似经验并同原建设方沟通落实。项目部成员技术经理安全员资料员等人员配备是否合理。施工方案是否科学合理是否有针对性措施和预控措施等。项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位施工单位设备安装单位设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要坟和合理工期总造价，明确双方的责权利及约束机制。工程审计制实行工程项目开工竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。竣工验收备案制工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察设计施工监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。第十章投资估算和资金筹措第节投资估算依据及说明估算依据山东省建筑工程工程量清单计价办法山东省安装工程工程量清单计价办法山东省装饰装修工程工程量清单计价办法山东省建筑工程价目表年山东省安装工程价目表年肥城市建筑材料现行市场价格现行投资估算的有关规定。二估算说明勘察设计费按工程费用的计算工程咨询监理费按工程费用的计算建设单位管理费按工程费用的计取基本预备费按工程费用的计取开发期税费等各类规费按照肥城市人民政府关于建设目审批规费集中缴纳的通知肥政发号，元平方米估算。根据征地协议，该项目总用地亩，征地费按万元亩估算，为万元。第二节投资估算经估算，工程建设总投资万元，其中基本预备费万元。详见总投资估算表。总投资估算表序号费用名称投资额占项目总投入的比例建设投资建筑工程费用设备及安装费用工程建设其他费用基本预备费项目总投资建筑工程费经估算，项目建筑工程费用万元。其中包括土建绿化道路等工程费用。详见建筑工程费用估算表序号工程名称面积费用万元单价元建筑面积住宅商业地下车库设备用房自行车车库道路绿化合计设备购置及安装费经估算，设备购置及安装费为万元，主要包括电梯绿化设施等的购置及安装费用。序号项目名称估算投资额备注设备及安装电梯万元部电梯万元部货梯万元部合计工程建设其他费用估算经估算，工程建设其他费用估算为万元，详见下表序号费用名称总价备注勘察设计按建筑工程费用的估算咨询监理费按建筑工程费用的估算建设单位管理费按建筑工程费用的估算开发期规费土地征地费万元亩合计基本预备费为万元。第三节资金筹措本项目估算总投资万元由开发有限公司自筹。项目所需资金计划在建设期内按项目进度逐步投入。第十二章经济影响分析随着山东省全方面经济发展战略的进步实施，肥城市经济将会迅速发展，居住小区作为城市的配套设施将有较快发展。本项目具有良好的客户资源及管理经验，预期经济效益可观。第节销售收入估算基础数据本项目总建筑面积其中住宅建筑面积，商业建筑面积，车库该建设项目建设完成后全部销售。二销售价格的确定根据投资估算成本分析结果和通过市场需求预测，确定住宅销售价格如下元商铺销售价格元，车库销售价格元。销售计划与销售收入估算表序号工程名称面积销售单价元合价万元住宅商业地下车库合计第二节财务分析主要数据的确定税费率所得税率按计算营业税及附加按考虑土地增值税暂按销售收入的计取余下可供分配利润在借款偿还前赞不分配，留在企业直至项目计算期末分配。二财务分析与评价如下收入及成本本项目销售收入万元，产品总开发费用万元。利润与税金本项目土地增值税万元，营业税金及附加为万元，利润总额万元，所得税万元，税后利润万元，税后投资利润率，投资利税率为。营业税金及附加估算表单位万元序号项目合计销售收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加土地增值税损益表单位元序号项目合计收入商品房销售收入开发产品经营成本经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润法定盈余公积金公益金任意盈余公积金加年初问分配利润年末未分配利润第三节盈利分析能力本项目销售总收入万元，总投资为万元，营业税金及附加为万元，土地增值税万元，建筑面积为平方米。总投资销售收入营业税金及附加土地增值税产量当销售面积超过时，投资方即可获得利润。第十三章社会影响分析项目对社会的影响分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无忧之后，对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已成为人们新的消费热点。同时，十六大确定了我国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，随着我国房改制度的结束，住宅产业已成为强有力的经济增长点。随着住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变，集团和个人购买力有了较高的提高，刺激了我市住宅建设的快速发展。依照新