中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范开发商提供的其他有关材料。二研究范围本可行性研究报告的研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。其中，房地产开发投资万亿元，增长。城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进步巩固。从实体经济的表现和投资消费出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。二房地产业发展状况年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到和。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。三房地产产业调整状况及趋势分析政策调整年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条，二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍的政策。年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件的实施细则。趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼大型商业体综合性专业商业中心，个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之。受年系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大的机遇。二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。人均国内生产总值年均增长，达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全社会从而抵减了预期收益。五自然环境风险分析自然环境风险是由于对项目的环境生态影响分析不足或环保措施不当引起项目的环境冲突，带来重大环境影响，从而影响项目的建设和运营。印尼海啸南方暴雪汶川大地震给该地区的居民和企业带来了巨大的人身和财产损失，尽管兰州地理位置优越，并不处在地震带，且气候宜人，少有天灾。但兰州是滨海城市，也不排除有类似的自然灾害发生的可能性。所以，建议企业在投资建设的过程中，要未雨绸缪，从建设材料的选择，施工过程的监理，到灾害发生的防护都要尽量做到考虑周全有备无患，至少要达到兰州市相关部门的规定标准。六风险防范对策政策影响防范宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体防范可以从两个方面着手是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前预计和制定政策变化的应对措施二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有关政策进行及时有效地调整，并制定相应的执行措施。通过事前和事后的防范与正确应对，可以将政策风险带来的影响减至最小。该项目的建设内容包括大型购物中心精装写字楼甲级写字楼商务酒店室外步行街商铺和酒店式公寓等。该项目列入了兰州市政府城市发展规划，在项目前期的运作中，项目的建设内容符合兰州市政府的发展规划，并得到了土地管理部门的认可。因此，在产业政策土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。同时，随着线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线三线城市将成为新轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注二三线省会城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。同时游离于调控政策之外的商业用房投资将成为下阶段投资的热点。该项目为兰州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连万达集团作为全国房地产龙头企业之，商业信用颇佳，银行信用等级为，因此，项目受到政策的负面影响相对较小。二市场风险防范目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，兰州作为兰州省省会城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且兰州市作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之，得到众多海内外投资商的认可，这些都为兰州房地产市场的发展提供了良好的支撑。同时，该项目作为兰州市塑造金山板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新的竞争对手或替代项目的可能性也较小。另外，项目的经营成本在建成后可以通过销售租赁等方式转移给经营商。所以，所述三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转移和规避措施与相关的单位签订预定预售协议。成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。三财务风险防范本报告中的财务分析表明，项目具有较强的债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强的抗风险能力。四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转移或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。第八部分结论万达集团的兰州万达广场项目的建设，将推动兰州市房地产业向高品质和多元化的方向发展，是遵循政策导向和市场发展的必然选择，也是顺应市场需求的必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力的客观需要。通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较有利，区域市场为项目的发展提供了良好的预期和升值空间，项目自身的市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行的。通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门的要求。因此从工程角度分析，该项目的实施是可行的。通过财务效益可以看出，该项目具有较强的盈利能力和偿债能力不确定性分析表明，该项目具有较强的抗风险能力。所以，从财务效益角度看，该项目具有实施的可行性。综上所述，该项目的实施既有必要，又是可行的。附表附表开发投资估算表附表建筑工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附表前期费用估算表附表行政事业性收费估算表附表开发投资与资金筹措表附表销售收入估算表附表利润及利润分配表附表借款还本付息估算表附表财务现金流量表全部投资附表财务现金流量表自有资金附表开发投资估算表序号工程费用名称估算价值单位万元备注建筑工程设备安装工程其它费用合计工程费用建筑工程安装工程室外基础设施配套工程二工程建设其它费用土地费用前期费用行政事业性收费工程监理费三预备费四管理费用五销售费用六建设期利息七其它税金合计附表建筑工程投资估算表项目金额万元整个项目销售物业持有物业备注大商业酒店商务酒店建造成本前期工程准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费,园林环境工程费配套设施费其他建设工程支出,预备费附表安装工程投资估算表项目金额万元整个项目销售物业持有物业备注大商业酒店商务酒店直接费直接工程费措施费间接费规费企业管理费附表室外基础设施配套工程投资估算表单位单位万元万平方米元平方米建筑面积序号工程费用名称总金额工程量楼面价格备注大配套人防工程建设供电站电力增容费通讯设备增容费有限电视配套技防智能化绿化室外总体给水排水煤气增容等附表前期费用估算表单位万元序号项目应缴面积费用标准费用金额备注规划设计费用勘探费用标底编制招投标管理费工程审计购地形图放线测绘临时水临时电总计附表行政事业性收费估算表收费部门单位收费项目收费依据收费标准应缴面积应缴金额备注市人防办防空地下室异地建设费市园林处城市绿化补偿费市科技局抗震设防要求确认费市物价局价格调节基金市建设局建筑企业劳保基金市国土资源局地籍调查费市环境工程评估中心建设项目环境评估费市规划服务中心高层建筑建筑物定点放线建筑用地拨地定桩市国土资源测绘队地籍测绘建筑用地拨地定桩市国土资源交易中心土地交易服务费市城建档案馆档案综合服务费市气象局新建建构筑物防雷工程施工跟踪检测费市公安消防大队电气消防安全检测服务费市环卫处基建工程建筑材料垃圾运输清扫保洁市建设工程交易中心建筑工程市政工程交易服务费市房屋测绘大队住宅商业楼多功能综合楼用房土地评估机构土地评估费附表开发投资与资金筹措表序号年份项目建设期合计比例开发投资资金筹措自有资金预售款反投资银行借款附表销售收入估算表序号建设期销售期合计室外步行街销售比例可销售面积万售价元销售收入万元底商销售比例可销售面积万售价元销售收入万元写字楼销售比例可销售面积万售价元销售收入万元超高层住宅销售比例可销