用土地资源合理组织道路交通合理开发旅游环境提高城市品位也将起到促进作用。城市和经济发展的需要项目建设地段根据呼和浩特市总体规划对城市总体布局和分区的要求，结合本地段的特点和建设单位的目标，以及国家有关部门的要求，用于商业办公住宅的开发建设。满足人民生活的需要根据呼和浩特总体规划的要求,人民的生活购物休闲娱乐条件将得到进步改善,需求总量，尤其是高品质环境优美的购物休闲场所在未来几年会有较大的需求，因此，建设更多符合需求,同时具有定超前设计理念的工程。本项目正符合上述诸多要求。房地产市场发展的必然要求从房地产市场的发展来看，民用商用项目开发将成为今后几年房地产业发展的方向，本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成为呼和浩特新的经济增长点。项目所在地块的要求原有基础设施齐全,人文资源丰富，地块价值非常高。可行性概述房地产作为宏观经济发展的支柱产业，影响着钢铁建材乃至家电等上百个相关行业的发展，也是国家税收的重要来源之，保证它的健康平稳发展非常重要。年国务院总理温家宝在十届全国人大二次会议作的政府工作报告中指出，要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。根据呼和浩特市党委政府的十五期间的规划纲要和呼和浩特市城市建设的规划，在今后的几年呼和浩特市城市建设将以加强基础设施建设和生态建设，进步拓展空间，完善功能，提升品位，并进入国家环保模范城市行列瞄准建设现代化首府城市的总目标，到十五末把呼和浩特市建设成具有较高现代化水平和较高文化品位的，具有浓郁民族文化特色的，具有适宜人居的优良环境质量，具有较强综合服务功能和辐射带动力的草原都市。房地产市场发展到现在，广大市民已进入理性消费的阶段，投资房地产实际上很大程度上是在投资土地，因为房屋和其他商品样会因磨损而自然贬值，而土地是永不磨损的，而且土地又是稀缺资源，因此其增值能力超过了房屋的价值损耗，所以选择地段的好坏决定了将来增值能力的大小和快慢，好的地段即使寸土寸金也会物有所值，所获不斐土地资源的不可动性和稀缺性，再加上周边环境形成因素，该项目所在区域房地产的商业价值大幅增长几乎是肯定的。项目地处快速发展与建设的核心区域，人居条件十分优越，交通购物就医等人居生活条件便利。项目地理位置好，市政配套设施完善，建设工期较短。良好的地理位置，便利的交通生活条件以及房产所具有较大的增值概率，使得项目具有较大的潜在消费人群和市场。该项目的建设可以为当下已经进入调整期的房地产行业注入新的活力，直接提升土地价值，是带动周边房地产市场的繁荣的强心剂，为保证其他相关行业的发展提供保障，为稳定国家的税收助臂之力。本项目可以借以开发商良好的开发信誉，取得好的销售及社会口碑。综上所述，随着呼和浩特市经济的飞速发展，作为城市办公旅游购物条件的改善和呼和浩特对商业的市场需求以及项目所在地的现行状况，本项目都应尽快的加以实施。简单结论从以上计算可以看出，本项目总投资额为万元，如果达到销售率，总销售收入万元，所得税前利润为万元，成本利润率所得税后利润为万元，成本利润率，利润指标非常好。投资回收期年，这里所说的投资回收期是相对于整个项目的开发周期而言，回收期短，项目风险小。在目标收益率为时，税后万元，税后财务内部收益率，动态指标很好，说明本项目可行。从非确定性分析看，本项目具有较强的抗风险能力。第二章市场分析及营销战略区域环境呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治经济文化中心，国家历史文化名城，是我国北方沿边开放地区重要的中心城市。呼和浩特，蒙古语意为青色的城，它位于自治区中部的土默川平原，东西比南北略长，自然地理环境得天独厚。地势南北高，中间低，是座风光秀丽极富魅力的塞外历史文化名城。呼和浩特是毛纺皮革石油轻工化工机械电子民族用品食品等综合性工业城市。地形地貌呼和浩特市座落在三面环山，面临水的开阔山前平原上，总地势为北东高，南西低，自然缓坡形态，平均海拔高度为米。北依大青山，东部为丘陵，南为湖积台地，台地南缘和林格尔丘陵相连，西南临黄河。地貌上大体分为山地丘陵山前倾斜平原平原台地等组成。气候特征呼和浩特市属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春季干旱多风，秋季日光充足气温的日较差年较差大，无霜期短，降水少而集中，气候干燥。呼市年平均温度为，最冷月与最热月平均气温分别为和平均年降雨总量为无霜期平均为天平均风速为。本地区大风天数营业税金及附加营业税消费税城市维护建设费迎和广场建设项目可行性研究报告第页教育费附加地方教育附加水利建设基金土地增值税商业的销售均价定为元平方米住宅的销售均价定为元平方米，办公的销售均价定为元平方米。迎和广场建设项目可行性研究报告第页项目成本利润分析商品房项目成本利润计算表单位除注明外均为万元序号成本项目合计建安费用基础设施配套费工程建设其他费用财务费用销售费用不可预见费项目总成本销售收入销售税金平均税前利润平均投资利润率税前，所得税平均税后利润平均投资利润率税后，公积金应付利润未分配利润迎和广场建设项目可行性研究报告第页从以上计算可以看出，本项目总成本为万元，如果达到销售率,总销售收入万元,扣除两税费和交易印花税后,所得税前利润为万元，成本利润率所得税后利润为万元，成本利润率，利润指标非常好。盈亏平衡分析上述成本利润指标是在销售的情况下实现的，实际操作中，销售率以及销售价格等的变化会对利润指标产生很大的影响，因此，我们通过盈亏平衡分析，给出销售率和销售价格的盈亏平衡点。不同销售率下的利润指标盈亏平衡表销售率税前利润万元成本利润率税前由上表可以看出，销售率在时达到盈亏平衡点，换个角度来看，如果销售率为不变，则销售价格降为原定销售价格的，时达到盈亏平衡点。迎和广场建设项目可行性研究报告第页全部投资现金流量表项目财务现金流量表序号项目建设期项目现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金其他现金流入现金流出建设投资不含建设期利息流动资金经营成本销售税金附加增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值计算指标所得税前项目投资财务内部收益率财务净现值万元迎和广场建设项目可行性研究报告第页所得税后项目投资财务内部收益率财务净现值元项目动态投资回收期含建设期年在目标收益率为时,税后，税后财务内部收益率，且动态投资回收期为年，动态指标较好,说明本项目可行。迎和广场建设项目可行性研究报告第页项目资本金现金流量表项目资本金财务现金流量表单位万元序号项目合计建设期现金流入销售营业收入其他现金流入回收固定资产余值回收流动资金项目现金流出项目资本金借款本金偿还借款利息支付经营成本营业税金附加增值税所得税其他现金流出项目净现金流量累计净现金流量迎和广场建设项目可行性研究报告第页增量净现值累计净现值计算指标所得税后项目资本金财务内部收益率财务净现值万元在目标收益率为时,税后，税后财务内部收益率，动态指标较好。迎和广场建设项目可行性研究报告第页第十章项目风险分析主要风险因素识别投资项目的风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素。揭示风险来源。判断风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。项目风险贯穿于项目建设和运营的全过程，这里结合本项目的情况从经济技术和工程几方面分析如下经济风险项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测估计和假定的成分，从而使分析结果存在定的不确定性。通货膨胀风险通货膨胀是个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨胀可能使物价大幅上涨，材料费和人工费等都超过预计。风险来源通货膨胀风险事件物价上涨工人工资上涨工程风险水文地质条件复杂工程水文地质条件复杂，与预测发生重大偏差导致的风险。迎和广场建设项目可行性研究报告第页风险来源水文地质条件复杂风险事件补充勘察施工方案的调整修改设计自然气候变化出现的异常气候，如特大暴雨洪水泥石流坍方等，会造成工程延期。风险来源自然气候变化风险事件严寒，酷暑，多雨特大暴雨，洪水，泥石流，坍方技术风险风险来源技术风险风险事件技术难度高技术规范不合理设备和材料供应风险来源设备和材料供应风险事件质量不合格供应不合格设备不配套工程变更包括设计变更和工程量变更两方面。风险来源工程变更迎和广场建设项目可行性研究报告第页风险事件设计变更工程量变更防范和降低风险措施项目风险管理的基本对策为风险控制风险自留和风险转移等三种。这三种对策各自有不同的性质优点和局限性。因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是种对策，而是几种对策的组合。风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措施。因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后，通过对这些条件的控制而控制项目风险。对于上述经济风险变更风险就可以采取控制的方法，加强项目前期预测和研究工作加强项目过程管理，以尽量减少风险。风险转移对策风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛的项措施。对于上述技术风险和工程风险都可以采用这种方法，主要有两种形式非保险或合同的转移方式通常通过签订协议等方式将项目风险转移给承包商设计方材料设备供应方等非保险方。这种方式的具体手段主要包括以下几种分包和转包。这种方式可以转移大部分风险，但并非使损失迎和广场建设项目可行性研究报告第页转嫁，而是把风险转移给更能控制或较少风险的另方。如些专业技术要求较高的分项工程应该分包给有条件的分包商。通过具体合同的些条款转移类风险。这主要是为了达到责任明确划分和风险合理承担的目的。如合同条件规定了承包商的般责任以及业主不能转移而必须自身承担的风险。工程保险工程保险的历史比较短，在我国也是种新险种。工程保险的目的在于通过把伴随着工程的进行而发生的大部分风险作为保险对象，而减轻与工程建设有关者的损失负担以及围绕负担这种损失所发生的纠纷，谋求工程实施的顺利完成。风险分析及对策市场风险分析本项目市场定位为商业办公，住宅区，项目在区位配套