育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳创意产业园福永的劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业的基本格局。尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工艺礼品为主题的大型集聚基地。从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最多面积最大位置最重要的西部，却没有个像样的集开发生产商贸和休闲消费为体的基地，这是不符合市场发展需要的。随着深圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势在必行。年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产，深港西部通道年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。消费力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。第三节项目的市场环境分析本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发制造和销售为体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲娱乐和学习的重要场所。首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，到年，中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求的群体将超过亿人，每年的消费需求超过上千亿元众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。而深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国,市场占有率居国内第。深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新的增长引擎和城市名片。然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易的七成规模，预计年产值将超过亿元，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。相比之下，面积人口消费能力以及交通条件在深圳都居第位的西部地区，却没有个同类型的集散地。再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成如此巨大的规模，但现有的厂房大都是上世纪年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展的要求。区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。由于规划建设年代的局限性，这个片区的城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展的需要，已经成为发展的瓶颈，区域的发展将面临全面改造升级。从这个意义上说，罗湖的珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越的条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好的市场环境氛围。与珠宝行业相同的，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大的市场前景。年底，深圳该行业有企业余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品的份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。而全世界工艺礼品的年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。可见，深圳的工艺礼品行业，仍然面临巨大的机会，但同时，也存在定的问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战的分散状态，现有的几个市场都不具规模。深圳已经成型和正在规划招商的大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂的宝安，却没有产品展示和销售的集散场所。综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响的珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力的研发设计和制造企业，以及便利的交通条件大量的消费人群，但宝安区却迄今没有个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美的珠宝与工艺礼品集聚基地。这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。在对深圳的消费市场进行深入的市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直以为的那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。年宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同比增长。这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。而且，项目所在的西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区等高尚居住群体，万平方米建筑面积的高档社区域，集中作为公共停车场还可以结合园区道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的经验。在道路改造上，应为道路融入文化内涵，可以考虑按照不同的功能划分，将世界各地具有特色的街道风格融入到本园区内的街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中，可以充分利用这现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧建筑的外墙及门面也改造成同样风格，则园区本身也可以成为个文化旅游的热点，再将文化产品的展示交易融入其中，则项目将会因此成为深圳西部的个旅游亮点。市政市规划方面，重点包含对现有园区供电供水消防通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中心，将现在的露天变压器分散的消防系统改为室内干式变压器和集中的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场特色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。园林绿化规划方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑喷泉绿化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树木攀爬植物花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。屋顶绿化也是本项目考虑的个重点，由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。第三节项目总投资及构成本项目总投资预计为人民币万元，全部由项目建设单位自筹。项目各功能划分和相应的投资构成参见表。按功能划分的项目投资构成表表序号功能区项目名称占地面积建筑面积投资总额万元生产加工区珠宝首饰加工厂工艺礼品与玩具加工厂展示交易区珠宝首饰展示交易区,工艺礼品展示交易区家居饰品展示交易区,玩具及动漫产品展示交易区,民间创意展示交易区,拍卖中心,文化旅游区文化主题广场含园林景观酒文化与特色酒吧街含园林景观,动漫主题体验区,休闲会所与俱乐部教育研发区创意设计中心培训中心公共服务区珠宝首饰质量鉴定中心会议与创意演示中心设计师公寓,物流服务中心,园区管理中心含市政电子商务平台消防等合计,本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。按建设期划分的项目总投资构成表表项目建设期起止时间总投资万元期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,合计年月至年月,第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为,平方米，修缮后的园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，原合约租金价格为元平方米，仅租金项年收益约为,万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币,万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。项目建成后，年资金收益率约为。其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。同时解决中高收入就业,人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。第六章项目的运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营管理委托专业的商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能的优势，突出专业的人做专业的事，从而确保项目能够在开始就按照正确的方向开展。除此之外，项目将合作作为管理的主要形式。其中，将重点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘市场机会。例如，项目建设单位与深圳世界贸易中心会开展合作，将项目列为该组织面向国际市场的重要出口展示和供应基地与中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会的教学研究和交易展示基地与深圳市旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为深圳市涉外旅游景点之等等。通过上述合作，方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。第二节项目营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。同时，围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的。第七章项目的环境影响分析本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生的废水废气和废渣。对于商业部分的三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中的生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。所有生活废水，进入化粪