轻人的吸引力又在不断加强，批又批刚走出校园的精英人才不断补充新鲜血液，买房不愁以后易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。而敢于把明天的钱拿来今天享用，又是这代年轻人最典型的消费特点。况且，拥有知识和才华的他们在未来的收入预期非常可观，置业对于他们来说并非遥不可及。因此他们大多选择放弃老代先有足够存款才考虑置业的落后，崇尚边还贷款边享受的生活方式。调查表明，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利距离市中心近的房子。既然本项目开发了适合他们的楼盘，他们又何必舍近求远呢市场调查表明，两路工业园区北部经济开发区等科技工业园区的年轻群体中，拥有大专以上文化的占以上，家庭月收入在元以上，拥有定的经济实力和消费能力。他们中有左右在未来到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小进场门槛及总价相对较低的目标客户群和潜在客户群。重庆市住宅投资和供应预测年以来，重庆的房地产市场在有效需求的拉动下逐渐回暖，正在进入相对平稳的发展期。竞争力分析区域概况渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面积最大近年发展最为快速的个区，商务文化和休闲文化较为发达，房地产业异军突起，全区综合经济实力强劲。项目优势区位优势本项目地处重庆江北国际机场临港区域，距机场只有公里，比邻在建的轻轨号线桐岩站，本项目具有强大的区位优势。规模优势本项目占地面积平方米，在地块内将建设平方米的住宅配套商业面积平方米地下室面积包括地下停车库平方米。本项目集青年居住配套商业为体的完善功能，形成个性特色鲜明的大型青年人文社区，必将体现极大的规模优势。个案调查本项目周边住宅市场价格如下项目名称面积平方米单价元平方米说明海德盛世月日开盘按建面金香林三期月日开盘套内均价木鱼石总面均价水木年华小户型总面均价大户型项目定位业态定位住宅业态定位本项目建设主要以为当地的和外来的单身青年提供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位要求，并与地区发展相结合，发展成个性特色鲜明以居住为主的高档次建筑社区。配套商业定位为了让小区形成兼具居住和商业配套功能的综合性社区，项目主要建设内容除住宅外，还辅以配套的商业设施作为整个社区使用功能的补充。因此，本项目的配套商业的主要业态可设置为大型超市餐饮服务等。价格定位根据本项目所处的位置和周边的市场调查，并分析了经营对象对产品总价的承受能力，本项目住宅价格在元左右平方米，配套商业用房出租价格为元平方米天，车位出售价格为万元车位。客户群分析住宅客户群本项目属渝北区环保改造地块，项目建设的出发点就是为重庆青年提供优质的中高档小户型住宅，加快区域经济发展。因此，项目建设完成后的住宅部分主要客户群如下市区职业青年轻轨号线沿线专县进主城区工作的青年人士重庆江北机场的青年职员奉职于重庆娱乐场所的青年女性准婚青年购房投资者其他如族等配套商业用房的客户群本案商铺属社区商铺，其客户群可分为大型商业品牌企业设置网点小区内有置业需求的居民区内外工商个体户区内外物业投资者。四本项目市场调查综述本项目的建设加快了地区环保改造步伐，对繁荣地区经济，优化房产市场结构，提高城市青年的居住水平具有极大的正面效益。本项目周边交通便利，配套设施齐全，除住宅为主要建设内容外还辅以配套商业，集多元化功能为体的社区，必将吸引大量青年来此安家。综上所述，在该地块建设以平方米左右的青年单身住宅为主，辅以配套商业的综合型社区是可行的。第三章建设内容建设地点概述地块位置拟建项目基地位置渝北区兴科大道路号地块四至范围宝桐紫花园以东海德盛世以南宝桐路以西兴科大道以北。建设用地面积为平方米。地块位置示意图详见附件。周边环境与设施本项目位于重庆市渝北区主城区。该地区是渝北区较为成熟的居住区。其周边有伴山名都海德盛世金香林木鱼石水木年华等已建和在建的住宅小区。拟建项目米范围内还有饭店便利店银行邮局等服务性公建。项目所在区域交通十分便利，区域米范围内还有及轨道交通号线等多条公交线路。二主要设计依据重庆市发展计划委员会关于建设青春驿站酒店式公寓商品住宅建设项目建议书的批复渝计城号重庆市渝北区计委关于建设青春驿站酒店式公寓商品住宅建设项目建议书的批复渝北计城第号重庆市房屋土地资源管理局重庆市房地产权证渝房地渝北字第重庆市渝北区规土局关于建设青春驿站酒店式公寓商品住宅建设项目选址意见书的通知渝北规土第号重庆市车库，销售建筑装潢材料。公司股东组成表表投资方名称出资额所占比例重庆汇凯钢结构有限公司袁正耕朱文荣本项目总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，配套商业面积平方米，地下建筑面积平方米，集中地下车库平方米。项目建设完成后，由项目法人自行委托有关物业管理公司进行前期物业管理，达到居住物业管理条例的有关规定后，由小区业主委员会续聘或另行聘请物业公司对小区物业进行管理。二物料供应项目开发所需大部分物资从国内市场选购，并尽量采用环保产品，在资金允许的情况下，部分设备装饰材料等可从国外进口。第八章投资估算及资金筹措投资估算估算依据本项目建设投资是根据建设方案相关图纸及重庆市建筑工程预算相关取费标准进行估算的。估算条件相似工程合同造价资料及重庆地区大宗材料价格。由国内单位和日本有关单位承担设计国内单位施工和项目管理。估算范围本估算包括正常的设计施工周期内，为完成本项目所需投入工程建筑安装费用。估算说明总体工程包括室外管线系统道路围墙大门绿化等费用。工程费是指住宅建筑安装工程费，配套商业建筑安装工程费。配套费包括水电气通信工程费及增容费等。工程顾问费按照建筑安装工程费用的包括勘察设计监理工料测量等。住宅配套费是根据有关规定按元平方米收取。其他建设费是指政府各种管理手续费，以元平方米计。不可预见费包括不可预见费和涨价预备费，建设期内平均价格变动率预测为。投资估算结果详见附表经本可行性研究报告估算，该项目建设投入总资金为万元，其中工程费万元工程建设其他费用万元预备费万元建设期利息万元二资金筹措本项目投资方是重庆青年城置业有限公司，其资金来源由自有资金付款凭证银行贷款和预售房款组成。自有资金按国家有关规定，本项目需要资本金万元以上，至少占建设投资的。重庆青年城置业有限公司已支付预付款万元，满足资本金的出资要求。付款凭证详见附件。银行贷款和预售房款本项目建设资金除资本金外，不足部分通过银行贷款和预售房款解决，银行渝北支行为本项目出具了银行贷款意向书，重庆青年城置业有限公司作为项目法人为此出示了承诺书，详见附件。第九章财务评价财务效益分析定义和假设项目建设期为年，经营期暂定为年含项目建设期年，项目计算期暂定为年。项目经营收入按照有关市场价格等进行测算。有关税费按照国家规定计缴。二项目收入地上住宅部分全部出售，建筑面积为平方米，分年销售完毕，计划在计算期第二年预售，第三年销售，第四年销售。单价暂定为元平方米。配套商业用房平方米全部出售，计划在计算期第四年全部售完。配套商业用房单价暂定为元平方米。机动车停车位出售个，单价暂定为万元车位。其余根据形势发展情况另行确定。三总成本费用总成本费用主要由下列各项构成经营成本本项目正常年的经营成本包括销售费用大修理基金土地增值税等。大修理基金大修理基金住宅按元平方米计，配套商业按元平方米计。土地增值税土地增值税是以房产销售部分的收入减去销售部分成本费用营业税及其附加的倍后的计。地块成本地块成本测算表按土地合同规划条件测算建筑面积单价元金额万元备注土地成本二前期开发费三通平工程勘察费工程设计费工程监理费合同审查费防雷接地审查质量监督费沉降观察费散装水泥基金墙改费地名费环境评价费招标管理费测桩费人防费文明施工措施费图纸审查费三建筑安装费住宅住宅住宅商业商业公共服务设施电视通讯燃气基础设施供热管道建设其他四大配套费城市基础设施建设费非经营性公建供热设施建设费电力配套工程五直接费合计六期间接费管理销售费管理费销售推广费前期物业管理费物业招标服务费产权交易费公共维修基金房产交易费总登记费房产测绘费财务费不可预见费七税前成本八税金营业税所得税九综合成本十销售收入十利润十二投资利润率成本与费用估算表详见附表四利润及利润分配经营收入本项目经营收入主要包括住宅配套商业及部分机动车车位销售的收入。营业税金及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例，本项目按销售收入的交纳税金。所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按计取。公益金公积金本项目按税后利润的计提公益金和公积金。五主要财务指标全部投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资回收期为年全部投资现金流量表详见附表六敏感性分析本报告从建设投资的增加以及销售价格的增减，分别进行了敏感性分析，详见附表。从分析结果来看，投资和销售价格变化因素对本项目敏感度的影响均般，相对而言，销售价格对项目建设影响更大些。本项目投资效益较好，投资风险不大。经过收支预测和财务分析，我们得出项目全部投资内部收益率大于中国人民银行颁布的贷款利率，项目全部投资财务净现值万元大于零，本项目在财务效益评价上是可行的。第十章研究结论与项目建议研究结论本项目的建设顺应了重庆城市建设的发展趋势，对进步推动地区经济的发展具有积极的意义，项目建设完全符合重庆市及渝北区总体发展规划的要求，因此，本项目的建设是可行的，而且是必要的。本方案的设计布局较为合理，功能配套完善。二项目建议鉴于本项目周围都是已建成的小区，建议项目法人在建设过程中要做好施工组织设计，尽量减少干扰周边居民的正常生活。建议项目法人在建设过程中，根据实际情况，科学安排过程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以实现良好的经济效益。投资估算表附表单位万元序号项目单价数量合计备注工程费用建筑安装工程费办公配套商业住宅建筑安装工程费地下机动车库总体工程费工程建设其他费用土地开发费土地转让出让金动拆迁费配套费供水管道工程费供水增容费供电工程费供配电贴费燃气管道工程费电话通信工程费工程顾问费住宅建设配套费人防费筹建管理费其他建设费用预备费基本预备费涨价预备费建设投资合计建设期利息总投资项目销售预测表附表单位平方米，泊车序号项目合计第年第二年第三年第四年配套商业住宅车位项目销售收入预测表附表单位万元序号项目合