1、“.....其中标准间不超过间，其余均为豪华商务套房总统套房副总统套房以及高级行政套房。富力丽思卡尔顿酒店珠江新城年开业主体分为酒店客房和服务式公寓两部分,米高的塔楼，其中包括了套客房和套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。富力君悦大酒店珠江新城年开业总建筑面积为万多平方米，楼高米，由君悦酒店管理。皇冠假日酒店海景集团天河员村年开业五星高层，占地面积万平方米，总建筑面积万预定年平方米，客房及预定年投入运营豪华客房约间。太古汇香格里拉天河路年开业六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约万平方米，拥有到个客房。整个太古汇项目总投资约亿元。行业人士对广州高级酒店业的发展看法五星级酒店被业内人士视为城市之巅，可以引领座城市的风尚，同时也是座城市经济发展最敏感的风向标。广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在年亚运会之前，五星级酒店将在现有的家基础上新添到家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。市旅游局认为......”。

2、“.....外资来穗将投资设办事处包长包房以及会议经济欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。二六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流的大幅增长会展业等现代服务业逢勃发展产业集聚与升级城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。目前，广州星级酒店超过两百家五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。特别是二年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展是扩大选址区域。鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都南下南沙东进黄埔萝岗增城二是欢迎不同国家不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求四是合作方式灵活多样，可投资自建也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高入住率。这说明......”。

3、“.....中心外的周边地区有着更大发展空间是酒店业的新兴市场。广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大价格也自然受到市场调节。目前广州共有十万间酒店客房，二年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持定缺口。广州有宾馆饭店招待所等各类住宿设施多座，客房约万间，床位近万个其中星级饭店家，五星家，四星家，三星家，二星家，星家。广州正筹建的多家五级星酒店中，有多家将在未来年内建成并开业。未来几年内，广州将新建家四五星级豪华酒店增加个房间。根据规划，到年亚运会前，广州的星级以上酒店数量将达到家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添至家，广州星级酒店总数会从现在的家增加到家。经济型酒店年的预期数字也将过百，未来至年内，经济型连锁酒店客房超万间。以白天鹅为例，目前其入住率都在之间，平均房价今年增幅了近，入住率增长了，在国外，五星级酒店的入住率也就左右。营业收入方面，比如东方宾馆，年上半年的客房收入达到了万元，同比上升了......”。

4、“.....由此可见，广州市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。定位五星级酒店的标准要求及楼层规划定位五星级酒店的标准要求五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下酒店总体基本要求酒店功能划分合理设施使用方便安全。酒店室内外装修高档建筑及装修选用豪华材料。酒店内部公共信息图形符号符合标准。有中央空调系统。有背景音响系统。有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。酒店接待大厅基本要求接待大厅宽敞装修豪华光线充足。有与酒店规模五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志分区段设置接待问讯结帐小时有工作人员在岗。提供留言服务次性总帐单结帐服务信用卡服务小时提供外币兑换服务。总服务台提供酒店服务项目宣传品酒店价目表中英文本市交通地图，全国旅游交通地图境。区域商商圈出现雏型，梯度市场正在形成，商业市场集约化产业化的需求为商业综合项目发展提供了良好的时机。首先选择的购物场所是以大中型超市为主整体收入属中等水平......”。

5、“.....为规划设计带来不利。位于城市边缘，新发展区域，缺乏商业氛围。消费者大都是目的性消费威胁城市经济基础较差，综合经济实力弱。城市基础设施建设正在进行当中，不可预见完工时间是否能配合项目的开发和推售。城市化进程虽然在加快，但是无法预见其发展的速度，所以，虽然市场容量在扩大，但是否内配合项目的开发进度及规模还是个未知数。区域商业起步较晚，商业市场影响力被天河北和珠江新城所挤压。通过市调分析及目前物业类型适合度评估可以看出假设本项目建设为大型物流中心，从发展角度上具备有城市交通发展及城市区位特点，也初步具备做物流中心的基础。物业类型中型购物中心大型娱乐中心超市百货酒店餐饮批发市场商住公寓绿化广场住宅区适合度假设本项目建设为批发市场，在广园东路周边已有众多的专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当程度上在产品及经营模式上产生同质化竞争。假设本项目建设为百货超市其有吸引周边人气的作用，能够成为区域重要商业的个补充元素。假设本项目建设为大型娱乐中心，但东莞庄娱乐消费相对单纯......”。

6、“.....在定程度上可以吸引周边天河北乃至其他区域的休闲消费人群，但是从商业价值的角度来说，并未得到较好的体现。假设建设为大型购物中心，从天河区整个商业格局发展进程及消费者消费需求考虑，本区域缺乏集购物文化娱乐休闲餐饮服务旅游观光于体的大型综合性购物中心，从战略发展的角度上建大型的购物中心，方面可以填补市场的空白另方面，通过中型购物中心，构筑商业新核心，在其周边购物中心住宅区城市公寓绿化广场酒店餐饮的建立，都有很大的生存空间有助于使本项目的价值达到最大化体现。项目初步定位商业总建筑面积为平方米，根据东莞庄的目前商业现状特点，业态优化组合如下为综合超市为内置步行街为专业卖场。层高米。其中，为流行时尚专卖店精品店折扣店组成的名店街，并设个方便快餐冷饮店，以服装步行街为主。引进知名品牌做专业大卖场，如卖场家电手机电脑或家居卖场或电玩运动书市电影城之类专业卖场将临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光......”。

7、“.....并对这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区进行分割销售。因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有万，为提高开发商的投资收益，尽快回收成本，同时支持鹊桥酒店的项目运营，所以采用全部分割销售商铺方法。虽然缺少核心店，但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的扎堆效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。从定价策略和解决租售矛盾利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是本项目单体商业项目首选和主要的组合模式，同时步行街的打造也提高了鹊桥酒店的整体形象。车位规划由于商场将引进大型综合超市电器专业连锁店，因此车位配比为个第四部分写字楼商场投资估算投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版中规定的有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素......”。

8、“.....写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额万元备注土地费二工程费用土建工程高层元地下室元地下室按元电气工程商场元高压配电万元给排水消防工程费商场元集中空调商场元弱电工程元地下停车场裙楼通风商场元商场装饰工程元室外工程三设备费用电梯台万元普通电梯台货梯台自动扶梯台万元每层台层四其它费用勘察费可研及评估费设计费开发管理费工程监理费环保评估费施工图审查费五工程报建费六不可预见费工程费的合计总投资资金筹措本写字楼商场项目总投资额为万元,在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入报建费可研及设计费土建工程费除土地费租赁费等资金约万元，其资金筹措渠道有四条是自有资金含合作方投资二是商场写字楼年销售使用权部分三是银行贷款四是施工单位带资部分。投资方自有资金万元。能够满足工程需要。主体完成后，酒店部分后续资金可通过销售写字楼商场年产权方式解决......”。

9、“.....本项目应缴纳营业税城市建设维护税教育费附加,综合税率为，销售税金及附加为万元。经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本,销售费用等。开发建设成本项目开发建设成本即写字楼商场项目总投资为万元。销售广告费销售广告费根据同行业的统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入的估算为万元。项目土地成本租地四十年，每年租金万元，商场及写字占地面积是平方米，所以土地成本为万元。项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，为万元。项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元第六部分东莞庄项目结论与建议结论从酒店项目成本总投资和写字楼商场销售收入来看酒店项目成本总投资写字楼商场税后利润万元万元。由于前期资金总投入为个亿......”。