滨湖假日大酒店项目可行性建议书

我县巢湖南岸滨湖景观大道可行性研究已经编制完成，并获市发改委批复。

即期要抓住合肥滨湖新城建设和巢湖新区大建设，加快环湖旅游开发的有利契机，及早推进滨湖大道建设。

把滨湖景观大道规划连接合肥徽州大道工程，作为加速对接合肥的重点工程和建设滨湖休闲旅游区的突破工程。

庐南生态民俗体验游板块。

庐南地区贴近铜池枞产业集中区，是庐江承接皖江产业转接示范区前沿，其自然生态环境优美。

盛产农副产品和各色的山野菜，是得天独厚的绿色食品基地。

这里民情淳厚朴实，热情好客，可以打造生态游观光游和探险游等旅游娱乐项目。

利用黄屯原始生态森林资源，将东南部山区打造成成绿色休闲康休娱乐板块。

开发山地自行车汽车越野滑翔伞高尔夫等运动，开展登山徒步进村入户探险野营体育健身等活动。

农家乐乡村游板块。

农家乐以独特的休闲体验性，正日益受到城市居民的青睐。

庐江自古就是勤耕好学明礼守信之乡，农耕民俗文化独特。

大力开发参与性强的民俗农耕文化体验项目。

结合郭河现代农业综合开发示范区建设，充分展示融观光考察学习参与康体休闲度假娱乐于体的综合性旅游休闲功能。

开展试点引导，鼓励农民发展形式多样的农家乐旅游经营项目。

开展住农家屋做农家活吃农家饭享农家乐活动。

人文旅游板块。

依托三国文化桐城文化的历史积淀和庐江淮军在中国近现代史上的重要地位，突出我县人文特色。

提升旅游产业的历史文化内涵。

加强传统文化艺术节目与旅游活动的结合，例如流行于江淮之间的庐剧有着浓郁的地方韵味，和旅游项目结合，可以彰显庐江民间特色文化。

庐江宗教资源独特丰富，冶父山伏虎寺实际禅寺，以及汤池的白云禅寺等宗教祭祀场所，法事频繁，香火旺盛，宗教文化氛围浓郁，与森林生态景观完美结合，在周边合肥及南京等地知名度较高。

深入挖掘庐江宗教文化旅游的独特魅力，加大宗教人文资源的宣传力度，吸引外地客人来参观休闲朝圣，适度开发宗教休闲旅游。

存在的问题与不足本地区的旅游接待服务行业，近几年虽然取得了很大的进步与发展，但是还存在着些问题与不足，主要是整体旅游宣传的影响面不够广泛，辐射力度不够深二景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲的感觉，造成游客停留时间不够长的结果三缺少高规格的豪华旅游饭店，现有的几家三星级饭店都普遍存在着布局不合理服务功能不到位的缺陷四缺乏专业的饭店管理人才，饭店的整体服务规格和服务质量不够高五现有饭店缺乏能举行商务洽谈宴会展览新闻发布会政府首脑接待等大型活动的场所，直接对整个地区的经济发展与形象展示造成了滞后的负面影响。

四消费市场分析通过对本地区饭店餐饮娱乐购物等方面的实地调查，我们发现本地区虽然经济不是特别发达，但是般市民的消费水准却比想象中要高。

经初步了解，目前市民对生活中的喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居老人做寿等，都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，比较舍得花钱。

而些新的高档次的酒店餐馆娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。

消费市场基本成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。

三项目分析与市场定位项目分析考虑到周边整个地区的经济社会旅游等发展状况，综合自然地域气候等因素及投资回报投资风险经营成本等预测，我们认为，目前同大镇已完全有必要投资建设高星级的城市综合商务型酒店，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素规格档次起步定要高，设计规划标准为四星级，建设标准为三星级，这样就能快速占领当地饭店业的制高点。

同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。

依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在间以内，同时，应具备有较佳私密性性安全性的经营接待场所，以满足政府接待的需求。

主体建筑风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的道亮丽景观。

经营定位应明确，既能符合当地政府要求，又能最大范围地招徕客源，赢得较好的投资回报。

应积极争取当地政府及各级机构的大力支持，争取将本项目备良好的电梯装备。

拥有先进的可靠的安全及消防设施与监控系统。

拥有规模合理功能齐全布局科学使用方便装饰豪华整体舒适度良好的餐饮设施。

拥有规模合理功能齐全设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大会议厅面积不小于平方米。

拥有规模合理配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于平方米。

健康娱乐设施分区相对集中，并有根据市场变化而能进行适当调整的空间。

拥有较为完善的员工及后勤服务设施。

拥有符合高星级酒店标准的停车场地所。

三酒店设计设想与建议根据同大镇拟建三星级标准园林式宾馆区块示意图及本地区旅游市场调查结果和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范标准进行本酒店的设计。

遵循天地人和及以人为本的原则，实现功能划分合理经济适用安全舒适环境优美使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。

总体布局酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调，使之成为名副其实的公园部分和个特殊的景区与亮点。

项目区域地势南高北低，宾客主入口拟设南北二处，南入口从合铜路直接用高架接至主楼二层，北入口从同白路接至底层，货物入口与员工入口从西侧道路接入。

整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。

同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。

建筑设计根据提出的建造园林式酒店的要求，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以五六层的多层建筑为主，主楼不设地下室，底层除必须设置的经营用房外，可设置工程设备用房和后勤员工用房及停车库。

部分为二三层的低层建筑。

建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型，建筑群体以分散与集中相结合，并以相对集中为主。

其分散区域必须有封闭式连廊相接。

根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能综合性住宿接待功能。

为能适应市场需要，客房区总计设间套左右，宜有普通客房区以接待般会议和旅游团队之用，可略低于三星级标准骨架部分尽量少变，数量可控制在客房总数的标准客房区为，并设有残疾人客房间豪华客房区即商务楼层区行政楼层，总数可控制在左右，它应有的接待商务会议休息健身阅览及酒吧餐饮功能，房型以单床房为主套房总数控制在左右，它宜分布在标准客房区和豪华客房区，房型以双套房为主，并有三套房四套房或五套房各套，所有套房均应设有供主人和来访客人分别使用的卫生间，其中四套房或五套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。

综合性会议等公共活动功能。

建议设置专用大型会议厅间，面积平方米左右，小型会议室四六间。

全方位餐饮经营功能。

为适应大型会议政府接待地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。

尽可能较大地占领当地中高档餐饮市场份额。

其中设座多功能厅，包厢间其中可容纳人左右的豪华包厢间，包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间，多功能厅也可接待大型宴请。

与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。

舒适先进的健康娱乐功能。

利用优越的地理条件，室内设健身中心乒乓球室台球房桑拿中心约平方米棋牌房间左右小型歌舞厅及包房间左右。

健康娱乐功能内容发展快变化多人流量大，些区域要有定的私密性，因此设计中要注意区域划分的性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。

政府接待和会议功能。

政府接待是块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治经济发展的具体表现。

因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。

具体使用功能已包括在各项经营内容中。

与上述经营功能区域相配套的前厅区工程设备区办公区员工后勤区的基本要求如下前厅是酒店的门面，面积不包括营业区域面积，如总服务台商场商务中心大堂吧等以控制在平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现高星级酒店的气势。

服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。

工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。

设置适量维修洗衣监控仓库等用房，并附设员工服装间。

办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。

前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者设置通道。

④员工后勤区。

酒店初步考虑总员工数约为人左右，男女比例约各占。

应设有员工食堂更衣室淋浴室和员工活动室及卫生间。

员工用房如果设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

四投资估算酒店按照平方米的建筑面积间套客房的投资进行计算，次投入费用初步估算如下土建工程平方米元平方米万元给排水及锅炉工程平方米元平方米万元强弱电工程平方米元平方米万元道路围墙庭院绿化万元室内装修平方米元万元质量监督及监理费万元设计及咨询费万元开办费用包括餐饮洗衣健身娱乐客房等设备设施费及员工服装培训等费用万元购买土地费用万元总计万元注如客房区分期建造，则第期投资可削减部分费用。

五投资效益预测年度经营效益测算年度经营效益测算单位万元项目金额测算依据客房收入间套元天天餐饮收入中餐厅座餐天元人康乐收入桑拿中心男女元人人天棋牌室间元天天卡拉间元天健身桌球乒乓球等对住店客人免费使用，不计营业收入。

商务中心收入元天会议室收入元天营业收入合计减营业税金及附加营业税娱乐其他城建税教育费附加营业税金及附加合计减营业成本餐饮成本康乐成本其他成本营业成本合计减各项费用工资及福利费用工资人元月月福利包括职工养老保险待业保险大病保险工伤保险生育保险粮食补偿金住房公积金教育统筹基金工会经费等及其他有关职工福利费能源费用营业收入的日常维修费用营业收入的营业部门费用营业收入的包括客用品免费食品装饰费用清洁用品布草器皿酒吧费用布草洗涤费音乐娱乐费印刷费厨房用具园林绿化费用等市场推广费用营业收入的般管理费用营业收入的包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费及不可预见费用等管理公司管理费用各项费用合计营业利润五结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是从旅游市场发展的需要建设条件以及工程技术的可行性，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造滨湖假日大酒店项目都是比较有利的，预计经营效益良好，然投资回报期会较长，但还是值得建造的。

从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金多万元，此外酒店还能为当地提供人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。

二龙街道作为该地区人民政府所在地，向缺乏上档次高规格的高星级酒店，这与其合肥城市圈泛巢湖旅游圈的地位极不相符，旦本项目建成营业，即可缓解本地区缺乏接待高规格政府首脑与