城经济适用房建设工程项目可行性建议书

开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发的主体，政府主要起监督监管的作用。

但是，从开发商的角度来讲，在经济适用房的实际开发运作中，以追求利润最大化为目的。

开发商主要通过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者的范围之外第二，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性第三，把用于开发经济适用房的土地开发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。

从本质上讲，开发商的这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，属于开发商的不当得利。

同时，政府对经济适用房的后续监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管管理成本较高。

深圳在经济适用房的建设问题上，采取了政府作为开发主体的路径，并且直坚持到现在。

其经验说明了，政府作为经济适用房的开发主体，确实有它独特的的地方，与开发商作为开发主体的经济适用房建设大不相同。

与开发商主体模式相比，政府主体模式的优越性在于政府作为主体开发经济适用房，可以从城市布局的高度作通盘的考虑，可以和城市规划有机地融合，般不会产生因不断修改规划不断增加建筑面积，最后导致开发商和业主纠葛矛盾不断上升乃至激化的后果。

政府作为主体开发经济适用房，可以平抑房地产过热现象，可以随时用经济适用房来调节住宅总量住宅供应总量和住宅推出的时机，保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。

城市建设投资集团作为国有独资投融资平台，由其来进行政策性较强的具有保障性质的经济适用房开发建设，将有别于受利益驱动的开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中的各项制度规定的贯彻，使经济适用房的实惠真正落到城镇中低收入群体身上。

公司在各项县重大工程项目建设管理过程中，积累了丰富的工程建设开发管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人员占全员总数的以上。

公司在工程项目前期工作质量管理进度安排投资控制等方面具有突出的优势。

此外公司在建设县内重大工程项目过程中，同各类金融机构保持着良好的关系，有助于经济适用房开发建设过程中的融资工作。

第四章市场分析与预测市经济适用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适用房建设管理的建设依据。

从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。

其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭的住房困难。

经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府的优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润的控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。

我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛的大环境下，县的房地产也得到了很大的发展。

年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年的平方米提高到年的平方米。

县的十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元的目标。

三县经济适用房的总体需求县经济适用房的主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中的农转非人口。

根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口的，约为万户，万人。

考虑其中的在未来年内具有购买经济适用房的需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房的需求为万平方米。

县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率的提高，假设未来年内有的农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房的需求约为万平方米。

两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房的总体需求在万平方米左右。

四县经济适用房的定价价格构成为了使政府有限的财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难的家庭，办法严格限定了经济适用住房的供应对象和面积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件的军队人员或市县人民政府确定的供应对象无房或现住房面积低于市县人民政府规定标准的住房困难家庭家庭收入符合市县人民政府划定的收入线标准。

确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法计价格号的规定确定。

根据经济适用房价格管理办法，经济适用住房基准价格由开发成本税金和利润三部分构成。

开发成本按照法律法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安臵补偿费。

开发项目前期工作所发生的工程勘察招标代理费参考国家计委计价格号文的要求，按万元计列。

建设代理费，按万元计列。

施工图预算编制费按万元计列工程概算审查费参考市物价局渝价号文的要求，按万元计列。

工程决算审查费参考市物价局渝价号文的要求，按万元计列。

施工图审查费参考市物价局渝价号文的要求，按万元计列。

工程保险费取费率为，小计万元。

建设工程综合服务费根据渝价号文的要求，按万元计列建设工程规划综合费根据渝办发号文的要求，按万元计列预备费按照工程费用与工程建设其他费用之和的进行估算，小计万元。

建设期利息按贷款额为万元估算，贷款年利率，小计万元。

三投资估算结果工程总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元，建设期利息万元，详见投资估算表。

二资金筹措工程总投资万元，考虑申请银行贷款万元，企业自筹万元。

第十五章经济效益评价评价依据和原则依据本项目财务评价以国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数为依据本项目成本效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则有关规定为依据本项目税金测算，按国家颁发的税种税目及相关规定为测算依据。

二原则遵循动态分析为主，静态分析为辅定量分析与定性分析相结合的原则遵循效益与费用计算口径致的原则。

三评价方法本项目属于房地产开发项目，通过业主六年组织管理资金运作房屋销售，完成本项目的建设销售过程。

因此，本报告将投入作为项目的经营成本，作六年计算期的成本收益和现金流量分析，测算项目的内部收益率及其他有关评价指标。

四评价指标财务内部收益率指项目在计算期内各年净现金流量值累计等于零时的折现率，财务内部收益率大于基准收益率时，项目可行。

财务净现值计算期内用财务基准折现率将项目各年的净效益折现到建设始年的现值之和。

财务净现值大于或等于零时，项目可以接受。

投资回收期以项目的净效益抵偿全部投资所需年限。

是反映项目财务上投资回收能力的重要指标，从投资年起计。

二基础数据建设规模项目总建筑面积平方米。

二计算期项目第至二年投入，第三至六年逐年售房回收资金，项目计算期共六年。

三成本估算开发成本项目静态投资总额万元，根据项目实施进度，第至二年的开发成本分别为万元和万元。

销售成本销售成本包括广告费用销售人员工资或销售代理费用等，各年销售费用见成本费用估算表。

财务费用财务费用指贷款利息支出，其中第至二年利息计入总投资。

四销售收入测算房屋销售价格按建筑面积平均价格计算，经济适用房住宅按元平方米计算，商业门面按元平方米计算。

各年的销量和收入详见销售收入及税金测算表。

五税金测算房地产开发项目应缴纳土地增值税营业税城市建设维护税交通及教育费附加。

根据本项目实际情况，土地增值税按增值额的计算，营业税及附加按以下税率计算营业税销售收入的城市建设维护税营业税的教育费附加营业税的六利润测算由房屋销售收入减去开发成本销售税金及附加土地增值税，得项目税前利润，详见损益表。

三财务评价结果财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年贷款偿还期年项目投资利润率项目投资利税率从上述评价指标可知，项目的内部收益率大于银行长期贷款利率，项目投资回收期较短，说明项目具有较好的财务盈利能力，项目在财务上是可以接受的。

财务测算指标见下表序号项目单位指标建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米商业门面平方米占地面积亩总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元业主自筹万元财务指标税前内部收益率税前财务净现值万元税后内部收益率税后财务净现值万元贷款偿还期年财务测算的详细数据见附表。

附表总成本费用估算表附表贷款偿还表附表销售收入及税金测算表附表损益表附表现金流量表全部投资四敏感性分析鉴于销售价格建设投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在定的变化幅度内进行敏感性分析，以上各因素的变化对所得税前的财务内部收益率的影响见下表价格投资敏感性分析图变化幅度价格投资从上表可以看出，投资额上涨，或价格下跌，本项目内部收益率都高于银行贷款利率，说明项目抗风险能力较好。

第十六章社会效益评价社会影响分析经济适用房的建设对地方社会有着巨大而深远的影响。

本项目的兴建对优化县房地产市场供应结构，平抑其商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口的住房问题具有较好的促进和推动作用，有明显的积极的社会影响，具体分析如下项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响直接影响较小对居民就业的影响有定正面影响通过商业用房的建设增加定就业机会对弱势群体中低收入家庭的影响范围广程度高保障居者有其屋的权利对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响具正面影响为农转非人员提供住所，可加速城市化进程对少数民族风俗习惯和宗教的影响影响较小二互适性分析从直接受益者来看，本项目的兴建，可以满足广大中低收入者和农转非人员对住房的迫切需求。

从地方政府来看，本项目对构建和谐社会，稳定社会秩序有着深远的影响，并且还可增加定的就业机会，社会效益明显。

从长远来看，本项目实施必将对加快当地社会经济发展起到积极的促进作用。

可见，当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定积极支持的态度。

社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况措施建议不同利益群体适应支持肯定态度当地组织机构适应支持肯定态度当地经济技术条件适应能保障本项目开展三社会风险分析本工程符合当地广大居民和弱势群体中低收入者和农转非人员的利益要求，不损害其他群体的利益，不会产生激化社会矛盾。

根据我国政策，为缓解经济发展带来的经济两极分化矛盾，对经济适用房的投入应大量增加。

综上