大悟县金色华府国际酒店项目可行性建议书

般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。

酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的星级酒店而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到层。

酒店管理公司分析星级酒店的管理企业分为三种情况发展商自管聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的大悟县星级酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，大悟金色华府国际酒店项目聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，般采用自管或聘请顾问的形式管理。

项目建设的必要性项目的建设是提高接待规模和接待档次的需要大悟是全国著名的革命老区和将军县，孕育了徐海东刘华清聂凤智等多位共和国高级将领和领导人。

周恩来董必武李先念徐向前等党和国家领导人曾在大悟留下光辉的战斗足迹。

大悟也是民国大总统黎元洪的故乡。

每年中央省孝感市各级领导来大悟指导调研工作的频率高，可大悟不能正常接待，还要绕道百公里外的武汉孝感食宿，客观上增加了工作成本，急需个高规格的接待环境。

到目前为止，大悟县城还没有家能提供高水平接待能力的酒店，而其他县基本上每县城都拥有家四星级以上大酒店。

从其他县市的情况来看，兴建家四星级以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。

由于该项目是大悟县委县政府招商引进的重点项目，所以大悟县政府对本项目建设非常支持，这也是本项目项非常重要的资源。

项目的建设是促进大悟旅游业发展的需要发展旅游业是当今世界的大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之。

随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游休闲进入人们的生活。

我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，湖北省大悟金色华府国际酒店项目委省政府在制定湖北省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的支柱产业，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已成为省委省政府的重要工作之。

大悟有着丰富的旅游资源，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，国家产业政策的支持，给大悟旅游业的发展注入了强有力的生机，这为项目建设带来了良好的契机。

项目的建设是进步提升城市形象和改善投资环境的需要大悟是鄂北重镇，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的客人前来旅游和投资，但是，大悟目前接待更高层次旅游和投资者的酒店不多，因此，随着大悟经济的不断发展和城市地位的不断提升，建设个能够体现大悟城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。

金色华府国际酒店是展示大悟形象的重要窗口，其建设工程显得尤其重要。

项目建设能促进大悟县经济和社会的发展金色华府国际酒店的营业收入由住宿会议娱乐餐饮及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位消费。

上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。

同时金色华府国际酒店的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。

大悟金色华府国际酒店项目第三章项目区域概况大悟县概况地理位置与区域范围大悟县位于湖北省东北部，大别山西端，环水上游，东临红安，南接黄陂孝昌，西连广水，北望河南省的信阳罗山新县。

县域南北长，东西宽，面积。

低山丘陵约占总面积的。

溪涧河流交错穿插，地形较为复杂，地形特征大体上是八山半水分半田，是国家级贫困县。

县城二郎店位于县城西部，南距省会武汉公里，西南距孝感市政府驻地公里。

大悟县现辖个乡镇，个村，万农户，万人。

气候条件大悟县属北亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛光照充足无霜期较长，具有严寒酷暑短的气候特征。

大风日数是全省最多地区，八级以上的大风平均每年天。

风向月偏南风最多。

其余各月为偏北风，以东北风向最多，频率为。

气温多年平均气温极端最高气温年月日极端最低气温年月日降水多年平均降雨量大悟金色华府国际酒店项目多年平均降雨日天湿度平均相对湿度雪基本雪压多年最大积雪深度毫米风风向全年主导风向为北北东风夏季主导风向为东南风冬季主导风向为北风平均风速春季夏季秋季冬季基本风压基础设施条件地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原，国道京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线率财务净现值万元投资回收期年基本方案工程投资变化工程投资变化收入变化收入变化经营成本变化经营成本变化大悟金色华府国际酒店项目敏感性分析表明，各因素的变化都不同程度影响内部收益率和投资回收期，并且内部收益率跟销售收入成正比，而跟建设投资和经营成本成反比。

因此，当基建投资或经营成本提高时，要相应提高销售收入来达到降低收入或提高经济效益的目的。

从分析结果可以看出，销售收入是最敏感因素，对项目运行的财务效益好坏至关重要。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析就是在定的市场生产能力下，研究拟建项目成本和收益的平衡关系的方法，项目的盈利与亏损有个转折点，称为盈亏平衡点。

在这点上，销售收入等于生产成本，项目刚好盈亏平衡。

盈亏平衡点越低，项目赢利的可能性越大，亏损的可能性越小。

此项目盈亏平衡点为，表明项目达到生产能力的就能保本。

财务分析结论通过对项目盈利能力进行分析，表明项目具有较强的盈利能力。

同时项目建设对于大悟县旅游产业和旅游经济的迅速恢复和进步发展有非常重要的意义，具有明显的社会效益。

项目财务分析可行。

大悟金色华府国际酒店项目第十六章项目建设组织与管理项目组织机构大悟华成房地产开发有限公司为大悟金色华府国际酒店项目业主，主要从事建设项目的投资管理，项目招标市政基础设施建设土地整理及拆迁改造房地产项目等。

工程质量管理审查监理施工单位的资格和质量保证条件组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系对工程质量进行跟踪检查监督控制质量事故的报告和处置督促检查工程建设是否符合设计图纸要求督促检查工程建设是否符合国家有关的规范要求督促检查工程材料是否符合要求。

财务管理负责工程所需资金的筹措与拨付负责资金使用的监管负责项目投资管理，对项目投资控制，确保项目投资控制在造价限额以内，以保证造控制目标的实现配合大悟县政府等部门对工程建设进行财务监督管理。

进度管理在施工承包合同监理合同中写进有关工期进度进度违约金大悟金色华府国际酒店项目等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。

依据规划控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。

根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。

大悟金色华府国际酒店项目第十七章风险分析及对策投资估算的风险本项目虽然对项目的投资进行了估算，但是由于设计方案未完全确定，使得主要工程的工程量与实际情况可能存在定的偏差，同时，由于政策法律市场等因素的变化，定程度上也会影响估算投资的准确性，从而最终导致投资估算的不正确，产生估算风险。

建议业主在实施过程中应对规划建设方案进行明确并尽量优化，力图减少不必要的工程量，减少投资。

如发现产生对估算投资重大影响的变化，应及时调整估算投资，确保项目正常实施。

建设资金断档风险本项目建设所需要的资金量较大，周期短，主要由自筹资金解决。

本报告认为，无论那方面资金不按工程进度及时到位，都可能给本项目带来建设资金断档风险。

建议是充分考虑项目建设的特点，周密安排，保证工程建设按计划进行。

二是合理安排自筹资金的使用，积极主动与银行沟通协调，确保贷款资金及时到位。

销售风险大悟旅游资源丰富，在各级政府的支持和各相关部门的共同努力下，项目正在有力有序有效的进行当中。

但是任何经营性项目都存在销售风险，建议业主单位从如下几个方面尽量降低销售风险加强酒店的经营管理，提高服务质量大悟金色华府国际酒店项目加强酒店的宣传，提高酒店知名度和大型单位旅行社加强联系，努力拓展业务。

大悟金色华府国际酒店项目第十八章社会评价项目的社会影响分析社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析项目与所在地区的相互适应性分析和社会风险分析。

大悟金色华府国际酒店项目在其建设过程中和完成后，必然会影响到周边乃至整个大悟县社会与经济的发展，包括产生的正面影响通常称为社会效益和负面影响。

与项目关系密切的主要群体分析与项目关系密切的主要群体有项目地周边的居民项目地周边的经商者大悟县旅游产业从业者大悟县酒店服务从业者大悟县旅游景区从业者以及政府等。

在项目建设期和运营期，均会定程度的影响到项目地周边的居民，他们是项目建设的受损者，但是这种负面影响在科学合理的控制下，影响较小。

项目建设对大悟县旅游经济有助推作用，项目地周边的经商者大悟县旅游产业从业者大悟县旅游景区从业者都将是项目的长期受益者。

项目建设给大悟县酒店服务从业者带来了竞争，对于大悟县酒店服务从业者的影响主要表现为负面影响。

但项目建设同时能提高大悟县旅游服务能力，对于扩大大悟县旅游吸引力，扩大大悟旅游整体市场有正面作用，因此对于大悟县酒店服务从业者的竞争非常小。

大悟金色华府国际酒店项目项目建设能给大悟县带来就业财政收入等较多的积极作用，因此，政府将是本项目建设的受益者。

主要社会效益分析该项目建成后将成为大悟县委县政府定点接待单位和会议中心，可以节省财政支出。

项目的建设对于完善大悟县旅游服务设施，改善大悟城区居民的居住环境，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义，从社会效益来考虑该项目也是可行的。

负面影响与对策社会的负面影响主要是项目建设期对周边环境的影响。

对策主要通过科学合理的环境保护措施加以控制，最大限度减少对周边环境的影响。

项目与所在地相互适应性分析本项目建设经济效益社会效益明显，而无明显的负面影响，故此项目的实施得到了大悟人民政府的高度重视和大力支持，同时也会得到大悟县广大民众的认可和接受，因此