凤凰城国际公寓酒店项目可行性建议书

各店房价和入住率的高低与所处地段位置硬件设施状态有较大区别。

以般中档装修水平的酒楼食肆为例，人均消费达元。

午餐上座率，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。

桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。

各处场所生意都比较火爆。

其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发达地区。

吉安部分酒店宾馆经营基本情况酒店名称等级标准平均房价平均开房率吉安华拓国际大酒店四星级元吉安开元洲际大酒店四星级元吉安文山国际大酒店四星级元吉安宏泰国际酒店四星标准元吉安白鹭宾馆四星级元吉安宾馆三星级元文山国际酒店三星标准元吉安皇冠酒店三星标准元庐陵宾馆二星标准元吉安君嘉商务酒店二星标准元锦江之星经济快捷型元吉安龙腾商务宾馆经济商务型元吉安南苑宾馆经济型元数据来源吉安市旅游局吉安酒店业现状及特点分析高星级酒店不足，且分布不均匀。

全市目前仅有四星级酒店家，其中吉安县城仅有准四星酒店家宏泰酒店。

酒店多以招待所小型宾馆为主。

多数酒店无暇翻新，趋于简陋。

高端市场需求难以满足。

宾馆酒店业的发展多注重住宿功能，酒店硬件落后产品配置硬件和功能普遍滞后，又因缺乏配套较为完善的高星级酒店，导致大型会展活动难以开展和推广，失去许多举办全省全国乃至国际大型商务会议的能力。

吉安的经济和旅游业的快速增长对酒店业的需求逐步上升，給酒店业很大提升空间。

根据酒店行业的标准，酒店平均开房率达到属于良性经营状态，目前吉安酒店业入住率平均超过以上，且无明显淡旺季。

经济型酒店占较大比例，入住率略高于高星级酒店，但房价收入低，因此总体而言，高星级酒店的经济效益远高于经济型酒店，这趋势今后将更为凸显。

目前吉安及其周边酒店的类型单，经营同质化倾向十分严重缺少休闲度假酒店包括产权式或时权式度假酒店，低中高三档酒店数量呈现出典型的正态分布，酒店市场远没有达到均衡状态。

大多数酒店内的配套休闲娱乐项目仍停留在上世纪年代末期的水平，比珠三角地区乃至内地的许多城市相对滞后年以上。

表现为服务理念严重滞后，桑拿洗浴业基本上是沿袭传统模式或是莞式服务的复制产品，新概念的水疗会所还没在市场出现。

品牌力较弱，酒店管理理念落后。

吉安地区的高端酒店普遍缺乏品牌影响力和缺乏引进先进的管理理念高标准的服务水准。

本章小结吉安的经济和旅游业的快速增长对高端酒店的需求逐步上升，本地区高端酒店的数量与地区需求的缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存在的硬件和软件的滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场的契机。

重要的是如何把握好机遇。

本案对项目酒店的定位是恰当的，只有将本项目打造成配套设施相对齐全，在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。

按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占据重要位置。

第三章项目总体功能定位布局调整方案客房功能布局客房层功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置建筑面积每套建筑面积标准客房层豪华标准客房层豪华客房层联通房层平层套房层复式套房层客房合计层其中套房联通层卫生洁具件套客房层功能布局图伍十层功能布局调整图十十三层功能布局调整图十四十伍层功能布局调整图餐饮功能布局餐饮功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积大堂吧咖啡厅层早餐厅层厨房层餐厅包房层餐厅豪华宴会包房层储物间层备餐间层其他公共面积层合计餐饮功能布局图休闲娱乐布局休闲功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积水疗休息厅沐足影视厅棋牌室房乒乓球桌球层楼水疗包房层其他公共面积合计休闲功能布局图层楼功能布局图等阿才图层水疗包房层功能布局图其它功能板块其他功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积大堂层前台层行李房层客房办公室层仓库层综合办公室层员工饭堂小会议层消防中心层后勤门廊层公共厕所层层工程部办公层办公仓库上部做阁楼层合计大堂功能布局图备注客房办公室仓库上部做阁楼总体功能系统汇总表及说明位置功能区建筑面积百分比备注首层前台大堂吧多功能厅厨房办公室层多功能宴会厅餐厅包间间宴会层楼水疗休息厅沐足影视厅棋牌办公层办公仓库上部做阁楼层合计大堂功能布局图备注客房办公室仓库上部做阁楼总体功能系统汇总表及说明位置功能区建筑面积百分比备注首层前台大堂吧多功能厅厨房办公室层多功能宴会厅餐厅包间间宴会层楼水疗休息厅沐足影视厅棋牌室房乒乓球桌球层水疗馆包厢间层标准客房间层豪华标准客房间层豪华套房层复式套平层套联通房豪华客房合计第四章项目经营及预测分析说明考量到本项目酒店所处的地理位置，当前和今后的市场环境发展趋势，项目的定位性质，开发区建设的拉动效应等综合因素，在开业第二年后酒店开房率和营业收益率会逐年递增。

本酒店的特色水疗对于今后的客源也是个强有力的支撑，至开发区全部启动后收益将达到高峰期。

以下对项目开业后三年的经营情况进行分析。

客房营业收入项目名称第年第二年第三年客房数量间年平均开房率年平均房价元年营业收入万元，餐饮营业收入基本经营思路由于本项目的餐饮经营场所规模不大不足餐位，因此经营思路应避免陷入传统餐饮经营的同质化误区，在经营内容服务方式产品设计等方面均要有所创新突破，以精品和差异化路线为导向，打造自身品牌符号和卖点。

餐饮收入预测项目餐位数人均消费元上座率第年收入万元中餐包房午晚中餐大厅午晚大堂吧天人次住店客早餐每天人均数餐标元天万元会议餐每次会议人均数每天餐标元天万元餐饮合计康体娱乐收入基本思路提示水疗近年来在国内发展势头迅猛。

被社会各阶层人士所追捧而成为当今引领休闲方式的时尚主流。

本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。

水疗产品预计会是今后酒店的很主要的收入增长点和带动酒店客房收入的亮点。

本项目的设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区的完美结合，馆内将餐饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时尚最高端的水疗休闲会馆。

产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队的最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式中的低俗元素，提升文化品味含量，打造有自己产品特色的品牌推向市场。

康体水疗收入预测服务项目平均接待人次∕天消费单价元第年收入万元水疗大厅包厢，沐足美容合计，其它收入项目内容和数量第年收入万元会议接待年平均会议接待天次会议室租金元∕天商场租金每月元合计前三年经营收入预测汇总表经营项目运营期第年万元第二年万元第三年万元客房收入，餐饮收入康体娱乐收入，其他收入合计，经营损益分析酒店三年损益预测表单位万元项目第年第年第年金额比例金额比例金额比例营业收入，二营业成本及费用，工资总额员工福食物料消耗设备保养维修能源消耗费用餐饮成本水疗成本技师提成营业税及附加行政费用广告费洗涤费通讯费交通费服装费管理公司管理费其它费用三经营利润注释餐饮成本率按餐饮收入计算，水疗成本率按水疗收入计算，按摩技师按收费按计提成，营业税按总营业额的统税率计算。

第五章售价定位及财务测算产权客房部分销售价格定位说明定价前提目标项目所在市场环境持续稳定健康发展包括政策环境目标项目的开发进度顺利，没出现特殊情况目标项目的产品达到项目应有的素质与功能要求目标项目具备基本的应有的销售能力。

价格定位的条件符合房地产销售及租赁的合法条件，即本案须得在法律许可的范围内进行销售或租赁符合开发商对投资利益回报的价值评估，并相应的产生经济和社会效益的价值回报符合目标客户群对价格的承受力，并由此产生的本案价格的认同和尊贵感符合在竞争市场的竞争力，并以得到价格竞争的最大优势。

定价综合考虑因素推售时机良好的营销时机使物业的整体销售事半功倍区位因素环境自然环境商业环境升值潜力交通通达程度道路状况配套休闲娱乐配套文化设施物业因素项目规划项目规模档次星级园林装修酒店配套外观设计户型面积营销因素东酒集团项目分析报告第页共页管理公司品牌管理服务内容发展商品牌代理商品牌地盘包装宣传效果收益还原法销售价格定位客房各种套型面积换算和统计表序号项目名称数量间套套内面积总套内建筑面积总建筑面积每套建筑面积楼层位置标准客房层豪华标准客房层豪华客房层联通房层平层套房层复式套房层客房合计层套房按间计算合计客房区十年期经营收入预测表项目名称年平均第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年备注客房数量间套房按间算收入年平均开房率年平均房价元年营业收入万元测算前提以酒店十年经营期的平均入住率进行测算除客房外其他部门最少营收与成本持平，且控制经营成本在合理范围十年经营期的平均房价为元间，且基本变化不大客房部分的经营毛利按测算备注正常客房的经营毛利为，预留的自留毛利空间测算客房建面全部可售情况下的销售均价东酒集团项目分析报告第页共页年均入住率年均平均房价元间客房总建面年均营业收入万元年客房经营毛利万元年每客房经营毛利元平方回报率销售均价元平方销售总额万元测算二客房建面部分可售层豪华套房层不销售情况下的销售均价年均入住率年均平均房价元间客房销售总建面年均营业收入万元年客房经营毛利万元年每客房经营毛利元平方回报率销售均价元平方销售总额万元收益还原法销售均价确认在不破坏基本原则销售后，年固定回报总额不超过客房经营毛利，实现收支平衡的基础上，我司做了相应的测算。

根据上表统计，预计豪华客房套房总价高，但是酒店需要豪华客房套房的配套的客房很难销售。

再看测算二，如果选择回报率，售价约元，那计算总销售额可以超万元，每间客房总价超过万元，估计销售难度大。

而如果选择回报率，售价约元，每间客房总价约为万元，销售速度有望加快，可望实现的销售总额为万元，基本实现酒店投入资金的迅速回笼。

结论销售均价定位为元东酒集团项目分析报告第页共页产权式酒店投资回报组合策略年固定回报年回报期年分免费入住积分消费卡回报计算起点为合同签署之日，将首年回报从合同总价中扣除，降低总价年固定回报不含税如果业主需要缴税，则净回报只则方面走正当渠道，协调政府地税，降低或免交此税费另方面，