广水市佰特国际大酒店项目可行性建议书

入住率分析年广水市酒店的年入住率仍然达，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在之间浮动。

般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。

酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的星级酒店而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到层。

酒店管理公司分析广水星级酒店的管理企业分为三种情况发展商自管聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，般采用自管或聘请顾问的形式管理。

区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治文化中心，国土面积平方公里，总人口近万人，辖个社区个行政村。

历史悠久，交通便利商贸活跃经济发达。

交通状况京广铁路和国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，号省道从中部横穿东西，挑两线四路于体，形成纵横交错四通八达的交通网络。

穿境而过麻竹高速公路有望在年底动工，届时广水市的交通状况将得到根本性的改善。

服务设施广水市文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日益完善。

目前，全市颇具定规模的综合市场和肉菜市场个，已形成了以中佰轻工和家家福超市商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的酒店酒店十几家，其中应山城区家，市有线电视网络覆盖全市范围，市乡文化设施齐全，生活质量正日渐提高。

投资导向根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

广水市投资导向项目改善基础设施，改善生活条件的项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集的大型工业项目市场广阔，附加值高的大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大的变化，勾画了个现代化花园式文明城市的雏型。

以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使广水市发展为个拥有家企业超亿元财政收入的工业重市，成为广水经济特区广水市中心城的经济走廊，经过十多年的发展，广水市已成为外商竞相投资的黄金宝地。

广水市已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功能方便快捷的金融服务体系。

各种金融机构的办事机构遍布全市，在经济生活中发挥着重要作用。

年月底，全市机新增授信企业家，新增工业贷款万元，为企业的发展注入了活力，保持了广水市良好的经济秩序。

酒店业发展分析区域内暂时无星级酒店，较大规模酒店较少。

真正具有星级酒店正式资质的只有云都大酒店家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。

从整个来看，酒店业仍然相对发达酒店在规模上都比较小，客房数在间以上的只有云都大酒店和乾星商务酒店两家，其他的均不到间酒店的入住率都比较高，维持在的水平。

以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。

广水市酒店市场现状调查价格及配套设施酒店名称价格构成元配套设施备注乾星商务酒店标准房高级房豪华套中西餐桑拿中心夜总会配套设施整体档次高档，但经营般云都大酒店标准房豪华房豪华套房中西餐，夜总会，桑拿，棋牌配套设施高档并富有特色，是主要利润来源小结各酒店标准房价格般在元之间，套房价格般在元之间各酒店都具备基本配套设施，如中西餐桑拿夜总会等，但经营般，酒店的娱乐餐饮设施，已成为其主要利润来源。

广水市的酒店业代表了整个的最高水平，但仍然存在整体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于广水市目前快速发展已略显力的关键。

通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，本公司认为选择业主自己经营比较切合实际。

本项目经营情况预测从广水市所有酒店现有客房经营情况来看，该项目建成投入运行后客房出租率较高，可能达到。

酒店食宿娱乐部分将是酒店的主要利润来源，按照广水市酒店现有规模，整体经营收益较好。

本项目成本分析税费率本报告采用的各种税费率见表。

表税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税城市维护建设税教育费附加费公益金企业所得税法定盈余公积金任意盈余公积金成本费用估算年总成本费用按照方法和参数第三版规定进行估算。

成本项目包括原材料费用服务人员工资及福利水电费用管理费用折旧费利息支出及其它费用。

原材料费用能源消耗元天万元物料损耗元天万元以上两项合计年费用为万元工资及福利费用项目建成后需服务人员人，人均年工资福利万元，共万元。

其它费用按年营业收入的考虑，预计为万元。

④修理费用根据目前运行中的维修状况，结合项目建成后的情况，本项目年维修费用按销售收入的计算，约万元。

折旧费用本项目折旧费用包括家俱和房屋，综合折旧年限按年考虑，残值率为，本项目固定资产原值为万元。

则年折旧额万元。

摊销土地费用列入摊销费用万元，分年进行摊销，每年摊销万元利息支出借款本息为万元，年利率为，付息方式为三年等额还本利息照付，见附表借款还本付息表。

年总成本费用万元，经营成本万元，估算情况详见附表总成本费用估算表。

项目盈利能力分析项目年均净利润为万元。

每年从税后利润中提取的法定盈余公积金和的法定公益金。

详见附表利润和利润分配表。

财务评价指标投资利税率。

投资利税率为。

见附表利润和利润分配表。

财务内部收益率。

所得税后财务内部收益率为。

见附表财务现金流量表。

投资回收期。

所得税后静态投资回收期为年。

见附表财务现金流量表。

敏感性分析由于本项目评价所采用的数据，部分系预测和估算，存在定程度的偏差，为了分析预测财务评价诸因素发生变化时对项目经济评价的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。

因此，在财务评价的基础上进行敏感性分析。

据本工程项目的特点，通常敏感性分析中可能发生变化的主要因素是工程投资，处理收费及经营成本，考虑可能变化幅度为。

敏感性分析结论表变化幅度内部收益率财务净现值万元投资回收期年基本方案工程投资变化工程投资变化收入变化收入变化经营成本变化经营成本变化敏感性分析表明，各因素的变化都不同程度影响内部收益率和投资回收期，并且内部收益率跟销售收入成正比，而跟建设投资和经营成本成反比。

因此，当基建投资或经营成本提高时，要相应提高销售收入来达到降低收入或提高经济效益的目的。

从分析结果可以看出，销售收入是最敏感因素，对项目运行的财务效益好坏至关重要。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析就是在定的市场生产能力下，研究拟建项目成本和收益的平衡关系的方法，项目的盈利与亏损有个转折点，称为盈亏平衡点。

在这点上，销售收入等于生产成本，项目刚好盈亏平衡。

盈亏平衡点越低，项目赢利的可能性越大，亏损的可能性越小。

此项目盈亏平衡点为，表明项目达到生产能力的就能保本。

社会效益评价合理有效利用城镇紧缺土地资源，改善干部职工和广大群众居住条件，美化城市环境，促进城镇两个文明建设具有重要作用。

该项目建成后可大大提升广水市对外窗口形象，增强对外接待能力，提高城市品位，可增加个就业岗位。

综上所述，从广水的旅游资料的开发经济发展的要求和目前酒店业发展的现状等多个方面来看，佰特国际大酒店这个项目面临非常好的发展机遇，可以说是天时地利人和，她的建成开业不仅会改变广水酒店业的现状，同时对广水的经济也会带来巨大的商机。

小结根据调查，维持个星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的从上表可知，本项目维持酒店经营所需总成本略高于行业平均水平，因此项目建设必须降低成本，强化经营管理，利润才有空间。

针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。

本工程咨询公司认为项目酒店作为星级经营模式的发展空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间将会更大。

第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和广水经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，本公司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市星级酒店市场是乐观的星级酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前该公司的经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为星级酒店是可行的，项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力树立广水市最高档酒店形象将现有外包的餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对手相区别将固定客户吸收为会员，提高以后酒店经营的入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。

降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。

酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。

因此，本公司建议武汉昌神房地产开发有限公司引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。

发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报的任何风险。

方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益的作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。

方式三酒店管理公司收取营业收益的，但管理公司承担部分经营风险。

当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营的效益达到约定时酒店管理公司收取利润的管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定的管理费，还可以从超额利润中取得定比例的分成。

降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

如何降低投资者的风险提供经营担保服务建议由专业的担保公司或其他机构为武汉昌神房地产开发有限公司的后续经营提供担保，降低投资者的风险，提升公司品牌价值采用风险较低的回报方式建议采用风险较低的免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目贷款报批中的不确定因素政府政策指导对