桂林伍号公馆铂尔曼酒店项目可行性建议书

年获桂林市第届十大杰出青年称号。

唐延绪桂林市人，男，身份证号，大学学历，毕业于广西师范大学。

年起先后担任灌阳县电化厂厂长，南宁市电石厂厂长。

现名下有控股企业十几家，业务范围涉及冶炼水电及宾馆餐饮。

年月日成立桂林源通房地产开发有限责任公司，曾出任该公司第任董事长。

唐仁伟桂林市人，男，身份证号，大学学历，毕业于武汉体院。

年至年在武汉体育器材用品厂任办公室主任，供销部经理，年至年在广州市赵秀体育器材有限责任公司任副总经理总经理，年至现在为广西桂林市灌阳县秀海园大酒店所有人，广西桂林市思源生态农业科技开发有限责任公司执行董事桂林市强盛房地产开发有限责任公司董事。

年至年获灌阳县优秀企业家荣誉称号。

以上三位股东皆为亲属关系，故以上三公司为关联公司。

项目的提出与过程桂林伍号公馆酒店，是桂林甲山旅游度假山庄的部分，位于桂林市桃花江路号原甲山饭店位臵。

年月日，由自然人唐延绪通过公开拍买取得甲山饭店的部分土地，年月日，由桂林市强盛房地产开发有限责任公司通过出让的方式取得桃花江路号部分土地使用权，继而开发了甲山旅游度假山庄项目。

桂林甲山旅游度假山庄在不同的批文或报告中又曾称桂林旅游休闲度假山庄甲山产权式旅游休闲度假山庄。

年月日，桂林市发展计划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于桂林旅游休闲度假山庄项目立项的批复，市计投字号。

年月日，桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄期审批了建设项目环境影响登记表。

年月日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书市规管字号。

年月日，桂林市综合设计院勘察分院完成了桂林市甲山旅游度假山庄酒店岩土工程勘察报告。

年月日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于调整市规管字号文的规划定点通知书市规管字号。

年月日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司下发了甲山旅游度假山庄即伍号公馆酒店主楼建筑工程施工许可证。

年月日，桂林市发展计划委员会向桂林市源通房地产开发有限责任公司下发了关于甲山产权式旅游休闲度假山庄二期项目立项的批复，市计投字号。

年月日，桂林市综合设计院勘察分院完成了桂林市甲山旅游度假山庄酒店南楼岩土工程勘察报告。

年月日，桂林市综合设计院完成了甲山旅游度假山庄酒店南楼会议中心补充岩土工程勘察报告。

年月日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于调整市建规管号文的规划定点通知，市建规管号。

年月日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管号文的规划定点通知，市建规管号。

年月日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管号文的规划定点通知，市建规管号。

年月日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管号文的规划定点通知，市建规管号。

年月日，在桂林市强盛房地产开发有限公司与桂林市源通房地产开发有限公司的基础上，由自由人秦晓胜唐延绪出资成立桂林伍号公馆酒店有限责任公司，甲山旅游度假山庄主楼与副楼更名为桂林伍号公馆酒店，负责对桂林伍号公馆酒店实行项目建设与经营。

年月日，桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理上海有限公司法国雅高国际酒店集团亚太总部签订了桂林伍号公馆美爵酒店管理合同。

年月日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司桂林市源通房地产开发有限公司下发了甲山旅游度假山庄楼即伍号公馆酒店副楼建筑工程施工许可证。

目前，酒店主楼及副楼土建工程已基本完工，进入外墙装饰阶段，近期将办理该酒店的竣工验收，并取得房屋产权证明。

第二章市场分析酒店业是旅游产业六大要素吃住行游购娱的重要环节，包含了六大要素中的吃住购娱四大要素，桂林是国际旅游名城，旅游业的兴衰直接影响着本项目的成败。

市场现状全球旅游业与酒店业概况近年来，全球旅游观光业已从恐怖主义战乱和等因素的负面影响中反弹，国际旅游业已连续四年强劲增长，年国际入境旅游人数比年增长，发展中国家增速达。

根据法国证券公司调查结果显示，目前全球各类连锁酒店所占的比重分别为豪华型，高档，中档，经济型，适用型，客房入住率超过，尤其是豪华酒店的入住率高达。

年营业收入是亿美元，其中半以上来自豪华高档型酒店，经济适用型酒店的营业收入仅占。

中国旅游业与酒店业现状据国家旅游局统计资料，年至年的年间，中国累计接待入境过夜游客亿人次，实现旅游便于计算，本财务评价不考虑计算期收费价格与成本费用的价格变动因素。

二营业收入估算项目营业收入按照酒店客房数量与入住率为基数计算各年销售收入。

酒店客房数按项目的工程建设方案，酒店共设客房间，其中标准间间，双套间间，三套间间。

客房入住率桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理上海有限公司法国雅高国际酒店集团亚太总部就桂林伍号公馆美爵酒店签订了管理合同，法国雅高国际酒店集团有较大的酒店营销网络，酒店入住率得到保障。

目前国内四星和五星级饭店的平均入住率在到之间。

根据榕湖饭店多年来的入住率，本项目酒店入住率前三年按榕湖饭店年以来的最低入住率的年份来进行测算，但逐年有所提高，入住率取值为第年，第二年，第三年，第四年后随着知名度的提高，散客入住比例增长，酒店入住率取并在计算期内保持此入住率不变。

客房价格散客按年月份桂林市五星级酒店各种客房前台付现价的平均价格计算。

标准间元间日双套间元间日三套间元间日。

团队及协议单位按前台付现价的计算，酒店新开业期间，为表示对协议单位的友好欢迎，也为酒店促销招徕更多的客户，使酒店的入住率得到保障，协议单位房价，第年减按前台付现价的计，第二年减按前台付现价的计。

散客与团队比例预测随着酒店开业时间的延长，酒店的知名度会有所提高，散客入住比例在头三年会逐年提高。

第年散客团队第二年散客团队第三年及以后散客团队。

餐饮收入目前桂林漓江大瀑布酒店餐饮收入占酒店总营业收入的，本项目约按的比例进行估算。

住店客人消费预测住店客人平均消费水平为元天间客人，由于住店客人以入境客人为主，客人在本酒店餐饮的比例按计。

餐饮对外营业收入酒店餐厅还同时对外营业，日对外营业收入按元计。

其他收入包括康乐项目收入商场收入会议厅出租收入和商务洗涤服务收入约占总营业收入的左右桂林漓江大瀑布酒店餐饮为。

三成本费用估算参照同类酒店近几年的经验数据，按生产要素法以年为单位估算。

外购原材料保洁洗涤材料费主要有卫生间清洗浴巾床上物品清洗消毒，按客房数量计算公共区间折入客房数量计，元间日低值易耗品材料费主要有茶叶牙刷牙膏洗发液沐浴液香皂皮鞋油信封信笺写字笔拖鞋等，按客房数量计算，元间日餐饮原材料购臵费指原材料费，不含人工制作费，按餐饮收入比例计算康乐项目材料费指材料消耗，按康乐项目收入计算。

商场货物成本费指货物进价，不含人工费场地费，按售货收入的计算商务洗涤服务材料费指为客人提供的商务洗涤服务付出的材料费，按收入计算燃料与动力费用汽油购臵费油耗按百㎞车计，油价按元升计电费按酒店中央空调功率各客房用电功率和公共区间照明功率测算用电量，电价按目前广西电网商业用电价格元计水费酒店用水量参照桂林市生活用水定额标准计算，水价按目前桂林市商业用水价格元计人员工资及福利费本项目的人力资源配臵根据劳动性质分般工人技术人员和管理人员三种岗位，各工种工资标准如下工人平均工资元年技术人员平均工资元年管理人员平均工资元年。

福利费按工资额的计取。

为了便于计算，在计算期内，不考虑工资上涨因素。

修理维护费按固定资产原值的计。

折旧费和摊销费固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值按计。

各类固定资产的折旧年限参照相关规定，按以下标准计算。

房屋及建筑物折旧年限年，残值设备折旧年限年，残值摊销费递延资产年。

维持运营投资本酒店的电梯变压器服务用车空调及酒店二次装修，按折旧年限，运营进入第年后需要投入资金更新其他小型设备及工器具的更新费用计入修理维护费中。

财务费用经营期支付的建设投资借款利息，根据项目融资方案，项目在经营期内各年按最大还款能力偿还建设投资借款后的借款余额，须逐年向银行支付当年利息，利率沿按建设期初借款利率计算。

流动资金借款利息，根据项目各年流动资金需求量和项目流动资金的融资方案确定流动资金借款额度，利率按中国人民银行即期公布的年期贷款年利率计。

短期借款利息，根据项目财务计划确定本项目计算期内各年是否需要短期借款及短期借款额度，短期借款利率按中国人民银行即期公布的年期贷款年利率计。

其他费用主要指促销费即广告及市场推广费，按万元年计取。

四财务评价指标经计算，项目在计算期内的各项财务评价指标如下财务评价指标表序号指标名称单位指标值年平均营业收入万元年平均销售税金及附加万元年平均总成本费用万元年平均利润总额万元年平均所得税万元年平均税后利润万元总投资收益率所得税前项目财务内部收益率所得税后项目财务内部收益率所得税前项目财务净现值万元所得税后项目财务净现值万元所得税前项目投资回收期年所得税后项目投资回收期年资本金财务收益率资本金财务净现值万元资本金净利润率借款偿还期含建设期年五财务分析盈利能力分析项目投资财务内部收益率在所得税前和所得税后的均大于行业基准收益率项目投资财务净现值在基准收益率时，所得税前和所得税后均大于零，表明项目方案在财务上可以接受。

项目投资回收期含建设期所得税前年，所得税后年。

项目资本金财务收益率大于行业资本金财务基准收益率，也大于中国人民银行近期公布的存贷款利率项目资本金财务净现值在基准收益率时大于零，表明项目业主投入的资本金收益可达到行业资本金基准收益率要求。

项目总投资收益率项目资本金净利润率。

偿债能力分析根据项目的贷款条件，在计算期内。

借款偿还期项目按最大能力还款计划计算，项目的借款偿还期为年含建设期年。

利息备付率项目在运营期应支付银行利息的各年份里均大于，表示项目偿付利息的保证率处于正常状态。

偿债备付率项目按最大还款能力计算，不再考察项目的偿债备付率指标。

资产负债率在计算期内，项目的资产负债率的最高年份为，低于国际上公认的较好的的资产负债率指标。

适度的资产负债率既能表明企业投资人债权人的风险较小，又能表