国际星河四星级酒店项目可行性建议书

酒店有十三层主楼和三层裙楼组成，占地面积七亩，建筑面积平方米，拥有设备齐全的商务套房复式套房标准套房双人房豪华标准房等各类客房间套，客房出租率达到南昌宾馆坐落在南昌市繁华商业文化中心，是唯的园林式公务接待宾馆。

自年建立以来，曾接待过许多党和国家领导人以及中外著名人士，南昌宾馆占地面积万平方米，建筑面积万平方米，院内绿树成荫，宁静幽雅，花香怡人。

现有客房三栋，共间客房，客房出租率达到华洋大酒店是由华洋实业发展有限公司投资兴建并管理的三星级酒店。

酒店位于南昌市赣东大道号，地处黄金地段，位臵得天独厚，酒店由主楼十层和裙楼四层组成，占地面积平方米，总建筑面积达平方米，共间客房，客房出租率达到。

上述数据可知，南昌市三星级酒店宾馆客房出租率较好，并且在旺季时的客房出租率高达。

市场前景乐观区位优势明显，南昌市现辖临川南城南丰广昌黎川崇仁乐安宜黄金溪资溪东乡个县区，个乡镇场街道办事处。

南北长约公里，东西宽约公里，总面积平方公里，占全省总面积的。

我市总人口万，市内人口万。

随着对外开放日益加大，经济文化发展迅速流动人口增加较快。

目前，南昌市现无家四星级酒店，三星级酒店仅三家，且经营多年及接待设备不完善，其他的宾馆酒店其规模太小档次不高，汤显祖纪念馆区域块的酒店建设还是空白，为新建大酒店留下较大的发展空间。

根据我们对市场的调查，南昌市的高档酒店仍处于供不应求的状态，仅有三家三星级酒店客房出租率达到以上，旺季最高达。

在汤显祖纪念馆区域块新建座设备齐全功能配套的四星级酒店的市场前景是乐观。

客源稳定本项目实施后将会为市委市人大常委会市政协市纪委等机关及市直各单位公务接待中心。

年，南昌市共接待省部级以上领导批次，党政公务代表团批次，接待客商批次，接待人数多人年，我市共接待省部级以上领导批次，党政公务代表团批次，接待客商批次，接待人数多人，同比上升了年，截止到月日，我市共接待省部级以上领导批次，党政公务代表团批次，接待客商批次，接待人数多人，同比翻番。

建设规模序号建设项目单位工程量楼层项目总用地亩项目总建筑面积平方米接待楼平方米地下层地上八层迎宾楼平方米四层综合楼平方米六层其中办公楼平方米二层宿舍平方米三层设备用房平方米二层硬质广场工程平方米绿化景观面积平方米建筑密度容积率绿化率第三章场址选择场址现状选址原则接待中心应选择在阳光充足空气流通场地干燥排水通畅地势较高的地段接待中心内应布臵休闲运动场地和提供设臵给排水及供电设施的条件接待中心的选择应符合当地城市规划要求，并应选在交通方便环境良好的地区在城镇的基地应至少面临接城镇道路，其长度应满足基地内组织各功能区的出入口客货运输防火疏散及环境卫生等要求宜设在无污染的地段，与各类污染源的距离应符合国家有关防护距离的规定不宜与市场公共娱乐等场所不利于身心健康以及危及被接待服务的各界人士安全场所毗邻。

建设地点接待中心坐落汝水公园内，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东临川大道以南傅家堤以西南门路以北，距离市中心空间距离为公里左右。

并与汤显祖纪念馆遥相呼应，该纪念馆为接待中心提供个良好的人文观赏环境，为该中心能更好发展创造了前提条件。

该用地比较平坦，用地条件良好，交通便利，周边环境状况较好，利于居住休闲及工作。

场址条件地形地貌条件所选场址地形为形。

地形地貌主要表现为红土丘陵地。

红土埂较好，覆盖较厚，地势较为平坦，高差约，山坡坡度不大，呈缓坡状。

气候条件南昌市气候属亚热带湿润季风气候，四季变化分明，春季温暖多雨，夏季炎热湿润，秋季凉爽少雨，冬季寒冷干燥。

年平均气温在，极端最底温度，最高达，年日照时数为小时，年均降水量为毫米，年无霜期天。

境内主导风为西北偏北风，年最多风向为北风，其中每年月多南风。

工程水文地质城区位于抚河冲积平原与雩山相接地带，地势南高北低，下伏第三系新余群长石石英砂岩，表层为第四系全新统残层冲积层，棕红色夹黄色蠕虫状粘土砂石层。

该区域地质构造简单，处于鄱阳湖盆地的外缘，因升降运动的作用，致使抚河冲积平原第四系沉积层很厚，第三系为内陆河湖红色建造的泥质粉砂岩。

本区未发现断裂构造，地球磁场比较稳定，不易诱发地质灾害，总体上属于工程地质简单类。

本区地下水主要有赋存于松散的第四系冲积层和基岩分化裂隙岗地残积层中的潜水，其次为赋存于第三系单斜构造中红色砂岩中的承压水，由于砂砂砾软石孔隙率高，透水性好，补给来源广，因此赋存于河流两岸的冲洪积物中的潜水水量丰富，埋藏较深。

地表径流均向北注入鄱阳湖，主要河其它第十章投资估算与资金筹措投资估算本项目估算内容包括建筑工程费设备购臵费安装工程费装饰工程设备及设施费以及现行国家规定的项目建设所编制依据和方法本估算是根据各设计专业提供的资料和厂方提供的有关方面的资料进行编制。

江西省建筑工程消耗量定额及统基价表江西省装饰装修工程消耗量定额及统基价表江西省安装工程消耗量定额及统基价表江西省建筑安装工程费用定额江西省建筑工程计价办法试行江西省市政工程预算定额年安装费用按照安装工程指标估算，其中已包括通风管道和给排水管道取费标准按年编制计算材料价格依据江西省南昌市建筑工程造价信息提供的信息价格估算汇总表序号工程和费用名称投资概算费用备注总价万元单方造价土建装饰安装元工程费用主楼工程接待楼不包括收购原集勤楼万元迎宾楼综合楼设备楼附属工程道路几场地硬化平方米围墙大门工程米绿化等工程平方米场内给排水含消防平方米二其他费用工程勘察设计费工程质监，监理费工程招投表费建设单位管理费建设单位购买设备电梯，通风设备及其他电视机电话桌凳衣柜等家具设备及设施安全监控设备及设施降噪风机空调机组隔声措施隔油池垃圾收集系统发电机组电梯通风设备及其他三预备费用基本预备费四收购原集群楼五工程总造价本项目总投资为万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，收购原集群楼万元，取得土地费用为万元。

资金筹措本项目总投资为万元，资金来源全部自筹第十章财务评价财务评价基础数据与编制依据国家发展和改革委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版国家发展计划委员会办公厅出版发行的投资项目可行性研究指南设计各专业提供的技术参数及资料建设单位提供的有关资料。

项目财务分析营业收入估算客房收入客房收入间客房数天天年实际营运天数元每间天平均房价出租率达到万元。

二餐饮部收入中餐厅餐位座天餐位利用率座早餐收入元万元中餐收入元万元④晚餐收入元万元小计万元西餐厅餐位座天餐位利用率座早餐收入元万元午餐收入元万元④晚餐收入元万元小计万元餐饮部收入万元万元万元三会议室大型会议室收入天出租率元次万元中会议室收入天出租率元次万元小会议室收入出租率元次万元小计万元四桑拿足浴及健身中心收入住店客收入人次天元万元非住店客收入人次天元万元小计万元五棋艺馆收入人天万元六包房收入间天万元七歌舞厅收入人次天天万元八游泳馆收入人次元万九停车场收入台次天元万元十其他服务收入按客房收入万元合计万元服务成本根据其他相类似行业经营情况可知，般经营成本为营业收入的。

综合经营成本万元万元人员工资及福利人元年人均万元管理费管理费按人员工资的计取万元万元年折旧费总建设投资残值年综合使用年限万元合计万元营业税金客房按收入的计取万元万元餐饮万元万元其他服务业万元万元合计万元经济效益分析利润利润年总收入年总成本年营业税金万元万元万元投资利润率投资利润率年利润总额总投资投资回收期年从上述财务分析可知，本项目财务指标均符合行业标准，投资利润万元，投资利润率为，投资回收期年，因此本项目在财务上是可行的。

第十二章社会评价与风险分析社会评价社会评价的原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。

依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用的评价方法。

遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。

社会评价的主要内容本项目建设有着正反两方面的社会效应。

积极方面主要有改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平，为南昌市旅游经济的发展夯实了基础，以此促进南昌市经济更快的发展。

消极方面主要有建设期间影响当地居民的部分生产和生活等。

社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。

改善城市的投资环境，提高接待水平，促进城市旅游业的发展。

本项目建成后，将成为南昌市家上档次上规模的综合服务型企业，集住宿餐饮娱乐休闲于体的接待休闲中心以满足社会对高档服务业的需求，以此带动餐饮业休闲业旅游业等相关产业的发展，为城市旅游业的发展夯实了基础，同时大大提高南昌市公务接待能力，为加大招商引资力度提供后勤保障。

并且促进城内区域经济的持续发展。

增加就业机会项目建成营业后，经初步预算，可直接增加就业岗位人，间接增加就业岗位人，因而在定程度上解决农村富余劳力和城市下岗职工的再就业问题，减少就业压力，维护社会稳定。

可为地方财政增加税收。

风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场消费客源预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

该项目的风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图风险因素识别本项目由于工程复杂性般投资较大，受资金风险的影响风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生的原因是什么项目中哪些风险是主要的各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素财务分析预警较大。

另外本项目的成败还受到工期客源人数等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与