海南鹦鹉皇家度假酒店项目可行性建议书

会议中心将按国际标准建设，配有同声翻译系统贵宾休息室宴会厅展示厅等。

酒店主楼酒店主楼占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米，层高层。

可提供套客房，户型以平米为主，配以部分平米的小户型和平米的大户型，户型设计将充分体现休闲的特点，大卧室配大卫生间带洗浴房，宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚会沟通情感，给人以休闲宽敞舒适的全新生活感受。

别墅别墅区占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米，层高层，可提供单体别墅栋，面积平米。

定位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽的世外桃园感觉别墅区内完全园林化设计，送平米的风格各异的热带雨林风格的私家园林大型沙滩露天游泳池位于浓郁高大的棕榈树的林荫下，阳光斜下吊床小寝，娴静而舒适人工营造的假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩瓷器山水画等，文化氛围极浓别墅区的家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业的服务还赠送每栋别墅业主价值万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡张。

商业条街商业条街占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米。

商业街定位为规模化高格调多样化经营的特色商业条街，设有国内外知名酒吧间咖啡屋艺术坊夜总会百老汇剧院民俗饰物店各式小吃店中医疗养院美容美发室美体健身房特色餐饮海鲜城等。

酒店大堂酒店大堂单独设置，占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米。

酒店大堂高大气派，设有中央共享空间大型景观屏服务接待总台散座茶座酒店管理办公室等。

游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至客房。

技术经济指标根据项目的发展目标及规划设想，项目的规划技术经济指标初步设定见附表规划技术经济指标汇总表。

五项目开发进度项目关键工序进度控制该项目建设周期年，年月日开工，年月日竣工。

序号关键控制工序开始如期结束日期备注土地转让合同及预付款项目规划方案确定地基详勘受该工序约束规划报建手续地基详勘基础处理及基础施工图受该工序约束基础及地下室施工结构封顶，围护结构施工室内装修室外景观工程园林工程工程竣工项目总体进度计划见附表二鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划六项目投资估算投资估算的依据本报告的投资估算依据为三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划项目规划设想确定的技术经济指标三亚市同类建设项目的投资估算指标项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见国家及三亚市政府有关基建房地产项目的各类收费文件些具体费用的计算说明土地费用按万元亩的价格计算。

前期工程费项目前期工程费包括项目规划勘察设计可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。

项目管理费项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的计。

建安工程费不包括前期费用及室外管网道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格为结构工程元，含降水及地基处理安装工程元，包括各种机电设备及安装费装修工程公建部分元商业服务设施元别墅及酒店主楼平均按元家具橱具及高档床上用品按元营销费用包括市场调研策划广告推广销售代理卖场等，按目前海南三亚市的同业水平，大致以销售总额计算。

不可预见费不可预见费按项目总投资含土地建安工程各类费用的计。

财务费用按全部投资，建设期年，年利率按计算。

项目投资测算结果根据初步测算，本项目总投资额约为万元约亿元。

详见附表三项目投资测算表项目资金筹措计划根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分自有资金银行贷款项目建筑商垫资及销售回笼资金。

项目总投资额约为亿元，预测项目需投入启动资金约为亿元人民币。

项目公司以自有资金投入万元人民币，争取向银行贷款人民币万元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本项目的开发资金投入需要。

七项目营销项目销售策划前期项目概念性宣传项目所在地海南三亚亚龙湾广场中心区经营模式上旅游投资型产权式酒店产品上别墅的海景园林环保生态服务特色其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房大卫生间及其他卖场设立在北京上海广州深圳香港哈尔滨沈阳等城市设立卖场等家股东联合发起组建的专业从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司在北京成立。

天伦度假公司的成立标志着国内大型旅游企业第次直接涉足分时度假行业。

专业大型旅游企业的介入对分时度假行业的发展提供了极好的推动力。

因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假发展必须的大量可依靠的资源。

分时度假交换公司。

分时度假交换公司在分时度假产业中有着举足轻重的地位，他的服务水平高低对于分时度假企业的发展生存有着直接的关系，他是分时度假链中必不可少的个中间环境个交换平台。

它是分时度假业的发动机。

如美国的和公司。

目前在国内海南华夏之旅分时度假网络有限公司是中国唯的家专业从事分时度假国内交换业务的公司。

它的商业模式与运行机制，是根据国外最大的两家分时度假交换公司和的模式和体制进行了适当改造后建立的，较适合中国的实情。

虽然该公司对于如何实现使用权益保障的问题销售模式问题存在着两个实际操作方面的难题，但是该公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于领先地位，其交换系统有着较强的兼容性，非常适合中国国情的分时度假业的发展。

相关创新概念企业。

这是批借用分时度假概念开发出类似产品的单体企业。

如北京新旅网度假村资源开发公司。

他们是将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场的分时营销公司。

他们通过与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡卡的形式对外销售分时度假产品，称之为房东卡实质是含有定数额资金的消费卡。

这种点数制适用于个企业控制的饭店群，这样才不会因权益分配问题各方产生异议，同时会努力保证顾客的使用权。

表二中国分时度假产业分类类别代表企业经营方式内容加盟国际分时度假交换网络公司北京九华山庄按国际惯例销售周的分时度假产品分时度假俱乐部泰达度假交换公司海南海航集团以交换网络式点数制销售自有的分时度假产品分时度假销售公司广东爱特乐度假服务公司专业销售和公司的分时度假产品的国内分时度假网络公司天伦度假发展有限公司分时度假地开发分时度假产品交换分时度假交换卡销售及相关服务分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公司分时度假产品的交换相关新概念分时度假企业北京新旅网度假村资源开发公司与酒店签约销售自己的点数卡房东卡储值卡我国产权式酒店的发展现状相关背景介绍产权式酒店亦称时权酒店其概念本身即内含两个概念，是时即时间时段，二是权即权力可延申产权等。

自年，第批真正意义上的分时度假酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起后，即在瑞士和欧洲传播开，之后年逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展。

个分支演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团欢迎的投资方式之。

类型退休住宅型退休前购楼，每年居住定时间，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。

有限自用投资型酒店将每个单位产品分割成产权出售给投资者，投资者般不居住，而是统由酒店管理公司经营出租以获取利润回报，同时获得酒店管理公司赠送的定期限免费入住权。

公司自用型为集团公司购买后方面用于投资，另方面用于公司年会职工度假。

特征产权式酒店具有明显的地域特征，般都集中坐落在山岳海滨旅游度假地和大城市附近。

产权式酒店的消费群体多集中在城市的高收入阶层中，且这些度假产品购买者均为二次置业的家庭，其目的主要是为了投资。

卖点相对集中。

是由于度假产品的低房价及少量首付其余按揭的购置方式，无须再投资即可取得度假酒店房产权，且每年有定的回报，对度假产品消费者有着极大吸引力。

二是国内假日经济的兴起发展，带动了批人高品质生活的需求，特别是海景产权式酒店消费时尚朝流。

三是投资意识的增强为产权式酒店发展提供了发展的基础。

特别是海景资源的有限，使海景产权式酒店具有双重投资色朋。

四是销售方式多采用在异地代理销售，这是由于产权式酒店所处地域位置，与消费群体源地的特征所决定的。

产权式酒店的发展产权式酒店的未来发展是由于度假旅游的逐年发展及产权式酒店的新概念的普及，使批房地产商大旅游企业参与产权式酒店的行列，竞争更趋于激烈，而且竞争优势也将向实力雄厚的企业倾斜，向集中化发展。

二是产权式酒店由于其特殊性，它的发展在由房地产业向旅游产品转移发展的过程中，其产权式酒店的经营服务物业管理水平成为市场竞争的利器，管理服务的重要性将成为产权式酒店发展的个关键制约因素。

三是由于政府的重视和大力推动产权式酒店得以快速健康发展。

如海南省专门召开了产权式酒店与分时度假研讨会对产权式酒店与分时度假的发展表示乐观。

并表示由于确定海南做为国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已到了妄动产权酒店和分时度假的时候。

海南分时度假与产权酒店的现状及发展分时度假产生条件及现状全国旅游产品结构性调整，促进海南由单纯观光型向观光度假型转变。

年我国批准建立了个国家级旅游度假区三亚亚龙湾是其中之，相应的产生了许多新的度假产品，但总体度假产品开发水平还不高，度假旅游产品对国外度假旅游者的吸引力还不大，极需深度大力开发。

全国涉外旅游饭店平均出租率较低，经济效益逐年下降，年为，截止年平均为，年略有回升，但整体效益继续下降，年客房总数上升到万间，增长，营业收入亿元，增长了，平均每间收入万元，仅相当于年的。

表全国涉外酒店经营状况态势年注曲线为客房出租率曲线为客房数万间曲线为营业收入总额坐标数亿元全国房地产积压严重，全国年底商品房空置面积万，沉淀的资金亿元左右。

房地产积压和接待设施出租率低的大背景为分时度假的发展创造出良好的供给条件，与发达国家分时度假产生发展的背景类似，企业可通过房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展分时度假。

国民经济收入水平提高，休假日的延长及休闲观念的形成是度假旅游在我国高速发展的两个主要条件。

据统计全国城镇家庭人均可支配收入实