旅游景区商业配套项目可行性建议书

项目建设的必要性是提高旅游配套水平的需要通过本次建设，可以在定程度上提高旅游配套水平，在宗教旅游的基础，通过文化展示特色商品配套和特色接待，更进步打造整体的旅游印象，提高对游客的吸引力和容纳力，也有助于提高旅游的形象宣传水平。

是打造库伦特色经济的需要宗教旅游，是发挥库伦旗多年宗教文化积淀的个特色项目，是库伦旗的特色经济。

通过本次扩建，在更大程度上扩大规模，有效配套，使三大寺景区的功能进步完善，使特色经济的水平进步提高，对于打造库伦旗特色经济名片将起到非常积极的推动作用。

是提高库伦旗整体城市功能和水平的需要通过本次三大寺的扩建，不但提高了旅游接待和配套水平，还在定程度上完善了健全了城市功能，对于美化城市环境浓化城市商业氛围打造库伦旗旅游型城市功能，都将发挥非常大的实质性作用。

是提升区域旅游层次的需要同时，本项目位于大青沟八百里瀚海三大寺旅游区线上，并且居于此线的中心位置，是目前通辽市旅游的最热点区域。

本项目的建设有效强化这区域的旅游价值和吸引力，提高旅游和特色文化展示的层次。

项目建设的可行性根据目前库伦的经济发展水平和特色经济的发展构思，围绕三大寺这个核心，积极扩大影响打造城市功能形成旅游氛围提升城市品味，是个极具其有特色和发展前景前绿色环保的产业。

符合国家关于产业发展的政策要求，符合城市的定位，具有极强的可行性。

第章项目市场分析与价格定位项目优势分析本项目是三大寺旅游景区项目的配套项目，位于三大寺北部，安代广场东南部，是库伦旗人流活动中心与旅游中心的结合部，地理位置得天独厚。

对于库伦本地人而言，这里是个游玩购物的绝佳去处，是由安代广场至三大寺的人流通道，通道经济效果明显。

对于外地游客而言，是三大寺旅游中购物欣赏特色地域文化演艺和住宿的最佳位置，并能通过此通道，向库伦镇的城市中心移动，拉动人流向库伦镇的北部商业中心转移，对于打造整个库伦旗的旅游氛围将起到至关重要的连接作用。

市场供需及前景分析对于市场的需求而言，由于库伦旗着力打造旅游型城市的发展思路和三大寺影响的进步扩大，项目区的建设必将成为集旅游和商业为体的区域。

依附于南部三大寺的旅游，接通于北部城市人流重要区域，这里将成为库伦旗的个新的商业重点部位。

目前，库伦旗的特色旅游商业零散地分布于镇内各处，无法集中。

通过本次建设，必将会把这些特色商业吸纳入这个商业圈。

同时，通过宾馆的建设，与三大寺相呼应，这里也必将拉动相当大部分餐饮企业的入驻。

而且，库伦旗目前最大的演艺平台的搭建，吸纳力将会更强，更有助于构助和打造商业与文化氛围，使项目区形成库伦旗的人流中心和商业中心。

由此可以看出，商业价值地域价值文化特色功能作用等方面作用，使项目区具备着库伦镇其他商业地带无法比拟的先天优势，市场的需求态势将随着优势的形成，成为库伦旗独无二的黄金地段。

市场需求旺盛。

价格定位通过对库伦旗商业区域地产价格的分析，综合旅游配套建设的功能作用，以极其他可应用条件，包括通道作用特色文化产业区特色餐馆和商品区的特点，我们对本项目外售商用房的价格进行了科学定位。

临街店铺营业房元内部店铺营业房元第章建设条件库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。

属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程般在之间，地形呈微波状起伏，高差。

地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。

最深陡坎可达百余米。

项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河铁牛河厚的河查干河等四条较大河流从旗境内流过。

河流总长公里，流域面积平方公里，平均流径深，年径流量亿立方米。

地下水受地形地貌地质结构和岩性的控制，其形成分布埋藏均有明显差异。

养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达吨吨厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中低山黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。

库伦境内交通极为便利，现有公路总里程公里，其中等级公路公里油路公里砂石路公里省级干线条公里，县级公路条公里，乡级公路条公里，村级路公里。

乡乡通油路村村通公路情况个苏木苏木镇，个农牧林场，年末实现乡乡通油路全旗个嘎查村在十五全部实现村村通公路。

目前，库甘铁路已经建设完成，年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。

库甘级公路也将于年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。

库伦旗的经济条件年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成亿元，同比后，可实现房产销售收入万元，净收入为万元，开发成本为万元，房地产开发可实现利润总额为万元。

所得税为万元。

净利润为万元。

出租及自营部分利润正常年可实现销售收入万元出租成本万元。

自营费用成本万元。

折旧摊销费用万元。

经营税金及附加万元。

利润总额万元。

所得税万元。

净利润万元。

财务指标按全部项目计算财务指标览表序号名称单位数量经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元二财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率由上表可以看出，项目财务内部收益率为，财务净现值为万元折现率。

高于基准收益率，项目在财务上可行。

不确定性分析敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值敏感性分析变化因素变化率基准折线率可出售面积售房价格出租经营费用建设投资不含利息通过上表与上图可以看出，本项目随投资变化的反应很大。

由此，建议本项目在建设过程中，严格管理，加强控制，有效控制投资和开发成本。

第章结论推荐方案的总体描述如前面所述，本项目充分利用库伦旗三大寺的旅游优势和持色文化优势，达到进步强化这个优势的目的，本报告选择本方案。

本项目建设总投资万元。

项目建设期年，销售期年含建设期。

项目全部完成后，可实现房地产销售收入万元，实现利润总额万元，净利润。

万元。

自营部分正常年可实现自营收入万元，利润总额万元，净利润万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。

财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为税前，财务净现值万元。

大大高于最低可接受收益率，投资者要求的收益水平也可满足。

经不确定性分析，项目对投资总额变化敏感性较大，表明项目虽客观上存在定的市场风险，但通过项目的有效管理，可完全规避这个风险。

结论与建议本项目有显著的财务效益，同时，对库伦旗下步文化旅游和特色经济的发展将起到非常大的推动作用，进而能从各个方面带动整个库伦旗的经济发展。

建议有关方面尽快批准项目建设，建设单位应积极努力，使项目尽快建成运营。

同时项目业主要采取切实可行的措施，控制和规避风险，以实现预期的效益。

土地及拆迁费用估算表单位万元序号项目名称金额征地费拆迁费合计附表前期费用估算表单位万元序号项目名称金额规划设计可研费水文地质勘查费土地平整费其他前期费用合计基础设施建设费用估算表单位万元序号项目名称建设费用接口费用合计供电工程供水工程排污工程道路工程路灯及室外照明工程绿化工程环卫工程供热工程消防工程出入口工程合计建筑安装工程费用估算表单位万元序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价元金额单价元金额房屋建筑物戏台合计开发期税费估算表单位万元序号项目名称金额房产测绘费土地测绘费人防费质监费基础设施配套费其他税费合计工程建设其他费用估算表单位万元序号项目名称金额施工图预算或标底编制费招标管理费工程监理费竣工图编制费宾馆经营性设备投入宾馆经营装饰投入合计经营资金估算表单位万元序号项目合计建设期生产经营期经营资金经营资金本年增加额经营资金贷款额经营资金贷款利息项目投入资金估算汇总表单位万元序号项目名称投资额占总投资的开发建设投资土地及折迁补偿费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用其他不可预见费经营资金项目投入总资金开发产品成本自营资产投资形成房屋建筑物机器设备经营资金销售费用计提比率管理费用计提比率不可预见费计提比率开发建设用款计划表单位万元序号项目建设期土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费开发建设投资不含财务费用自营资产投资用款计划总投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设期总投资开发建设投资其中不含财务费用财务费用自营资产投资自营资产投资借款建设期利息人民币外币折合人民币经营资金资金筹措自有资金固定资产折旧估算表单位万元序号项目合计建设期生产经营期房屋建筑物原值本年折旧费净值机器设备原值本年折旧费净值合计原值本年折旧费净值房屋建筑物净残值率折旧期限机器设备净残值率折旧期限房屋销售收入与经营税金与附加估算表单位万元序号项目合计建设期销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入出租收入与经营税金与附加估算表单位万元序号项目合计建设期生产经营期租金收入经营税金及附加房产税营业税城市维护建设税教育费附加租金净收入净转售收入出租经营成本出租经营费用自营收入与经营税金与附加估算表单位万元序号项目合计建设期生产经营期自营收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加增值税经营费用利润与利润分配表单位万元序号项目合计建设期生产经营期经营收入销售收入出租收入自营收入产品开发经营成本商品房经营成本出租经营成本出租经营费用自营经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税净利润期初未分配利润可供分配的利润提取法定盈余公积金可供投资者分配的利润应付优先股股利提取任意盈余公积金应付普通股股利各投资方利润分配未分配利润息税前利润息税折旧摊销前利润项目投资现金流量表单位万元序