旅游客运中心项目可行性建议书

三社会消费情况年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年月月止累计实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。

主要经济指标分析长沙社会消费品零售总额和呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增长率的变动先于的增长率变动。

长沙社会消费品零售总额和增长趋势明显。

长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和的增长。

说明有相当部分的消费来自于长沙市外的消费群体。

分析通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。

城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流专业市场等的发展规划也见成效。

长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进步体现。

二消费构成分析娱乐和食品消费超过居民消费性支出的，长沙的娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐休闲场所的数量在全国处于前列。

长沙人最早经营歌厅，航空蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在年。

对于长沙居民的消费能力和水平，以及休闲娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实三长沙市民消费特征分析土洋兼具长沙是全国第批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。

不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种实内固外的经济体系已成为长沙经济发展的特点。

土洋兼具，是转型期社会的消费特征。

这点在长沙人身上表现得尤为突出。

现代化长沙人的消费洋溢着现代气息。

市私人购车和购房大幅增长，成为个新的消费热点。

长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口多万，就有多万门手机。

而且手机更新换代快。

类目名次备注城市综合排名位国务院有关部门人均商业面积平米全国平均平米，发达国家平米居民可支配收入在全国排名第位人均消费能力全国排在第位房价全国排在第位左右年，长沙人口社会消费品零售总额分别为深圳的如果考虑到深圳的城市化水平全国最高，长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列。

表中数据仅供参考休闲化打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的种方式。

长沙有家保龄球馆，球道总数近道。

不大的长沙城在湘江的月亮岛上也有个高尔夫球场。

而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。

知识化长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。

私立学校之多，在省会城市里也是少有的。

据调查，的人把教育投资摆在首位。

崇土排外长沙人在吃玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在长沙立足。

趋众跟风跟风从众是长沙市民消费的大特点，同时也伴随着喜新厌旧。

无论是商品还是卖场娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。

第二部分长沙市商业市场分析长沙商业概况商业历史长沙自古以来商贸发达，早在西周时期，湘江线就成为南北交通要道，楚村晋用便是当时的写照，长沙之名始于西周初期约公元前世纪。

同时长沙曾是全国最早的四大米市无锡九江长沙芜湖之，素为江南商品集散中心。

作为项目所在地的开福区曾是全国著名的湘绣之乡刀剪之乡建筑之乡，形成了有定特色的市场网络。

长沙十万户，游女似京都。

北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商贸的繁华，但是抗战时的文夕大火毁掉了年的古城。

二发展历程改革开放以来，长沙商业发展更为迅速，五虎闹长沙闻名全国商界。

年代初，阿波罗友谊商店中山晓园东百五虎闹长沙，打响了长沙零售业的第轮大战，长沙商业因此名扬全国商界。

经过激烈的洗牌，友谊阿波罗整合百货旗舰，中山湖商相继易主友谊阿波罗名媛世家紫荆城昙花现东汉名店不战自败。

经过这轮竞争，友谊阿波罗通程存活下来并获得发展壮大。

年月，日本平和堂落户长沙五商圈，其繁荣程度曾令五路交通度中断。

紧接着，新佳超市空降侯家塘，友谊阿波罗集团拓展超市业务，家润多崛起于长沙，长沙零售业第二轮大战由此拉开序幕。

到年，商业地产的开发达到了个鼎盛的高峰，除了大型商业地产项目在售，大量的社区商业街和市中心的商业裙楼供应量。

格局上城郊以中南汽车世界长沙茶市雨花机电市场湖南国际汽车城红星绿色食品城红星大市场等为代表，大体量的各类专业市场将长沙包围市内以沃尔玛黄兴南路步行街王府井铜锣湾金满地大都市等为代表。

长沙目前已经进入了洋虎闹长沙加品牌战的新格局，随着家乐福入驻长沙芙蓉路，麦德龙进驻四方坪，长沙商战开始由内战转向大型商家之间的较量，长沙商业格局个新的时代已经来临考虑到市场培育周期以及目标商家引进所需给予的优惠政策和不同品牌档次客户采取不同的对待措施。

购物名品店元平米品牌餐饮店元平米酒吧街元平米。

商务俱乐部元平米。

第五部分财务分析项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目的开发规模目前的现状以及前期的准备情况，我们假设本项目的施工总进度如下前期土地手续年月月，共个月土地平整及三通年月年月，共计个月主体工程施工年月年月，共计个月配套工程施工年月年月，共计个月竣工验收程序年月。

项目整体施工期为年月至年月，共个月。

有关销售及租赁计划说明根据上述假设的施工进度片区房地产市场的发展情况以及市场承接力等因素，我们假设本项目的销售周期如下商业销售期年月年月共计个月。

商业返租期假设年月年月商业租赁期年月年月，共计年二投资估算及资金筹措项目总投资估算项目开发成本构成表序号项目建筑面积单价元总价万元备注土地费用前期费用含勘查土地平整规划设计等费用建筑工程费用，含桩基础主体工程，灯塔，车库及设备工程，总图其他配套部分含室外停车场水电管线绿化园林小品等管理费用根据普遍经验，按照二三项之和的计算财务费用，自由资金万，其余为银行年期贷款，年利率不可预见费根据普遍经验，按照二三项之和的计算总成本六，总投资估算说明土地成本根据协议，本项目属于合作开发类型，土地方以土地作价入股，所以本项目在核算成本时可以将土地取得费用视为零。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定如下序号明细计算标准费用万元建设项目前期工作费计价格号文编制项目建议书编制可行性研究报告评估项目建议书评估可行性研究报告工程设计费计价格号文工程勘察费设计费﹡施工图审查费工程费用﹡工程预算编制费工程费用﹡工程及规划报建费长政发号小计项目前期费用为万元。

建安工程费包括基础主体水电安装室外配套以及劳动力成本等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，按照长沙市平均造价成本，结合项目实际工程构成，本项目建安工程费主要包括主体工程灯塔车库及设备工程总图其他配套部分共计四个部分，分项费用如下主体工程约，万元灯塔，万元车库及设备工程，万元总图其他配套部分万元。

项目建安工程费用为，万元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按长沙市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费前述项之和的计取。

项目管理费均为万元。

不可预见费项目开发过程中会遇到些计划外的费用支出，按照长沙市房地产开发的平均水平，同时结合开发商控制项目成本能力，我们认为本项目不可预见费按前述项之和的计取较为合理。

项目不可预见费为万元。

财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。

本项目需向银行贷款，万元将在资金筹措部分详细阐述，贷款期年，贷款年利率计算。

利息为万元。

综上所述，本项目总投资成本为，万元。

资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资，项目总投资为，万元，其中自有资金万元，剩余，万元需从银行进行贷款。

资金来源及筹措表序号项目总价万元比例自有资金，银行贷款，三方案经济测算分析方案介绍方案为项目整体销售，其中分楼层销售均价如下均价元平米均价元平米均价元平米均价元平米销售及经营收入测定项目销售收入测算表栋面积栋面积面积合计销售单价元平米销售金额万元层二层三层四层合计根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的此部分销售收入为万元。

销售税费测算项目销售税费主要包括销售费用销售税金含营业税和城市建设维护税以及印花税和企业所得税。

销售费用含代理费广告费以及其他推广包装费用，按照常规取销售收入的进行计算，销售费用值为万元销售税金营业税销售额的城市建设维护税营业税的印花税销售额的，合计为销售额的，项目销售税金合计为万元。

企业所得税即总利润的，本项目为万元。

项目销售收入与经营税金附加估算表税费种类计算方法税费金额万元销售费用按销售收入计销售税金营业税及城建税按销售收入计企业所得税按总利润计合计本项目销售费税合计万元。

指标汇总经测算项目的利润如下项目开发总体经济指标汇总各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和，总投资总成本销售费用税金，销售收入，总利润销售收入总投资，净利润总利润企业所得税，成本利润率税后净利润总成本投资利润率税后净利润总投资开发商分成后经济指标汇总发展商分成后总利润总利润发展商分成后净利润净利润发展商投资利润率税后净利润总投资发展商自有资金投资利润率税后净利润自有资金投资方案结论按照方案，本项目总投资，万元，可以实现的销售收入，万元，净利润，万元，税后投资利润率，项目可行。

就开发商而言，按分成，分成后的利润额为万元，发展商的投资利润率为，按照万元的自有资金计算，自有资金的投资率达到。

可见，按照方案，本项目在静态指标上可行。

但是项目整体销售兑现的难度比较大，在整个项目操作上存在极大困难，而且风险较大。

四方案二经济测算分析方案二介绍方案二定位层二层三层四层栋面积层总计名品店底商品牌餐饮俱乐部出租元元栋面积层总计底商二层三层酒吧条街均价元注明俱乐部当前租金为元平方米月返租部分的加权平均后租金确定为元平方米月商业出租租金年上升，部分每三年上升收益是整体三七分成，其中产生租金收益按年分配销售采取产权式方式，三年返租，年回报利率销售完成比率按计，租赁部分按计算。

销售收入项目销售收入测算表面积销售单价元平米销售金额万元栋层二层三层四层小计栋层二层三层四层小计总计项目销售部分可以实现的金额为万元，按销售计算，为万元销售税费测算项目销售收入与经营税金附加估算表销售税费计算表税费种类计算方法税费金额万元销售费用按销