旅游区公共基础设施配套工程项目可行性建议书

其中以上是居住用房。

从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了车库销售面积金额分别为万平方米亿元，分别比年上升了。

从全年的季度价格走势线上，可看出年的商品房成交量及房价在年的基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。

从近两年的商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。

所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。

市土地市场运行情况从年到年，土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年的倍，而年政策面的变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。

年以前，市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化的趋势，酒店旅游纯商业办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地的。

近几年公开出让的地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。

此外，市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。

年以前参与土地公开出让市场竞争的主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上展身手。

据市国土资源与房产管理局资料，年土地市场公开挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总成交地价为万元。

详见表。

从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有幅，岛外土地有幅，但岛外住宅出让面积为，平方米，是岛内，平方米的倍。

这现象表明从年开始，土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。

全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地的异军突起让人们看到市政府发展体育和旅游业的决心。

由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动房地产市场重心由岛内向岛外转移。

市国土资源与房产管理局于年月日发布的关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内岛外房地产平衡发展。

这说明岛内的土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内的土地价格也不可能有所下降。

土地价格预测本项目的土地价格预测，有紧邻本项目用地南边的地块可比年月日市土房局公开挂牌出让的地块，用地性质为体育设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交价万元，地面单价元平方米。

由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年的两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交的楼面地价是元平方米。

在预测时，也考虑以下几个因素随着经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在岛东部海边路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门的支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目的地价会有所影响。

综合分析，本岛的土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台的房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨的态势。

因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大的变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。

则本项目在经营期各年不同用地性质的楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地表年度公开出让地块详情容积率对项目财务指标的单因素敏感性分析见表。

表容积率对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案容积率变化容容容容容容内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减财务评价结论经测算，该项目计算期内财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。

按最大还款能力测算的贷款偿还期为年，完全能够满足贷款偿还要求。

财务分析结果表明，该项目在财务上是可行的。

表土地出让收入税金及附加估算表序号项目单位合计土地开发收入，居住用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率楼面单价元，商业用地出让收入万元，出让地块出让面积容积率楼面单价元办公用地出让收入万元，出让地块出让面积容积率楼面单价元旅馆用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率楼面单价元，公园用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率表土地开发成本估算表单位万元序号项目合计计划结转成本比例计划结转土地投资成本经营成本财务费用利息支出总成本费用表损益表单位万元序号项目合计土地开发收入，总成本费用，利润总额，弥补前年度亏损未分配利润，累计未分配利润表借款还本付息表单位万元序号项目利率借款及还本付息年初借款本息累计，本年借款本年应计利息，计入建设期利息计入生产期利息，本年还本付息，本年偿还本金，本年付息，年末借款本息累计，还款资金来源上年余额，税后利润结转土地成本借款偿还期表现金流量表单位万元序号项目合计现金流入，土地开发收入，现金流出土地开发投资流动资金经营成本，净现金流量累计净现金流量，净现值累计净现值财务评价指标财务内部收益率财务净现值，投资回收期第章社会经济效益分析本项目通过对现状资源的整合，将生地变为熟地后，可为思明区政府提供用地平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。

扣除成本后，预计可获得亿元的土地开发收益。

除此以外，本项目的实施还可带来巨大的社会效益，具体表现在以下几个方面满足市旅游业发展对城市建设用地的迫切需求，同时随着本项目的建设投产，可直接增加就业岗位及政府财税收入。

加快市城市建设步伐，为市城区的扩张与发展提供了新的广阔空间。

本项目的实施，将对本岛东部地区最后的块农村用地进行整合，提高城市化水平。

较好地解决三农问题，以第三产业带动农村城市化，通过发展旅游等第三产业的发展，以创造更多的就业机会，促进农村劳动力转业转型，加快思明区部分农村城市化进程。

第章风险分析风险分析根据项目开发企业历年的土地开发经验项目所处的区域情况目前体制状况等综合分析，预计本项目潜在的主要风险因素包括市场风险融资风险投资风险社会影响风险政策环境风险环境影响风险等。

具体分析如下市场风险本项目市场风险主要来源于两个方面是土地级市场的实际需求总量与预计的发生偏差，尤其是项目区可出让土地未能按期望的需求态势得以顺利挂牌出让，影响项目投资收益的实现。

二是土地出让价格低于期望值，减少项目投资收益。

融资风险融资风险主要表现为是项目资金不落实或资金供应不充足，导致项目工期拖延甚至被迫终止二是资金结构不合理，债务负担过重，企业在财务上不能持续发展三是利率变动导致融资成本升高。

投资风险投资风险主要是由于投资估算的不确定性造成投资增加的风险，主要包括是工程量预计不足二是人工材料机械台班费各种费率通货膨胀率等的提高三是征地及拆迁工程量的增加和单价的提高四是政府规划调整特殊的赶工要求而发生的增减工程项目或设计变更引起的工程费用变更。

社会影响风险项目的社会风险是指项目与所在地互适应程度可能出现的问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地技术文化环境带来的负面影响，而引发的项目可能承担的风险。

根据历年的实践情况来看，主要风险是是因征地补偿问题干扰项目施工二是项目当地利益群体或组织机构强行要求承包项目土石方工程等，干扰项目的正常实施。

政策环境风险政策风险主要是指国内外政治经济条件发生重大变化或者上级政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。

政府是由官员组成的，官员又是流动的，在没有详细的法规文件来明确上级政府在土地成片开发中的权责利时，思明区政府将始终面临着政策变动带来的不确定性及其造成的风险。

环境影响风险本项目系为成片土地开发进行配套的项目，它必然会对项目区的自然环境山体植被水土保持文物古迹等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量的投资进行治理等。

风险对策市场风险对策为降低市场风险，大幅度提高土地级市场出让收益，建议思明区政府积极引入城市运营的理念，运用市场手段，对城市的自然资源基础设施建设和人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。

当前要加快五通高林片区规划和开发的前期准备工作进度，加大宣传，同时积极做好土地挂牌的工作。

融资风险对策为避免或减少融资方面的风险，建议采取如下对策是思明区政府应明确本项目开发建设投融资机制，尽快确定开发建设资金的决算方式，并建议以政府支持函的形式确保本项目的融资能顺利进行。

二是政府应及时地与开发企业进行资金决算，确保开发建设资金的及时供应。

四是为规避利率风险，应积极与贷款行谈判，尽可能多地争取政策性银行国家开发银行贷款额度，减少商业银行贷款。

投资风险对策为避免或减少因投资估算的不确定性造成投资增加的风险，建议采取以下对策是加大前期工作力度，加强征地拆迁的实物工程量的调查统计工作二是留足预备费，同时加强投资成本管理与控制工作三是及时跟踪该片区规划的变化情况，及时调整建设方案及融资方案。

社会影响风险对策为尽可能将社会影响风险降低到最小程度，建议是政府在征地拆迁补偿问题上应做到公开公平公正，对同类型土地实行统的征地拆迁补偿标准，避免差别化引发矛盾