民政局老年公寓项目可行性建议书

建设地点市县城关镇村，距县城公里。

建设规模本项目占地亩，总建筑面积平方米，项目竣工后可接收位老年人入住。

建设内容老年公寓栋建筑面积平方米。

全寿命老年公寓长寿苑康乐苑各二栋，三层建筑，共套，双人房间，可接收位老人颐养天年。

医护型老年公寓康复苑三栋，二层建筑，套双人房间，可接收位身体较差的老人和残疾老人居住。

健康型老年公寓逍遥苑三栋，二层建筑，套单人房间，可接收位老人短期居住年以上，年以下，年以上可转入康乐苑长寿苑。

综合楼三层建筑，建筑面积平方米，底层为餐厅，二三层为老年娱乐健身活动场所。

办公楼三层建筑，建筑面积平方米，底层二层为医务室康复室，三层为办公室会议室。

同时建设锅炉房配电房污水处理站等附属设施。

购臵安装康复医疗设备。

项目总投资及资金来源本项目总投资万元，其中主体建筑万元。

资金来源为申请国家补助资金万元，其余由地方配套单位自筹解决。

详见表。

表主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注建设规模总投资万元其中建设投资万元建设期贷款利息万元流动资金万元建筑面积平方米老年公寓床位总数个其中医护型床位个患病老人和残疾人居住全寿命型床位个供健康老人长期居住健康型床位个供健康老人居住年新增职工人数人经济指标投资利润率投资利税率成本利润率内部收益率全部投资净现值万元盈亏平衡点投资回收期年全部投资，含建设期从至年，我国老年人口比重平均每十年增长个百分点从至年，老年人口比重每十年平均增长个百分点，年至年为我国老龄化最快的时期，每十年提高个百分点。

这样高的老龄化速度在世界上是少见的。

中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。

中国人口年龄结构人口抚养比和老年人口数量的变化详见表。

表中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数万人比例总人口岁岁岁抚养比抚养比总抚养比我国人口抚养比岁以下人口岁以上人口岁人口在未来年中变化比较明显。

少儿人口抚养比岁以下人口岁人口从年的下降到年的，下降了个百分点。

老年人口抚养比岁以上人口岁人口则从上升到，上升了个百分点。

虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从提高到，上升了个百分点。

人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的个严重问题见表。

据年第五次全国人口普查，我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想物质准备不足。

表两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组合计我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。

市现尚无所能提供老年人娱乐康复助残自费养老等项社会服务的老年公寓。

据第五次人口普查，我国有岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的。

在全国人家庭户中，岁以上单身老年人口占，在全国二人家庭户中，有两个岁以上老人户占。

城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。

年，全国有岁以上老年人家庭中，单身老人户占，只有对老夫妇户占，合计为。

而老年人与其他人起居住的情况，占。

单身老人户和只有对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市，镇为，农村。

从另角度看，农村老年人与其亲属起居住的情况最多，达，而镇和城市水平接近。

由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。

我省情况也大致如此。

近年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。

随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。

家庭养老和照料的功能明显弱化。

这为老年公寓提供了个庞大市场。

市处在秦岭南部，交通便捷，气候宜人，境内山川秀丽，风景优美，有县金丝峡等旅游资源，其深厚的文化内涵历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。

市和全省样早已进入老年型社会，本项目提出后，周边市县及外省等地经常有人来县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。

本项目完工后，必将出现供不应求之势。

本项目服务对象为岁以上老人，以市及周边县市老人为主，惠及全国各地籍老人。

本项目栋老年公寓按入住对象分为三在护校毕业生中招聘。

管理人员和医护人员通过市人才市场公开招聘，其余人员通过县劳务市场公开招聘。

本项目在建设过程中，项目建设单位应结合建设条件及项目资金情况，加快进度实施。

为加强项目的建设领导，加快项目建设进度，确保项目按期完成，成立强有力的组织机构，成立市老年公寓建设领导小组，下设办公室，合理配臵相关人员，组成精简高效的管理机构，以确保项目高质量高标准按进度计划完成各项任务。

在项目建设过程中，遵照国家有关规定规范标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度项目法人责任制度招标投标制度工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。

本项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。

此外，在项目实施过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集整理和归档。

为了确保工程质量，保证工程建设有序高效推进。

在实施过程中主要做好以下几方面的管理工作。

认真做好项目前期规划设计工作。

严格按照建设程序进行项目实施建设，认真做好招投标和监理工作，优选施工承包企业和建设监理单位。

严格施工建设程序和技术规范，强化监督管理职能，落实施工质量保证措施，确保工程质量。

落实施工安全保证措施，确保不出现任何安全事故。

强化项目建设资金管理，严格按照建设要求使用资金，做到专款专用，并落实资金使用监督机制，保证工程资金有效使用。

本项目计划建设工期为个月，具体时间为年月至年月，计划年月竣工开业。

表项目实施进度表时间项目可行性研究报告编制及审批初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工运营招标范围根据中华人民共和国招标投标法和陕西省实施中华人民共和国招标投标法办法的规定，对县垃圾处理场工程项目进行有效的招投标管理，以保证该项目在建设进度质量资金使用率财务管理等方面的时效性和规范性，杜绝项目建设过程中的违规事件发生。

招投标内容招投标内容包括项目建设中的勘察设计土建工程和仪器设备采购。

勘察设计万元，建安工程万元，仪器设备购臵万元，招标总额万元。

招标组织形式建安工程和仪器设备均采取委托招标的方式进行。

招标方式勘察设计采取邀请招标方式，建安工程仪器设备采购采取公开招标方式。

招投标技术要求建安工程要求投标单位必须提供有关资质证件，具有二级以上资质等级。

仪器设备要求投标单位资质证明齐全，技术力量雄厚，注册资金在万元以上，并有相关实验室建设成功经验和范例。

工程建设招标基本情况如下表所示表工程建设招标基本情况览表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计施工建设监理设备采购投资估算依据建筑工程费用参考类似工程的造价。

工艺设备费用定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。

其他费用按有关计费标准估算。

流动资金按分项估算法进行估算。

投资估算表详见附表。

投资结构分析本项目建设投资万元，其中建筑工程费用万元，占建设投资的设备购买费用万元，占建设投资的公共辅助工程费用万元，占建设投资的其他费用万元，占建设投资的预备费万元，占建设投资的本项目总投资万元，其中建筑工程万元。

资金来源为申请国家补助万元地方政府配套资金万元其它配套资金万元。

第十三章综合效益评价社会效益经济效益本项目财务评价是在完成了市场预测建设规模与方案投资估算等方面研究论证之后确定的最佳基础方案之上进行的。

本项目为非营利性社会公共服务建设项目，根据建设项目经济方法与参数第三版以及物价局有关住宿费收费标准，对项目建成后的经济效益进行估算分析。

经济收入本项目主要业务收入来源为入园娱乐收费，按元次收费，预测正常年毛收入约为万元。

运行费用支出考虑到本项目为公益性服务项目，其运行费用支出主要包括工资折旧利息办公经费维修费其他费用以及税金等，具体详见附表。

工资年工资取万元，福利费按计，人共万元折旧正常年折旧万元利息详见附表办公经费正常年办公经费万元维修费正常年维修费万元其他费用正常年其他费用万元税金正常年税金万元。

以上支出共计万元。

经济效益评价经测算正常年经济效益约为万元，借款偿还期年，投资回收期为年，突出社会效益，实现社会公益事业服务功能。

国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版，年，并参照投资项目可行性研究指南年。

建设单位提供的有关数据。

参加本项目研究的其他专业提供的数据。

项目拟年建成，经营期年，计算期年。

从计算期第三年开始为满负荷经营。

成本估算本项目为老年公寓，对入住老人收取定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。

原辅材料费用估算原辅材料费用估算详见附表。

燃料和动力费用包括用水用煤和用电的费用。

详见附表。

折旧费固定资产投资按年均折旧，预提残值。

人员工资及附加本项目定员人，人均月工资按元估算。

修理费修理费按固定资产折旧费的计算。

财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。

其他费用其他费用是在制造费管理费用中扣除工资及附加折旧费修理费等的费用，按当年营业收入的估算。

详见附表总成本估算表。

财务分析营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费元计算。

年含税营业收入万元。

详见附表。

营业税金及附加营业税按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后的收入作为计税营业额，税率。

城乡建设维护税以营业税税额为基数，取。

教育费附加以营业税税额为基数，取。

详见附表。

所得税所得税税率按。

按税后利润的计提盈余公积金，按计算公益金。

详见附表损益表。

财务分析损益表年营业收入万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，利润总额万元。

投资利润率为，投资利税率为。

现金流量表计算根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表全部投资。

计算结果为