蒲江生态旅游项目一期项目可行性建议书

综上所逑，该项目的建设是必要的可行的。

宏观市场分析成都市是四川省省会，是四川及西南地区的政治经济文化中心科研教育中心商业贸易中心和交通通信枢纽。

由于优越的地理位置和人口气候人文交通经济等方面的突出优势，成都无疑是四川省范围内最大的房地产消费市场，商品房市场前景十分广阔，我们试具体分析如下地理位置成都地处四川盆地中心，是全国著名的历史文化名城之。

成都地区物产丰富人口众多，具有悠久的商业城市历史。

改革开往以来，成都以其优良的地理位置和良好的投资环境，吸引了国内外的众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地的成功人士，来成都安居乐业。

因此，开拓房地产市场具有广阔的前景。

交通条件交通运输条件是个城市发展繁荣最起码的条件。

成都素有蜀道难的交通制约。

但是，经过建国以来，特别是改革开放以来的多年努力，目前成都已经成为全国继北京上海广州之后的第四大交通枢纽，据统计，铁路航空班次航班数量旅客流量均居全国第四位。

同时，以成都为起点的调整公路已经高达九条之多，成都目前正在规划成都至上海的调整公路，公路运输十分方便。

便利的交通运输条件为成都的经济腾飞奠定了良好的基础，也为成都的房地产业发展开拓了无限广阔的发展空间。

人口房地产市场的形成，个最重要的因素就是人口的数量的多少及其购买力的高低。

目前，全成都市的总人口已经超过万人，成都城市常年流动人口万余人，随着西部开发的进程，城市流动人口必将快速增长，公务型经营型外事型的流动人口占主流地位，其中相当多的部分将定居成都。

同时，四川众多在外地工作的人口，退休后都将选择成都作为居住地。

成都常住人口和流动人口的超常增长，必将大大增强对住房的需求。

投资环境房地产的发展，很大程度上依赖于当地基础设施建设。

似孚可以这样说，房地产投资的硬环境就是市政设施和公共服务设施等基础设施建设程度。

成都市在这方面具有特别的优势。

目前，成都电力已经供过于求，自来水普及率达以上，天然气普及率达到以上，成都市内电话交换机总容量超过万门，全市本地电信网交换机容量达到万门，市区电话普及率达以上。

据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心对全国地级以上城市的社会经济综合实力和硬投资环境所作评估，成都市被排在城市综合实力强和硬投资环境强之内。

从软投资环境来说，成都市及各区县根据国家有关政策法令和本地区的具体情况，因地制宜地制订了包括财税外汇金融保险投资减免有关收费项目的标准等等系列优惠政策，颁布了系列的房地产管理法规，努力创造促进房地产开发的政策法规环境，努力减轻房地产开发的负担。

政策导向为加快成都住宅产业化和商品化市场化的发展进程，成都市从年起，已经明令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业的信贷投入建立住房信贷体系。

同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好的效果。

二花样年•大溪谷期项目商品房市场前景分析项目的特色优势在当前中高档房地产激烈竞争的情况下，个地产项目能否脱颖而出，关键在于该项目是否具有突出的特色，即突出的卖点。

花样年•大溪谷期具有成都市目前中高档房地产项目独特的卖点，具体内容如下规划设计国际流花样年大溪谷期由国外著名专家规划设计，充分体现当今国际社会流行度假休闲人居理念，容积率，建筑密度仅，绿地率超过，此特色在成都度假类住宅中位居优良。

环境特色突出花样年•大溪谷期规划设计独具返朴归真自然幽静的特色，环境绿化工程的设计由国际概念设计公司专家设计。

质量管理特色出众花样年•大溪谷期建筑质量特别可靠。

在施工过程中，甲方监理工程师将坚持每天到现场监督工程质量，让业主真正放心。

安全设施流花样年•大溪谷期安全设施采用国际先进设施设备，确保业主人身财产安全万无失，特别满足高档度假类住宅业户的需要。

物业管理先进花样年•大溪谷期项目自预订宣传起，物业管理即先期介入，签订预售合同时，即领取业主手册，让业主从开始就充分感受到开发商体贴入微细致周到的物业管理素质，感受到自己尊贵身份处处体现。

因此，我们可以相信，该项目预计有良好的销售前景，必将创造出良好的经济效益和社会效益。

二项目销售价格预测及市场竞争力分析根据成都市目前各中高档房地产项目的经营销售情况的深入调查研究，结合花样年•大溪谷期的特点，按市场比较法测算该项目的销售价格。

测算方法花样年•大溪谷期项目销售价格实例房地产项目价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数实例住宅情况比较实例天下青城低密度复合型度假余电力及照明支线采用穿钢管暗敷于混凝土地面楼板墙及吊顶内。

四自然控制排烟风机正压风机半地下停车场消防补风机由消防控制中心控制起停或原地手动起停。

送排风机集中手动起停，火灾时由消防中心控制停机。

五建筑物防雷保护及接地本项目建筑为二类防雷保护及接地。

在屋顶女儿墙上采用避雷措施。

地面米高以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大金属物与防雷装置直接连接，建筑物内钢筋混凝土的钢筋互相连接。

建筑物内各竖向金属管道与圈梁连接，垂直金属管道在底部与防雷装置连接，在进出建筑物处与防雷接地装置连接。

利用建筑物钢筋混凝土内主筋作接地装置。

利用建筑物钢筋混凝土基础底板钢筋作防雷接地装置。

本工程采用系统保护，设总等电及局部等电位连接。

本工程采用共同接地，接地电阻欧姆。

六弱电本工程项目属多层民用建筑，按功能要求，弱电设置以下系统设施整个小区设综合布线系统光纤电视系统，每户至设二至三个插孔，通讯系统，每户各居室书房起居室均设个语音插孔，书房及儿童房各设个宽带数据插孔。

整个小区设总控制室，统管理火警报警系统天然气泄漏报警系统红外线防盗报警系统每户均设可视对讲防盗及紧急报警系统。

整个小区设内部局域网，与宽带网连接，以有利于方便住户上网，节约上网费用，提高上网速度，实现智能化。

三通风地下汽车库设置机械送排风排烟系统。

厨房采用的机械排风送风系统，排风设置油烟过滤罩。

厨房设家用厨房排油烟机，经子母管井排至屋面。

住宅卫生间均设卫生间排风器，污浊空气排至管井竖向风管，竖向风管由屋面排至室外。

四动力管道天然气管道由城市低压管网接来，至各户厨房使用，每户设煤气泄漏报警器，双眼天然气灶容积式天然气热器煤气表排油烟机换气扇各只，煤气报警装置与厨房排气系统联锁，旦发生天然气泄漏，除户内蜂呜器和保安总控制室同时报警外，系统将自动开启排气系统，消除事故。

五消防消防用水量，本工程地下停车场为二个防火分区会所个防火分区，住宅按消防规范进行防火分区，每个防火分区的安全出口不少于两个。

本项目消防中心设于保安总控制室，联动控制系统联动控制消防水泵，排油烟机天然气泄漏报警系统等设备。

六环保卫生节能该项目特别注重内外环境和建筑造型设计，小区整体规划实行人车分流，车辆不进入小区花园，将噪音空气污染降低至最大限度。

该项目污水经过化粪池处理，厨房废水经过隔油池处理，以达到排放标准。

该项目场地位于成都市蒲江县城旁，具有良好的区位优势。

规划总用地面积平方米，场地近似长方形，南北约长米，东西约长米，地势平坦目前，三通平工作已经全部完成。

本项目工程外部条件较好，建设场地道路通畅，交通便捷，市政设施配套连接方便，雨污水就近排入市政雨污水干管，供水供电供气就近接城市水电气干管线。

项目建设场地条件已基本具备。

进度计划编制依据项目总建筑面积平方米，目前已经完成三通平工作。

项目紧靠成都蒲江县城，施工运输方便，有利于施工机械的布置及材料的堆放。

二项目实施进度计划根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟制定工程总体进度如下年月至年月，完成市场调研规划设计初设审查施工图审批及其它前期工作和销售准备工作年月至年月，项目施工期，共十八个月。

其中年月，正式开始预售。

年月，地面建筑竣工。

年月，室外总平全部竣工，整个小区交付综合验收。

年月，正式向业主交房。

投资估算的依据依据本估算依据项目设计方案和文字说明。

二估算价值范围测算项目建设所需的全部费用。

二投资估算说明工程费用土建工程费用采用投资估算法。

投资指标参照成都地区同类建筑按年四川省建筑工程定额，并参照当前成都建材物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。

建筑工程施工队伍按国家级企业标准。

装饰工程主要为室外装修及部分室内装修。

总图工程总图工程按土建工程的测算。

包括道路围墙绿化室外工程等。

室外工程为供电给排水管网小区弱电管网系统等室外工程部分。

给排水供电通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。

投资指标参照成都地区同类工程按年全国统安装工程预算定额四川省估价表。

并结合当前物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。

安装工程队伍按国家级企业标准计算。

二其它费用土地出让金及拆迁安置费本项目土地出让金及拆迁安置费实际发生额为万元。

地方建设税费本项目地方建设税费按每平方米元测算，总额约为万元。

工程建设费用含自来水工程供电增容工程天然气入户施工监理及质检等约万元设计费万元。

管理费管理费主要包括项目管理人员工资办公费用销售费用及广告宣传费用等，按计划销售收入的测算。

三不可预见费按照工程建筑费用的测算四工程静态总投资以上合计，工程静态总投资为，万元，其具体构成及所占比例为建筑安装工程费用，万元占其它费用，万元占不可预见费万元占静态总投资，万元占五建设期贷款利息本项目需要贷款，万元，贷款期年，贷款年利率按测算，约为万元全部计入成本作为财务费用。

六动态总投资经测算，本项目动态总投资为，万元，其具体构成及所占比例如下土地使用费，万元占工程费用，万元占其它费用，万元占不可预见费万元占建设期间贷款利息财务费万元占动态总投资，万元占三资本金本项目动态总投资为万元，自有资金为万元，占动态总投资的。

自有资金来源为公司所有者权益以及股东单位的股权性融资，自有资金占用情况如下土地出让金拆迁安置费等已经投入，万元银行存款万元。

四资金来源本项目动态总投资为，万元，拟通过以下三个渠道筹措所需资金成都春天房地产开发有限公司利用自有资金，万元作为资本金投入，占总动态投资的。

目前已经投入，万元，用于项目建设通过银行贷款，万元，占总动态投资的，贷款不超过二年，年利率为计算，银行银行贷款利息暂定为