三亚市镇老年之家项目可行性建议书

旅游资源三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾大东海鹿回头公园天涯海角海山奇观南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。

她不仅具备现代国际旅游五大要素阳光海水沙滩绿色植被洁净空气，而且还拥有河流港口温泉岩洞田园热带动植物民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称绝。

经济发展年全市实现地区生产总值亿元不含农垦，下同，按可比价格计算，增长。

分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

产业结构调整取得积极进展。

三次产业增加值构成由年的∶∶优化为年的∶∶，三次产业对经济增长的贡献率分别为∶∶。

人均富裕程度进步提高。

按户籍平均人口计算，人均生产总值元，增长按当年平均汇率折算，人均生产总值约合美元。

全年全市全口径财政收入亿元，比年增长，其中，地方财政收入亿元，增长。

综上所述，三亚市历史文明悠久，旅游资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为三亚市镇老年之家项目建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。

三亚市镇老年之家概况三亚市镇老年之家位于镇小组，占地面积亩。

主要以生产热带水果为主。

该村居住村民主要是黎族为主的少数民族。

该村共有四个小组户居民人，其中老年人人。

该项目建设采取方式为由村委会提供闲置荒地或集体用地。

由水果收购商通过招商确定赞助的费用建设地面建筑物。

项目建成后可以加快三亚市社会养老事业的发展，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务。

项目提出的背景海南省老龄事业发展十二五规划提出，海南省将加快把社会养老服务纳入各级经济社会发展规划，建立以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为支撑的社会养老服务体系。

相资料显示，海南于年进入人口老龄化社会。

截至年，全省岁及以上户籍老年人口达万余人，占户籍总人口的。

根据省统计局预测，到年海南岁以上老年人口将达万人，占全省老年人口总数的，进入高龄化社会。

十二五期间，海南将加快把社会养老服务纳入各级经济社会发展规划，在城市全面推行居家养老服务，在农村逐步发展居家养老服务，以生活照料家政服务康复护理精神慰藉为基本服务项目，推动社会服务进家庭。

养老服务将面向有养老服务需求的老年人，重点保障三无五保和低收入高龄独居失能等养老困难老年人的基本养老。

据规划提出的目标，截至年末，海南城市街道社区将全部建有养老服务中心，农村的社区村建立综合性老年服务设施或站点，形成县市区乡镇街道村社区三级养老服务网络。

届时，全省养老服务床位要力争超过全省老年人总数的。

今后年，海南将陆续完成海南省养老院等项目建设，探索建立由政府主导的长期护理保险制度。

其中，公办养老机构建设的重点，以收养三无五保低收入和失能老年人的供养型和护养型养老机构为主。

根据计划，海南将在海口三亚儋州通过改建扩建，各建设所能为失能失智老年人提供长期护理服务功能的社会福利院在县级城市，建设所集生活照料保健康复老年大学文体娱乐和认证培训多种功能于体，具有示范作用的综合性社会养老服务指导中心。

海南还将坚持就近便捷小型多样功能配套的原则，在街道社区建设和改造批养老院托老所日间照料中心星光老年之家。

同时，鼓励社会力量参与社会养老服务体系构建，建设批分布合理功能互补的高端养老服务机构。

随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。

人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。

人到老年，常有恐老怕病惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。

老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑抑郁孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。

老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。

目前老年人最需要解决的问题是经常有人交流看病就医方便生活有人照料。

而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。

老年人渴望拥有个舒适宁静便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的国家计委计价格号文海南省现行的概算定额费用定额建筑及装饰工程预算定额和海南省安装工程单位估价表以及相应的计价办法④三亚市类似工程的经济技术指标材料参考价格三亚市镇老年之家提供的方案设计相关资料和据此制定的综合经济技术指标。

建设资金筹措投资估算项目总投资万元。

资金筹措全部由建设单位自筹。

项目投资估算表序号工程或项目名称规模估算值万元占总投资建安工程设备购置其他费用预备费小计总计建设投资建筑工程含般装饰低层老年别墅老年活动中心附属配套工程游泳池室外活动场地停车场室外休闲健身场所绿化美化等二室内装饰老年人适用装饰三安装工程水暖与电气安装四设备购置套件起居设备厨卫设备空调理疗健身设备轮椅轮式担架电视机闭路电视系统通讯设备紧急呼叫设备冰箱冰柜洗衣机消毒柜其他设备五其它建设费用规划设计费施工图设计费招标费建设单位管理费工程监理费墙体改革费税收与城市基础设施配套费人防工程异地建设费六预备费基本预备费第十章工程招标与施工方案招标初步方案招标范围及组织形式按照规定，本工程采取公开招标的方式。

勘察设计和工程监理部分，因标的值未达规定值，可由业主单位在符合相关资质的单位和组织中择优选择。

其它工程鉴于业主不具备自行招标的能力，拟委托有相应资质的招标代理机构进行招标代理业务。

公开招标的范围建筑安装工程和设备采购招标项目施工图设计完成后，招标人应在国家规定的媒体上发布招标公告，由招标代理机构接受投标报名并进行投标资格预审，并报监督部门审查备案。

投标凡具备承担本工程施工能力和相应资质的单位和组织均可参加投标，当资格审查合格者超过家时，应采取随机抽取的办法，确定八家投标单位，当资格审查合格者少于三家不含三家时，应重新组织招标，若投标人仍少于三家者，应报请主管部门批准，改为邀请招标。

开标评标开标按照招标文件规定的时间和地点开标，邀请公证机构或监督部门进行现场公证或监督。

评标评标由评标委员会负责。

按照招标投标法及有关规定，该项目的评标委员会由五人以上组成，其中业主单位二人，从省规定的评标专家库中随机抽取，要求中级以上职称技术经济方面的专家不得少于，评委主任由招标人担任，负责组织监督评委的评审工作，解决评委提出的问题，但不参与投票打分。

评标委员会成员必须严格遵守法律法规的规定和职业道德，按照招标文件规定的评标办法和计分标准，公平公正地对各有效标书进行认真详细的评审和比较，并对自己的评审意见负法律责任。

招标监督本项目的招标工作由市发改委协调有关部门实施监督。

工程进度安排建设工期该项目建设工期为年，年月年月。

计划安排拟投资万元，建设个床位的家居式老年公寓楼和老年人活动中心建设游泳池院内绿化美化及附属设施建设等，并对前期工程及拟建项目进行标准化设备配套。

年月年月投资万元，年月年月投资万元。

三亚市镇老年之家项目可行性研究报告第十二章经济与社会效益评价经济评价概述建设项目的经济评价是项目申请报告的重要内容，是项目决策的重要依据。

根据国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数的有关规定，通过对项目的经济评价来论证项目在经济方面的合理性和技术方面的可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠的依据。

基础数据项目计算期年包括项目建设期年。

税率营业税率，城市建设附加税，教育附加税，根据国家税收有关规定，本项目不缴纳所得税。

固定资产折旧本项目固定资产折旧采用平均年限折旧法，房屋及建筑物折旧年限为年，机器设备折旧年限为年。

总成本费用估算项目总成本包括原辅材料燃料及动力消耗成本分析。

修理费按固定资产原值的计取。

其它费用管理费用按年经营收入的计取。

生产成本估算年总成本费用按照方法和参数第三版规定进行估算。

成本项目包括原材料及动力费用服务人员工资及福利水电费用三亚市镇老年之家项目可行性研究报告管理费用折旧费及其它费用。

原材料及动力费用能源消耗元天万元物料损耗元天万元以上两项合计年费用为万元工资及福利费用项目建成后需服务人员人，人均年工资福利万元，共万元。

其它费用预计为万元。

修理费用根据目前运行中的维修状况，结合项目建成后的情况，本项目年维修费用按固定资产原值的计取万元。

经营成本计算期内需年经营成本万元。

折旧费用本项目包括建构筑物的建筑安装工程装饰工程给排水及供电工程设备购置室外广场通路排污排雨路灯及预备费。

建筑工程折旧原值万元，按年折旧，残值率。

年折旧费万元，残值万元设备器材折旧原值万元，平均按年折旧，不计残值率按，年折旧费万元。

三亚市镇老年之家项目可行性研究报告项目折旧与摊销预测表金额单位万元序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明建筑工程二设备器材三小计摊销本项目无摊销年总成本费用万元，其中固定成本万元，可变成本万元，估算情况详见附表总成本费用估算表。

营业收入与税金估算营业收入按个床位设计，入住老人按人均交纳元月，实际年收入为万元。

营业收入与税金详见附表项目生产期营业收入万元，营业税金及附加万元。

财务分析现金流量分析本项目基准收益率取，测算出全部投资的盈利能力指标如下全部投资内部收益率投资回收期年净现值万元以上指标表明项目内部收益率投资回收期净现值均高于基准，说明项目具备较强的盈利能力，满足投资需要。

详见附表项三亚市镇老年之家项目可行性研究报告目投资现金流量表盈利能力静态分析通过对项目经营收入总成本分析与利润分析，项目各盈利指标如下详见附表利润及利润分配表达产年利润总额万元总投资收益率敏感性分析由于本项目评价所采用的数据，部分系预测和估算，存在定程度的偏差，为了分析预测财务评价诸因素发生变化时对项目经济评价的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。

因此，在财务评价的基础上进行敏感性分析。

据本工程项目的特点，通常敏感性分析中可能发生变化的主要因素是工程投资，处理收