1、的提高，为老年公寓产品提供了强大的消费支持。老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓市场的壮大提供了有力保障。二老年住宅的外在需求社会居住观念的改变中国养儿防老三四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前家庭的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，单独老户的比重不断上升。中国老人养儿防老的观念正在发生变化，而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者。

2、能和要求。生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统消防系统等保障老人安全。户型要合理化充分考虑不同年龄阶段不同阶层不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在左右。户型设计要个性化合理化。三社区规划特征项目占地亩，规划建筑总面积万平方米，低密度低容积率高绿化率。四产品功能组合产品主要功能为养老休闲，并要针对老年人这特殊客户群体的特殊需要量身定做，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全主要指生命安全方便舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。五社区内环境规划设计园区的环境应为老人提供优美安全方便的娱乐交往场所。老年人，特别是岁年龄阶段的老。

3、岁以上的老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的，约占世界老年人口总数的。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素，为老年公寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单的退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水。

4、要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全卫生方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。环境要园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。公建设施要高比例化配套要完善化公寓配有完善的医疗保健超市会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。设计要人性化平面设计要方便老人出行，不宜有过多的台阶有台阶处应有相应的轮椅通道电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围要保证充足的阳光入室，空间通透，楼道两侧要有扶手，每间隔定距离应设休息坐椅室内地面应采用防滑设计，防跌扶手各种开关按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功。

5、类施工机械产生的消耗二是运行期照明建筑采暖降温，设施设备使用等产生的能耗。对此将采取以下措施，合理利用和节约资源。主要排放物老年公寓产生的少量医疗废水生活污水清洗污水，经过处理达标后排放。二节能设计依据国家有关节能降耗法律法规。建筑节能确保主要建筑物采光及通风系统良好。在建筑和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。山东省政府更是认识到全国人口大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性养老服务机构建设用地可划拨税费可减免贷款条件放宽利率优惠财政可给次性开办补助向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除等。第二节老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅的内在需求老年社会的来临我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之。目前已经超过亿，占全国总人口比重的以上，中国已经进入人口老年型国家行列。专家预计我国到世纪中叶，。

6、，老年公寓为首选。由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。子女改善父母居住状况的需求子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。年轻的辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。第三节老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群的消费有如下特点老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，般在岁后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特。

7、年人，因离职退休，生活方式的转变带来了身心环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有叙谈饮茶下棋散步健身钓鱼看书作画写字种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这特殊群体的特殊需要。完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行臵于步行区域之中，人流与车流近而不扰应沿湖设臵蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离左右即修建休息坐椅，方便老人休息。六单体建筑设计建筑结构低层和多层均为框架结构，楼层低层为层，多层为层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于米，提升档次。采用环保地热供暖，分户计。

8、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知认可需要段时间。威海市属于三线城市，城市经济和社会发展人们的生活水平和大城市有定的差距，人们的观念还是比较传统的，老年人养老还是以家庭养老为主。但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年公寓市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短。因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。二内部风险分析户型设计不合理功能相对单服务范围狭窄现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房。

9、费。三线三管入户，即电话线有线宽带和自来水管直饮水管集中供热水管。隐蔽管线，管道设臵在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到室内管线暗敷，尤其在管线布臵上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位臵。七户型面积控制及户内设施户型主要是房和二房，房面积控制在左右，二房面积控制在。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。房屋还安装电子安防系统紧急呼叫援助系统等。第三节节能节水和节材设计节能设计编制依据及标准中华人民共和国节约能源法和中国节能技术政策大纲十二五节能减排综合性工作方案国发号公共建筑物节能设计标准民用建筑电气设计标准规范固定资产投资项目节能评估及审查指南节约资源保护资源，保持能源环境与经济的协调发展是我国的基本国策，本项目能耗主要有两个方面，是建设期，各。

10、消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。第四节市场营销策略租售补相结合租入住的老人每个月支付定的养老费，可以在老年公寓居住。相当于每个月支付租金。售公寓的每个房间都有的产权，可以出售。入住的老人可以买下个房间长期居住。补公寓为了吸引更多的老人入住，现推出免费养老投资政策，入住老人支付定数额的养老费，可以在老年公寓免费居住，不入住的每月可以得到定的补助。第五节市场风险分析外部风险分析。

11、屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。住宅区规模小配套设施不足管理水平低下目前的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新代老年人的心理和生理需求。服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭洗衣，而无法从老年人心理生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。第五章管理机构与人力资源配臵管理机构和设臵本项目院长副院长各名，并且成立老。

12、征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场。

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