颐康园老年会所建设项目可行性建议书

大型开发商前瞻性的举措给中国的养老地产带来了发展的信号，加之老龄人口增多现状，养老地产项目已经吸引了众多企业的目光。

只是，刚刚起步的中国养老地产面临着许多问题，拿地开发环节经营方式的探索政策的支持力度等问题都是养老地产发展道路上的绊脚石。

谁来填补中国养老地产的苍白，又如何跨过这些阻碍，切还需要时间来慢慢探索。

银发经济蕴含商机养老地产盈利新增长点随着中国逐步迈进老龄化社会，银发经济让人看到了商机。

业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大年至年，中国岁以上的人口将由现在的上升到，到年的未来年，中国老年人口将达亿，占总人口的。

在广州，岁以上老人在年突破了万大关。

面对住宅市场现量价危机商业地产竞争激烈旅游地产风险过高的现状下，养老地产成为了开发商即将开垦的片新价值洼地。

中国正迎来家庭时代，再过年，第代独生子女的父母将退休，对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人，如果家中老人重病需要长期护理，子女力不从心。

有需求就有商机，此种家庭状况将成为养老地产的宠大需求，蕴含无限商机。

另外，在刚结束的房地产转型之惑求解有效性的博鳌世纪房地产论坛第届年会上，有专家表示，养老地产至关重要。

在寻求房地产转型道路上，关注养老地产即是关注房地产的可持续发展。

因此，养老地产被越来越多的开发商关注，这正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，这让市场资本地方政府，乃至慈善公益基金都为之兴奋。

在住宅和商业地产都遭到政策的攻击的，养老地产或将成房企盈利新增长点。

为了大幅度提升盘山第三产业比重，综合盘山县的区位环境结合我国养老地产现状和未来发趋势为充分提高现代服务业水平，塑造环渤海经济区新亮点，促进地产产业升级，实现盘山服务业养老福利业的现代化盘山县人民政府与深圳市商晟投资管理有限公司共谋盘锦养老地产开发方略，双方经过友好协商，已基本确认规划设计方案土地价格和相关优惠政策。

共同达成盘山县颐康园老年会所项目合作协议书。

建设个入住开心颐养舒心侍奉尽心子女放心的老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐的现代会所。

项目预计于年月开工，于年月竣工。

建设单位概况深圳市商晟投资管理有限公司成立于年，从事投资管理咨询业务，业务范围遍布国内各大中城市。

该公司紧紧抓住养老地产这发展的契机，不断在华北东北华北拓展投资范围，为自己赢得了发展的有利地形和继续发展的空间。

本着开拓进取创新超越的经营理念在经过对地理位置周边环境居民总体收入水平人均消费水平老年人群体养老现状市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，拟在盘山县开发建设颐康园老年会所。

该公司以盘锦市经济背景生态水城湿地为底蕴以盘锦未来市场需求为导向以品牌开发建设为龙头，栖身于盘锦房地产开发建设项目。

该公司是个实力雄厚诚实守信积极上进勇于开拓的知识化团队。

公司坚持以人为本的发展理念，力争为老年群体创造个优美安全舒适方便文明和有较高文化品位的生活环境。

公司将秉承以往的优良作风，坚持以人为本创造精品追求卓越奉献社会的经营理念，继续为盘锦市的发展做出贡献。

公司竭诚与社会各界携手并进共谋发展，同创美好未来。

编制依据与研究范围编制依据中华人民共和国老年人权益保障法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国环境保护法城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范房产产业结构调整指导目录盘锦市国民经济和社会发展十二五规划建设工程工程量清单计价规范辽宁省建筑工程计价定额建设项目经济评价方法与参数第三版盘山县颐康园老年会所项目合作协议书。

研究范围项目建设的必要性分析市场分析建设条件分析工程进度安排确定建设规模和总体功能设计施工方案消防环保和卫生方案投资估算与资金筹措财务效益分析，结论与建议。

通过对项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性的综合评价，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。

第二章项目建设的必要性中国已进人老龄化社会根据联合国规定的标准，个国家的老年人口比例达到以上岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。

我国在年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，年我国岁以上的人口达到亿，约占总人口的。

在今后较长段时期内，老龄人口的比例将以年均的速度增长。

从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，到年老年人口将达亿。

到年，我国岁以上的老龄人口总数达到亿，这意味着每个人中就有个老人。

传统资及福利按人估算，万元年人年工资总额为万元。

其他费用按分项计算法估算，年其他费用为万元。

总成本费用估算详见附表。

利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额，详见附表。

估算的商品房利润总额为万元老年会所及物业利润总额为万元，所得税万元，税后利润万元详见附表盈利能力分析计算项目内部收益率为，大于行业基准收益率，计算财务净现值万元，投资回收期为年含建设期。

详见现金流量表投资利润率投资利润率为投资利税率为。

不确定分析以生产能力利润率表示盈亏平衡点表明该项目有较强的抗风险能力。

第十章风险因素及对策风险因素行业风险筹资风险该项目开发所需资金，包括公司的自有资金银行借款和预售款反投资。

如果该项目的募集资金不能及时足额到位，将会影响工程进度和施工质量，使公司有可能不能按期按质交房，从而承担违约责任。

建筑产品更新的风险随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，项目有可能面临被淘汰的风险。

特别是盘锦的房地产业，许多盘锦的房地产开发商已经开始看好小户型这颇具市场前景的产品，并着手进行小户型的建设。

随着供给的增加，社会对这类产品不再满足于其新的消费和投资理念上，对建筑功能设计和配套服务的要求也将会越来越高。

因此，项目前期设计过程中就应该考虑未来市场变化所带来的产品被淘汰的风险。

产业政策风险房地产业与国民经济状况联系极为密切，房地产行业的发展与经济发展周期有极大的相关性，国家的经济政策对房地产行业影响较大。

国家常常对包括房地产行业在内的基础设施建设进行限制以达到宏观调控的目的。

另外，地方政府基于其整体规划和长远发展考虑，对于不同行业在不同时期也有不同的产业政策。

因此，国家和地方政府的经济政策对该项目的经营会产生较大的影响。

对其他行业和资源依赖程度高的风险房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求较大，因而房地产行业对金融业的依赖程度较高。

金融部门经常会进行业务调整，若改变对房地产行业的贷款政策，将会明显地影响房地产行业的发展。

另外，房地产业与国民经济众多行业相关，特别是对建筑建材电子机械和化工等行业有较大的依赖性，这些行业的产品质量产品价格产品更新周期等均影响房地产业的发展。

房地产对自然资源如土地资源建筑原材料水泥钢材木材石材等有严重的依赖性，其中水泥钢材木材石材等建材可能由于环境保护的要求或是资源开发的限制而减少产量，导致建材价格的上升，从而增加项目的开发成本。

市场风险受国民经济发展周期影响的风险房地产受国民经济周期的影响极大，具有明显的周期性，我国房地产的周期般为年。

但是，由于反应与调整较慢，房地产业的周期与国民经济周期相比有明显的滞后性。

公司将面临着国民经济发展周期带来的影响。

市场不够发达和存在市场分割的风险目前，土地作为房地产开发的主要资源，其供应的市场化程度较低商品房这特殊商品，其交易过户目前受到政府管理部门的严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达的风险。

另外，房地产的生产和销售有明显的区域性。

由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来的风险。

政策风险房地产业税收变化的风险国家经常通过税收来调控对房地产的投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。

如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目的盈利水平降低。

盘锦市对房地产企业金融政策变化的风险盘锦市对房地产企业的金融政策变化的风险也将影响该项目的经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化的影响。

按揭利率受国家房地产行业政策的影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户的现金供款量，从而影响总体购房客户的总量，减少整个房地产的市场容量。

同时，房地产办理按揭政策的日益规范延缓了业主办理的速度，银行按揭放款速度的减慢将影响公司的项目现金流量，从而影响项目的收益指标。

对策经营风险的对策对原材料设备供应风险的对策应加强对原材料设备的采购渠道的拓展，避免过分依赖固定的供货商采用直接从生产厂家购货的办法，减少中间环节力争与生产厂家建立长期稳定的合作关系，降低原材料设备的采购价格。

筹资风险的对策由于深圳市商晟投资管理有限公司建设项目销售情况良好，资金回笼快，并已有较高的市场知名度和品牌效应，这将使本项目具有良好的预售前景。

公司将保持与各金融机构的良好合作关系，以良好的经营业绩市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司的持续融资能力，保证项目的顺利实施。

产品更新风险的对策为确保项目能够有效规避产品更新带来的风险，项目在设计时就必须考虑融入最新的设计理念和建筑风格，并充分体现以顾客为本的原则，将建筑方案作为个艺术作品进行精雕细琢。

为此，本公司特别聘请了著名建筑设计公司负责项目的建筑设计和景观设计。

该公司的设计代表了国际先进设计水平和最新理念，其设计方案可给顾客带来艺术作品的享受，同时其以人为本独特细致的设计，将给顾客带来生活便利舒适和高附加值，因此可确保项目持久的生命力。

行业风险的对策对产业政策限制的风险对策本公司贯重视对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，发掘宏观经济和产业经济发展走势与相应政策调整之间律，以便充分理解和把握国家政策的动态。

在国家产业政策调整时，可提前制定应对措施，从而化解因产业政策的调整而带来的风险。

对其他行业和资源依赖程度高的风险的对策公司将根据需要，与有关金融机构建立长久的战略性合作伙伴关系。

根据资金需求状况，分别采取直接融资和间接融资的方法解决公司资金的需求。

尤其是长期保持与银行的紧密合作关系，尽可能多地取得银行授信贷款额度。

对依赖的建筑业和建筑材料行业，公司除向