磁器口古镇保护建设与旅游开发项目可行性建议书

这些建筑具有典型的重庆山地建筑特征，包括小天井小进深小面宽穿逗结构清瓦屋面夹壁墙吊脚楼大挑檐等多种建筑样式，其中采用捆绑法的吊脚楼形式在国内独具特色。

建筑立面丰富，门窗檐柱等形式多样，具有典雅古朴集中紧凑灵活多变顺应地形的鲜明特征，充分体现了人与建筑，建筑与自然的亲和与随意。

古镇项目建设背景目前社会经济概况磁器口街区常住人口万人，其中流动人口万，多户含流动户，而注册人口接近人，由于居住环境较差，交通不便，近年来该地区人口呈逐年下降的趋势，人员外流现象较为严重。

现状人口中，老年人岁以上占，少幼年岁以下占，呈现出两头大，中间少，人口结构不合理，老龄化现象突出。

人口整体文化水平偏低，文盲占总人口的，大专以上学历的只占，缺乏知识型人才。

而且，人员就业率偏低，下岗待业人员过多，由此而带来社会问题也比较突出。

磁器口是以居住职能为主的街区，区内也有少量企业，如家具六厂丝纺厂酿造厂轮船公司火花塞厂竹器社等。

自上世纪六十年代以来，随着市区公路交通的不断完善，磁器口地区过去作为水陆交汇商业码头的优势地位逐渐丧失，失去了耐以繁荣的有利条件，经济日渐衰落。

特别是改革开放以来，其原有的传统工业及手工作坊式企业，均因产品缺乏市场竞争力或经营不善，其中大部分企业已经倒闭破产或濒临破产，如丝纺厂酿造厂竹器社火花塞厂家俱六厂等。

同时区位优势的丧失，致使商业贸易发展缓慢，明显落后于周边地区。

致使磁器口带工商业发展状况不佳，街区财政收入每年不足万元，反映出此地的工商业经营状况普遍不佳。

居民家庭经济收入普遍低下，约元左右，自我改善居住环境的能力极差。

基础设施状况磁器口地区由于受经济发展状况的制约，基础设施较差，旧城区内设所中学两所小学三所幼儿园两个托儿所。

小学位于山顶上，交通不便，不利于学生上下学幼儿园规模较小，形成不了配套的服务设施，服务质量和服务环境较差。

区内医院由于服务范围较广，经营尚可，但设备陈旧。

另外，区内还设有居委会市场工商所邮电所电影院等公共设施，设备均落后陈旧，场所经营不善排水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟区内居宅大多无卫生间，公厕数量明显不足街区无专门垃圾站，只能沿溪岸指定地点堆放，环境污染状况严重该地区部分区域辅设了天然气管，仍有部分区域仍未通气由于街区房屋多为木结构建筑，配电线路老化，消防设施又不完善，火灾隐患严重。

给水设施基本完备，给水主干管管径。

沿渝碚路铺设，从磁童路引入的次干管。

下水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟。

区内电力线路基本完备，在区域边缘有电力线通过。

区内部分区域铺设了的天燃气管，部分区域不通气。

由于居民住宅内大多无卫生间间，故公厕数量明显不足。

区内无垃圾收集站，只是沿溪岸指定点堆放，污染环境。

影响磁器口古镇建设的诸多因素磁器口传统街区的特有风貌，得益于其自然的山水环境，若水体受到污染，山体遭到破坏，山地风貌特色也将荡然无存。

目前磁器口街区清水溪凤凰溪上游污染严重，使得原本清澈见底的溪流变成了污水沟，而马鞍山凤凰山和金碧山的绿化不断被侵蚀，秀丽的山水风光正在逐渐消失。

区内历史建筑及街区环境是与特定的生产力条件和生活方式相适应的，与居民现代生活方式和需求存在巨大矛盾，特别是基础设施和环卫设施建设的严重滞后，使当地居民生活质量受到极大影响，由此产生居民乱搭乱建乱架电力电讯线乱堆垃圾等行为，破坏了街区传统的空间环境特色。

由于街区内传统建筑多为砖木结构许多房屋已破损不堪，目前已有以上质量较差建筑，其中属于危房，大部分建筑均已老化损坏并面临倒塌的危险，加之保护维修资金的严重缺乏，直接威胁着传统建筑的保护和延续。

磁器口传统街区保护的机遇和契机磁器口传统街区悠久的历史，深厚的文化底蕴，极具重庆地可特色的街巷格局及建筑，丰富的旅游资源受到国内外专家学者的广泛关注，重庆市政府及沙坪坝区政府对磁器口传统街区保护项目也非常重视。

年月，根据重庆市城市总体规划，编制了沙坪坝区磁器口控制性详细规划，年月，国务院对重庆市城市总体规划国函号文予以批复，年月，重庆市政府发出关于贯彻执行重庆市城市总体划的通知，在这三个文件中，均安环境。

搞好供地服务，保证投资企业在供地协议生效后日内进场建设。

企业提供完备资料及有关费用到位后，日内办好国有土地使用证。

搞好治安环境服务。

涉及投资企业的治安纠纷，公安部门开辟绿色通道，需办理治安方面证照的，实行特事特办上门服务。

搞好环境服务。

审批新改扩建项目时，不收审批规费。

新建项目进行环境评价，协助联系有关环评单位，免费为企业服务。

搞好供电服务。

自协议签订之日起，日内提供施工电源到厂区围墙外确保企业建设需要，免收供配电工程贴费，电力价格按物价部门核定的最优电价收取。

搞好工商行政服务。

企业提供资料完备后，在个星期内办好营业执照注册登记程序和手续，并按企业需要当日领取营业执照。

对外来投资重点企业试行工商年检免检。

经济可行性评价依据与原则本项目的经济评价遵循效益与费用口径致的原则。

本项目的经济评价遵循静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。

本项目的经济评价中考虑了磁器口古镇地处主城区，交通方便，而劳动力成本相对较低的实际情况。

基础数据旅游者人数与消费水平表五磁器口旅游者人数与消费水平指标项目前期后期备注年年年年年接待总人数万人次期间接待人数年增长率人均旅游消费元旅游总收入万元平均停留时间天注依据沙坪坝区旅游局提供资料年磁器口接待海内外游客万人次，年万人次，年万人次。

保守地估计项目开发前期接待游客数按同比例增长，后期增长放缓为。

依据重庆市旅游局年统计资料，重庆市年过夜游客平均停留天，人均天花费元日游客人均花费元，考虑磁器口古镇现状，以及建设初期是作为游客至重庆旅游重要景点之，故制定上述停留时间。

旅游收入来源前期年住宿费用平均元人次未食宿者不计餐饮费用平均元人次娱乐购物等其它消费元人次后期年住宿费用平均元人次未食宿者不计餐饮费用平均元人次娱乐购物等其它消费元人次项目效益评价直接经济效益表六旅游经济分期预测分析表年份分析项目年年年年年游客数量万人次停留时间人均消费元直接经济收入期间旅游总收入年增长率说明旅游资金投入影响游客规模政府支持度影响旅游开发进程旅游市场竞争越来越大景区旅游管理与措施的实施状况。

间接经济效益表六旅游经济间接效益分析表单位亿元最高间接收益正常间接收益最低间接收益旅游业综合性和关联性很强的特征使其带动效应十分明显。

按的乘数效应，制定上表。

各期直接经济效益分析前期总投资万元总收入万元经营成本万元营业税及附加万元前期净利润万元前期企业税后收益折现万元因此，前期总投入万元，净利润为万元，企业资产收益率为，故在前期投资无盈利。

前期税后折现为万元，故在前期投资不能回收。

后期总投资万元总收入万元经营成本万元营业税及附加元后期净利润万元后期企业税后总收益折现万元因此，后期企业总投入万元，净利润为万元，企业资产收益率为，故在后期企业投资利润率大。

后期税后总收益为万元，折现为万元。

故在后期投资能回收。

后期有望收回前后期全部投资且盈利空间极大。

总体直接经济效益分析结论本工程分两期建成，总投资万元总收入万元投资净利润为万元以总收入的为标准计算经营成本游客数下降或游客消费下降的敏感性分析为投资回收期后延年，保持盈利，以后每年投资利润率也特别大。

游客数下降或游客消费下降的敏感性分析为投资回收期后延年，保持盈利，以后每年投资利润率也较大。

整个项目工程旅游开发经营经济评价可行。

这里需要说明的是，由于旅游开发经营的特殊性，旅游业的投入主要在开发建设前期，后期的投入少，收益大，整体上有劳永逸的特点，因而本工程在开发建设的前期，投资不能完全回收，这方面是前期投资的滞后效益，另方面也说明了这工程的开发在经济上的可行性。

另外，本经济效益分析采用的是动态的经济效益分析方法，考虑了资金的时间价值，以的折现率进行评价，保证了评价的科学性。

对区域经济发展的贡献有利于促进区域经济总量的提升由于旅游产业是绿色和朝阳产业，有着巨大的上升空间，利于壮大地方经济的总量和实力，进而塑造全国有影响力的旅游品牌。

相比较而言这个行业投资小，再加上原有的品牌与资源优势，能够实现事半功倍。

但涪陵现有的旅游产业主要依托自然景观资源，缺少深度，附加值低，经济总量贡献不大。

通过文化性的拓展和深化，有利于开辟条文化旅游线路，有效的提升现有旅游产业的服务深度和附加值。

预计到年，磁器口旅游总收入最高可达到亿元，磁器口旅游将成为沙坪坝区第三产业中的新增涨极。

因此对重庆城市经济也有有着直接的推进作用，并促进区域经济总量的提升。

有利于推进区域城市化发展旅游的产业联动效应几乎涵盖了二三产的全部产业，旅游业的客流将有效地激活旅游目的地的物流信息流和资金流。

作为种关联度很强的带动产业，对城市化所必需的产业集聚人口集聚资金技术等要素集聚城市空间扩容城市功能完善等，都有着不可低估的推进作用。

有利于加快区域产业结构优化本项目把握住了涪陵产业结构调整转型的契机，利用旅游业促进社会经济发展，促进产业结构品质的提高。

通过本项目的建设营销与管理创新，可以迅速的扩大项目所在地旅游产业规模，拉动餐饮会议零售等相关产业的发展，成为区域经济发展的火车头，并推动区域的国民经济结构优化，促进区域的产业提升。

社会与生态效益评价推动当地旅游业的发展，恢复古镇经济活力，实现经济的可持续发展，提高居民的收入，改善其生活状况项目建设将使磁器口古镇成为具有典型重庆山地历史文化特色的传统街区，且集山水城于体，具有极高的人文旅游价值，将使街区第三产业特别是旅游业获得前所未有的发展机遇，可以开展多种旅游形式如水上观景旅游传统街区风貌旅游民俗文化旅游，同时可通过特色餐饮特产食品竹木手工艺品的开发，来丰富其旅游内容，充分发挥磁器口古镇旅游的品牌效应，积聚人气。

通过街区基础设施的改造和环境治理，必将极大地改善居民的生存条件，提高其生活质量磁器口地区经济发展较沙坪坝其他街区相对落后，其自我改善条件的能力不足。

通过项目的建设，将使区道路交通水电气等基础设施落后的状况得到较大的改善，同时通过危旧房屋的整治环境绿化等综合措施，必将极大地改善街区居民的生存条件提高其生活质量。

因此项目建设也是项民心工程。

有利于扩大社会就业，解决当地及周边居民的就业问题项目建设将扩大了古镇居民及周边地区的劳动力就业。

旅游业属于服务业，在旅游接待经营期的主要投入是劳动力的投入，旅游经营活动中需要大量的劳动力，磁器口古镇旅游建设项目的开发经营将为周边邻近区域创造大量的就业机会，接纳本地大量的劳动力，极大的缓解城市就业压力，单就般的经营服务人员就业可达几百甚至上千人。

从业人员在从事旅游开发及服务过程中也能逐步致富，同时也为解决沙区劳动力的闲置问题作出贡献，有着极大的社会价值。

有利于人们思想观念的变化，社会文明程度的提高通过项目建设吸引更