东营市福乐寿老年社区项目可行性建议书

三是规划好中心城区滨海新城东港新城三城，打造宜商宜居文明富裕的现代化滨海城市。

四是建设临港产业区高效生态旅游区高效生态渔业区高端产业区广利港产业区和广饶滨海产业区。

与此同时，随着东营市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，城市改造和建筑业被列入城市建设重点，因而建筑业得到大幅度增长，年全市建筑业总产值达到亿元，建筑业增加值亿元，实现利税亿元，争创省优质工程泰山杯奖项，装饰泰山杯奖项，金洲杯奖项。

从今年东营房地产市场面对国家的宏观调控政策所表现出的情况来看，经过了这些年的发展，东营房地产市场步入良性发展的轨道，正在稳步走向成熟，市场也变得更加的理性。

第二节项目提出的背景山东是全国人口大省，也是老年人口大省，自年起已经进入老龄化社会。

十二五期间山东省人口老龄化将进入快速增长时期，老龄高龄及空巢老人人口急剧增加。

老年人口年均增长约万，超过全省新增总人口万，年增长率，高于以往任何时期。

到年，预计山东省岁以上老年人口将达到万人，约占总人口的。

其中，农村老年人口占农村总人口数量的，接近城镇的倍。

到年，岁以上高龄老人将达到万人，占老年人口的，年增长率，增速超过岁以上老年人增长率个百分点。

人口老龄化加剧将对养老医疗保障及老年人服务设施等带来重大挑战，为此山东省副省长郭兆信强调要加快推进新型农村社会养老保险试点，全省所有县市区力争年实现全覆盖。

要继续提高企业退休人员养老金水平，进步健全完善高龄津贴，有条件的市率先扩大到岁以上老年人。

将老年人全部纳入城镇职工医疗保险城镇居民医疗保险和新型农村合作医疗等医疗保障范围，从今年开始每年为岁以上老年人进行次免费查体。

山东省是全国第老年人口大省，目前，全省岁以上空巢老年人口多万，约占该年龄段老年人口的，预计年将达万人左右，大大高于全国平均水平。

截止年底，东营市总人口含油田万人。

其中岁以上农村老年人口人，城镇老年人口人。

方面是人口老龄化形势非常严峻，另方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。

随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。

人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。

人到老年，常有恐老怕病惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。

老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑抑郁孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。

老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。

目前老年人最需要解决的问题是经常有人交流看病就医方便生活有人照料。

而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。

老年人渴望拥有个舒适宁静便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这愿望。

面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐。

因此，国家要求各地各有关部门定要充分认识发展养老服务业的重要性必要性与紧迫性，采取扎实有效措施，积极推动养老服务业的快速健康发展。

为了加快山东养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施，明确指出发展养老服务业，要按照政策引导政府扶持社会兴办市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为补充的养老服务体系。

要建立公开平等规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次多样化服务需求的养老服务新格局。

经民政部门审批登记的福利性非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办，都同等享受国家有关优惠政策。

目前，东营社会养老服务基础设施还不够完善，还没有个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了东营市的养老事业发展。

东营市福乐寿老年社区项目建成投入运营后，将使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，同时公司也会取得了较好的社会效益和广泛的社会效应。

社会的需要，类似工程建设经济指标设备及材料按现行市场价格估算建设单位提供的其它资料二投资估算编制说明土地费用根据东营市国土资源局与项目承建单位的土地出让合同有关条款规定编制。

前期工程费用中介费用和行政事业性收费按照建设部颁发的收费标准及山东省东营市有关规定执行，并参照市场价进行估算。

三投资估算总投资费用估算汇总表项目名称金额万元前期工程费基础设施费建安工程费财务费用管理费用不可预见费投资总计总投资费用估算明细表费用大项项目名称金额万元前期工程费用规划设计费施工图勘察景观设计费配套设计土地地形测绘费建筑物定位放线费工程招标管理费工程监理费用施工图审查费工程质量监督费用城市建设配套费住宅城市建设配套费公建住宅社区综合开发管理费人防费防雷审查费建设用地规划许可证建设工程规划许可证开发经营许可证房产测量费用小计二基础设施交配电设施及电缆费自来水开口及管网费社区内道路围墙费社区景观工程费绿化照明费小计三建筑安装工程费用管桩地基处理费建安工程费配套用房小计四财务费用五管理费用六不可预见费七投资总计第二节资金筹措项目总投资万元，项目所需资金全部由东营市中凯置业有限公司自筹。

第十三章财务分析收入估算通过市场预测，本项目将根据以下售价估算销售收入销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计建设期生产经营期销售收入可销售面积平方米独栋式公寓平方米平均售价元平方米连排式公寓平方米平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入二税金及附加估算结合本项目的实际情况，依据相关法规规定政策拟定。

营业税金及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例，营业税金按销售收入的计算，城市维护建设税按营业税金的计算，教育费附加按营业税金的计算。

土地增值税按土地实际增值额来计算。

所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按利润总额的计算。

三利润根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格详见附表计算分析，整个项目开发期累计税后利润万元。

项目开发毛利率达到。

利润预测单位万元销售收入建设成本销售费用按收入的计算房产交易税按收入的计算税金其中营业税按收入的计算城建及教育费附加按营业税的计算土地增值税按收入的计算利润总额所得税税后利润借款偿还期当实现销售收入的时，就可还清借款，即借款偿还期含建设期年。

盈亏平衡分析成本费用房产交易税费销售收入销售税金。

该项目收入实现率达或实现万元时，开发商可保本。

财务指标分析本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标所得税后财务内部收益率全部投资财务净现值全部投资，万元经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率大于中国人民银行颁布的贷款利率至三年，且项目全部投资财务净现值为万元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。

据以上财务数据分析，本项目建成后有良好的经济效益，其收益为销售收入万元，利润总额万元，项目全部投资税后内部收益率，大于基准收益率，且项目税后全部投资财务净现值为万元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。

第十四章社会评价社会影响分析老年社区是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理效益大量的人力资源，项目的运营可以解决名下岗职工和就业困难群体的就业和再就业的问题。

随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。

本项目建成后，可为社会提供批舒适安全卫生和环境优美商品住房，满足人们对提高居住条件的要求，大幅度地改善城市居民的居住环境和生活质量。

房地产业具有扩大投资和刺激消费的双重作用。

本项目的建设可拉动投资增长，并有效地带动建材装饰等相关行业的发展，扩大就业，提高从业人员的收入水平，促进当地经济发展。

项目社会影响具体分析下表所示项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果对居民收入的影响直接影响较小。

对居民就业的影响有定正面影响。

增加少量就业机会。

对弱势群体妇女儿童残疾人员的影响影响较小。

对地区文化教育卫生的影响范围广程度高。

有利于改善城市形象，提高城市整体品位，更好的为群众服务。

对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响有定影响。

提高城市化进程。

对少数民族风俗习惯和宗教的影响影响较小。

无冲突。

二互适性分析不同利益群体对项目的态度对东营市老年人及市民来讲，本项目的兴建能够为社会提供批舒适安全卫生和环境优美商品住房，满足人们对提高居住条件的要求，社会效益明显促进当地经济发展。

对开发商来说，可以提高自身形象，提高知名度。

社会对项目的适应程度及支持程度该项目能否成功不但取决于项目自身的因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和支持程度在种意义上决定项目的社会价值，进而影响到项目成败情况。

具体分析如下表所示社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况不同利益群体适应支持肯定态度当地组织机构适应支持肯定态度当地技术文化条件适应能保障本项目开展第十五章风险分析该项目符合当地广大人民群众和企业自身发展的利益要求，不损害其他群体的利益，不会产生激化社会矛盾。

随着该项目的建成，必将促进该区域社会文化的发展。

综上所述，本项目社会风险较小，基本上不会对本项目产生不利影响。

总之，该项目符合东营市规划发展的方向，对于满