风景区凤凰岭旅游设施一期项目可行性建议书

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。

项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。

市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力有聂各庄变电站，万伏万伏。

居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。

通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视由海淀区有线电视局提供。

周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。

北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。

颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。

聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。

总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要宗地开发目标本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区以高科技高知识含量为特色。

无论是从区位商业氛围业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。

中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。

海淀区大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。

海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。

丰富的商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。

现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。

优越的地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。

周边环境本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会的优选之所。

商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。

丰富的旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。

海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。

功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。

配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地的停车位数量有限。

海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围的发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。

海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。

项目建设的必要性分析从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进步发展，未来对于高的熟地单价为敏感因素当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。

当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。

当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。

以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。

经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目的投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目的投资成本利润率变化明显。

因此对本项目而言，土地取得费的变化对本项目的影响较大。

投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。

因此项目完成越早，风险就越小。

资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。

故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。

同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。

工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。

对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。

政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，带来些政策层面的风险。

对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。

第十章社会效益评价对就业效益的影响土地级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。

首先，项目建成后的商业项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。

其次，土地级开发阶段房屋的征地拆迁市政基础设施的建设绿地的建设场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。

土地级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。

对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，项目区的绿化用地以及代征绿化将改善整个项目区的环境，营造健康的购物旅游生活空间。

对政府财政的影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元的税收收入。

对区域发展的影响本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地的需求。

符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。

建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义。

项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体的现代化商业圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。

现在项目所在地区相应的市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区的市政设施，以满足周边地区的市政管线需要。

第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设的精神，符合北京十五计划和年远景目标要求，对推动北京经济的快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展的基础条件，对加快该地区的建设有很大的推动作用，开发建设是必要的。

本项目的实施将有助于促进土地储备制度的落实，有利于北京市土地市场的有序发展。

项目前景良好。

土地作为不动产，具有保值增值的特征。

尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。

从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度的条件下，海淀区大西山旅游风景区的房地产市场非常看好。

可以预见，未来几年由于新土地政策的实施，土地的价格有上升的趋势。

因此，在未来合适的时机出让各地块，是能够实现目前所设想的预期收益的，本项目在经济上具有定的可行性。

该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。

经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为年，并具有定的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。

按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月，回收期为个月。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为成本支出项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年收益率为，项目在财务上可行。

二建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目顺利进行。

附表成本费用估算表项目建设期经营期月月月月月月月月月月月合计前期费用开发建设补偿费拆迁费市政设施建设费管理费用销售推广费不可预见费小计累计利息合计附表现金流量表序号项目建设期经营期月月月月月月月月月月月现金流入土地