中华老年大学园项目可行性建议书

二是西方式的养老院或养老公寓，主要由社会营利性或非营利性的机构来承担对老年人的赡养陪护保健康复等服务。

其中，美国是这方面的代表。

而随着经济的发展及社会的快速变化，东方式的居家养老面临着解体，单纯依靠家庭已经很难维持这种养老模式。

而西方式的养老模式由于缺少居家的环境和居家的温馨，老年人的精神生活难以得到满足，养老成了灰色生活的开始。

因此，近几年来，西方学者在养老问题上不断探索。

先后出现了如生活模式，以老年公寓或老年聚集住宅为代表辅助生活模式，以老年辅助生活区或居民照料区为代表和辅助生活模式，以连续照料退休社区为代表辅助医疗生活模式，以护理院为代表其中，老年公寓或以多个老年公寓为主体，辅助完善的先进的护理配套设施组成的康居大型老年社区成为主流模式，老年公寓是介于老人住宅与养老院中间的种居所，它既可使老人有的居住单元，保持家庭气氛，又可获得各种较好的社会服务，有利于居家安度晚年。

而不需在身体还较为健康年龄又不太高时进入过集体生活的养老院，在那里生活全由他人安排，许多人对这种生活单调缺少乐趣的制度性养老机构不感兴趣。

而老年公寓却深受老年人欢迎。

在些西方国家，老年公寓已逐步取代了部分传统的养老院。

如丹麦，尽管人口结构日趋老龄化，但从年起就再也没建过座养老院。

具有老年王国之称的瑞典，专为老年人建造配有若干公用服务设施的公寓或住宅。

美国先于我国进入老龄化社会，近十多年来大量兴建的老年社区就非常值得我们关注。

美国的老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。

在美国环境好规模大的老年社区般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。

现在许多美国老人们更愿意居住在家样环境下的有各种服务设施的辅助生活区或各种养老机构。

据统计，的岁或以上的老人期望住护理设施完善的老年公寓，享受种充实快乐的晚年生活。

在我国，老年公寓指的是既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。

也就是说，老年公寓是专供老年人居住的公寓，是由社会力量按照市场原则兴建和管理，面向有定经济负担能力的普通老人提供住宅服务的社会养老机构。

有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐健身的场所及邮局便利店等。

其次，还要坚持适度发展的原则。

我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是种趋势无论以上何种模式，都以是否能满足老年人养老过程中的生理心理环境等需求，作为衡量个养老机构是否合格的重要标准。

而据调查，高达以上的老年人希望能在个有着充分保障体系的环境中养老，更希望能在养老中参与社会，服务社会，学习社会。

就以上老年人对养老生活的希望，目前全世界还没有任何家养老机构有意识的，有系统的实施过。

二中国养老产业的现状与发展中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。

从远古开始，社会文化就把孝作为理论依据和精神力量，使家庭成为了中国社会养老的核心力量和唯承担者。

数千年来，中国老年人的养老方式无例外都是居家养老。

上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院敬老院等。

这些养老方式因与中国传统文化格格不入而很难成为社会所接受的主流养老方式。

居家养老仍然是中国社会所能接受的普遍养老方式。

改革开放后，随着中国经济的发展，中国老年人口也开始呈现爆炸式的增长。

至上世纪末，中国岁以上的老年人已经超过了亿。

到年，中国岁以上老年人口将占中国总人口的。

在国民经济还没有准备充分的前提下，在整个社会还充满迷茫与困惑时，历史第次让中国进入了老龄化时代。

老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国社会最为重大的最不可忽视的社会问题之。

而伴随着老龄化时代起来到的，是中国传统的居家养老方式开始解体。

经济的发展与人口的快速流动，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型化单化的模式发展，空巢老人越来越多，更多的老人没有子女在身边照料，三代同堂四世同堂的家庭已经越来越少。

以家庭养老养儿防老为核心的传统居家养老模式已经开始解体。

因此，如何寻求种全新的养老模式，如何在现有养老模式上寻求突破，如何寻找种既符合时代潮流，又符合中国现实的养老模式，就成为了中国社会急需解决的问题。

目前，中国有些城市已经开始兴建大型的老年公寓，如北京的太阳老年城，引起了强烈的市场反馈，取得良好的经济效益。

尽管太阳城只是个初具规模而且功能单的老年海南二三线临海用地最高评估价为每亩万元评估价为每亩万元万元，年评估价。

由于海南临海土地资源在未来将日益稀少，其升值潜力巨大，再加上海南近年来房地产逐渐开始升温，土地在未来的升值潜力极为可观。

如中华老年大学园能在明年立项并开始征地，按海南房地产价格年平均升幅为计算由于海南土地平均价格偏低，按的升幅计算，海南的平均地价在年后价格仍然比同类城市低，而从去年年末开始，国内众多城市其基准地价的涨幅就已经超过了，则中华老年大学园年后，仅因为土地升值所产生的新增价值就将达到亿元人民币以上。

在可以预见的时间内，中国越来越快的城市化进度和越来越严格的土地政策，将使土地价格很难出现下滑，因此土地升值的趋势是基本不可避免的。

因此，仅从土地价值方面来看，其增值部分，已经可以完全规避投资风险，并获得可观的投资收益。

三市场风险在上世纪末，中国岁以上老年人口已经超过了万，中国已经成为了名符其实的老年人口大国，同时由于社会的快速变化，传统家庭的解体，中国空巢老年人已经达到了万。

而同时随之发展的中国老年经济所蕴藏的市场规模，在本世纪初已达万亿元人民币，这是个庞大而现实的市场。

而与我们相邻的日本有输出万老年人口的计划，由于据有相同文化背景相同人种相近的地缘等优点，中华老年大学园无疑对其老年人口输出计划有相当强的吸引力。

同时，众多海外华人华侨也希望叶落归根，回到祖国养老，而海南的地理与气候特点非常适合养老，同时中华老年大学园的设计与规划也迎合了这部分需要。

因此，中华老年大学园对这部分人也有相当强的吸引力。

综上所述，如果我们市场手段得当，营销与宣传手段有效，市场风险是完全可以规避。

第八章结论通过以上分析，项目全面建成后，其经济效益是明显的。

投资者的权益将得到有效保证，其投资将得到可观的增值。

而且项目所带动的上下游产业更会是投资的沃土，其拉动资本的增长是直接而有效的。

同时，中华老年大学园全面运营后，将创造个以上的就业岗位，通过带动上下游产业，将为海南间接提供近数万人的就业机会，为社会稳定与经济繁荣做出巨大贡献。

该项目的建成，不仅将极大丰富海南健康岛的内涵，提升海南形象，带动海南经济。

而且为中国老年问题的解决提供条可行的思路与探索方向。

通过以上分析可以判断，在海南投资建设中华老年大学园是可行的。

相关分析是理性的现实的，该项目对市场趋势的把握是准确的，对应的市场是庞大而现实的。

只要我们在项目的开发建设中，做到设计合理，成本控制得当，投资到位，价格合适，市场推广措施有力，那么该项目将会成为老年人市场又新热点，成为海南经济又亮点，同时以此项目为起点，必将推动海南作为中国最佳的养老胜地而创造个全新的经济与产业模式。

因此，该项目的投资与建设是完全可行的，该项目将为投资者带来巨大的投资回报。

附件项目总平面图附件二中华老年大学园筹划委员会略附件三相关调查数据国家干部岁以上离退休者合计万人截止年月日，其中县团处级万人市师厅级万人省军部级万人知名艺术家等岁以上人员合计万人截止年月日，其中声乐艺术万人文化艺术万人书画艺术万人富豪岁以上者合计万人截止年月日，其中资产万以上万人资产万以上万人资产亿以上万人专家学者岁以上者合计万人截止年月日离退休人员数据及增加比例年统计数据年统计数据已离退休人员万万在职国家机关党群组织企业事业单位负责人其中岁以上者万其中岁以上者万在职专业技术人员其中岁以上者万其中岁以上者万岁以上人员所占比例每年离退休人员增加比例人口寿命数据对比年全国岁以上人万人岁以上人万人年海南岁以上万人岁以上人万人附件四年度全国主要城市房价比较排名城市每平米平均房价排名城市每平米平均房价温州元贵阳上海太原杭州西安北京沈阳深圳成都广州武汉厦门长沙南京南昌天津重庆青岛郑州苏州哈尔滨大连石家庄福州兰州济南合肥昆明海口附件五主要老年化发达国家的老年产业及住宅形式日本在日本，目前岁以上老人已占总人口的以上，全国人口平均寿命达岁，高居世界榜首。

他们在解决人口老龄化，特别在解决传统的家庭养老环境和社会福利设施方面，积累了丰富的经验，许多方面值得我们借鉴。

日本自上世纪年代进入老龄化国家行列以来，他们根据本国的国情，先后颁布了日本老年福利法和日本长寿社会对策大纲等法规和政策，提出从收入保障，保健福利社会生活和居住环境四个体系的推进方针。

年日本建设和厚生省提出银发住宅建设计划，为日常生活自理的老年人，提供租赁式公寓。

根据此计划，开始了各种老年公寓的建设，继银行住宅之后陆续出现了银发之友，年长者住宅等多种名称的老年公寓。

如高龄者生活的长寿楼和面向轮椅者使用的都营住宅，并对高龄住宅改造提供补贴等政策。

在社会养老的城市福利设施建设方面，规划设计了特别养老院护理住宅高龄者服务中心，为高龄者创造安全舒适的居住环境。

美国美国作为世界最发达和老龄化比较严重的国家，老年产业化基础非常发达，其老年居住的模式也走在各国的前面。

由于物质的高度富裕和经济的高度以及受文化的影响，美国有大量的商业化老年公寓或老年社区，美国的老年人也更愿意居住在设施完善，生活丰富多彩的商业老年公寓社区，在这里他们除了可以享受到完善周到的护理服务，更可以发挥他们的各种专长和爱好，尽情享受充实的晚年生活。

在美国，最具代表性的老年社区商业项目是太阳城中心是美国较大的老年社区之。

该中心始建于年，坐落在佛罗里达西海岸。

这里的居民必须是岁以上的老人，岁以下的陪同人士年居住时间不能超过天。

社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系和交流。

在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太