1、好。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。以项目竣工后的熟地单价为敏感因素当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为收入或总成本地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下。

2、高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万地产江。

3、项目的影响程度较大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定的变量进行分析。假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。盈亏平衡的计算公式如下总收入总成本平均出让单价出让建筑面积，则盈亏点的平均出让单价总成本出让建筑面积，万元万平方米元平方米盈亏平衡分析如图所示地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,图项目盈亏平衡分析图单位万元本项目的土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行核实，项目土地取得费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在定的误差。本项目的熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。由以上分析可知，该项目的盈利能力较。

4、，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。项目的自然条件与区位项目土地的自然特征地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的。

5、然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视由海淀区有线电视局提供。性分析收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。土地出让价格的不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。由于本项目的容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此本项目的毛地总价较高。盈亏平衡分析在诸多不确定因素中，土地取得费对整个。

6、降时，本项目的投资成本利润率为。经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目的投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变化对本项目的影响较大。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。。

7、湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,平方米。项目用地位置范围示意图如下地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域。

8、带动能力的区域文化经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义。项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体的现代化商业圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。现在项目所在地区相应的市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区的市政设施，以满足周边地区的市政管线需要。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设的精神，符合北京十五计划和年远景目标要求，对推动北京经济的快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展的基础条件，对加快该地区的建设有很大的推动作用，开发建设是必要的。本项目的。

9、属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自。

10、土地级开发阶段房屋的征地拆迁市政基础设施的建设绿地的建设场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，项目区的绿化用地以及代征绿化将改善整个项目区的环境，营造健康的购物旅游生活空间。对政府财政的影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元的税收收入。对区域发展的影响本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地的需求。符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和。

11、实施将有助于促进土地储备制度的落实，有利于北京市土地市场的有序发展。项目前景良好。土地作为不动产，具有保值增值的特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度的条件下，海淀区大西山旅游风景区的房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策的实施，土地的价格有上升的趋势。因此，在未来合适的时机出让各地块，是能够实现目前所设想的预期收益的，本项目在经济上具有定的可行性。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为年，并具有定的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为成本支出项。

12、工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，带来些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,第十章社会效益评价对就业效益的影响土地级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后的商业项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。其次，。

参考资料：

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