老化和病损，需要求医购药，都离不开他人配送和护理。同时，高龄老人除了日常生活和身体需要照顾外，他们在精神生活方面也需要得到不断的填充，需要得到感情交流，有些老人甚至常常需要有人能够聆听他她们的絮叨对久远往事的回忆对社会发展及新事物的时评。这就需要为他们提供像老年公寓这样的场所和环境。老年公寓是指专供老人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓或老年住宅，具备餐饮清洁卫生文化娱乐医疗保健等多项服务设施，属于养老机构的范畴。建设老年公寓是大部分老年人的心愿。目前老年人提及最多的问题是生活有人照料和看病就医方便。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，希望能有个舒适宁静受敬重而温馨的乐园，生活在老有所托老有所为老有所乐的公寓里是许多老年人的美好心愿。项目建成功能较为完善的现代老年公寓，可以让老人在这里享受到具有充分的特殊护理医疗保健和文化娱乐的群体生活。怀宁县老年公寓是继贵池区之后全市第二所集养老助老医疗保健文化娱乐和休闲为体的老年人社会养老机构。在这里，老年人有病可以及时得到医治，生活得到照料，活动得到丰富，身心得到舒畅，精神得到满足，问题可以得到解决，以此得以安度晚年，颐养天年。我们可以看出，怀宁县对于社会养老服务存在着庞大的市场需求，在怀宁县现有的万老年人口中，如果有百分之的老人愿意入住老年公寓怡养天年，最起码要建设个像本项目规模的老年公寓，才能基本满足需求。因此，怀宁县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出要加快发展养老托幼，大力推广社会化养老服务。第三章市场分析老年公寓养老市场总体分析随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，从年到年，全国岁以上老年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。近年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的。全国独居老人的比例也从年的近上升到。老龄化进程与家庭小型化空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来年，我国人口老龄化日益加重，到年全国老年人口规模将会翻番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质精神服务政策制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。我国自年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大发展速度快来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居与子女邻居独居，除此以外还有托老所福利院临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓老年社区是依据老年人的特点和需求设计建造的专供老年人居住的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧些国家，年代在美国些城市发展起来，目前国外些发达国家，进住老年公寓等养老机构的老年人约占老年人总数的左右。年，怀宁县有老年人口万人，若入住老年公寓等养老机构的老人占总人口的比重，按的比例分析，将有近人需入住老年公寓等社会养老机构，而目前怀宁县的养老机构建设才处于起步阶段，本项目为全县第所老年人社会养老机构，建设规模仅为个养老床位，这显然远不能满足人口老龄化对老年公寓的需求。怀宁县的养老机构建需要加快步伐。用于资金和社会观念转变等问题，目前怀宁县老年公寓建设规模暂按个床位设计，以后再根据项目的运营情况和老年公寓市场需求的具体发展和反应进行扩建。二支付能力保障随着经济的发展人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将会不断增长。十二五时期，安徽省将全力实施十二五居民收入倍增规划，重点打造就业提升创业富民民生普惠财富增值四大工程，力争到年城乡居民收入比年翻番，城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入分别突破万和万元。而另方面，怀宁县社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达元，比去年同期增长，居各项收入增幅之首。从国家人力资源和社会保障部获悉，从年月日起，我国再次提高企业退休人员养老金水平，人均调整幅度为左右，并对具有高级职称的企业退休科技人员高理折旧费用按其购置价格的计，年设备修理折旧费用万元。年外购食物食品为本项目的主要成本费用，按人均元月，预计年需费用万元年。管理费用，包括工会经费职工教育经费业务招待费税金技术转让费无形资产摊销咨询费诉讼费开办费摊销公司经费劳动保险费待业保险费以及其他管理费用等，按工资总额的计，为万元年。年共需支出万元。营业收入估算本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费元计算，本项目容纳老年人数为人，年含税营业收入万元。营业税金及附加营业税以营业收入为计税金额，税率。年营业税万元。城乡建设维护税以营业税税额为基数，取，为万元年。教育费附加以营业税税额为基数，取，为万元年。三项合计为万元年。所得税所得税税率按。计税所得利润总额为万元，应纳所得税万元。财务分析年营业收入万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，年所得税额万元，年净利润万元。项目投资利润率年利润总额项目总投资。分析结论根据财务分析，本项目年营业收入万元，年净利润万元，因此具有定的盈利能力。计算期内各年现金流入均大于现金流出，因此具有定的财务生存能力。从财务角度，本项目是可行的。四社会效益该项目是社会保障和社会养老服务体系项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供养老助老医疗保健文化娱乐和休闲为体的社会养老机构。本项目的建设不仅有力地改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。因此这是项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。随着社会进步经济发展科学医疗事业人民生活水平的不断提高人均寿命的延长老年人口的逐年增加，我国已正式步入老龄化社会。同时科学的分析预测到年，我国岁以上老年人将接近亿人。社会老龄化问题涉及政治经济文化稳定发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人关爱老人也已经越来越成为社会的种风尚。本项目的实施，不仅推进传统的家庭式养老向社会养老转变，促进怀宁县老龄事业的发展，加快和谐社会的建设，同时优化了城市环境，改善了城市的形象。第十四章项目风险分析项目风险老年人及其子女对老年公寓这种社会养老方式和生活方式的认知认可需要些时间。怀宁县有老年人口万人，镇是所在地，拟建老年公寓为全县第所老年人社会养老机构，可谓得天时地利，具有较大的市场前景。但就老年住宅而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老人客户群体及其子女认知认可，而认知认可是需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年住宅社会养老市场的成熟程度，认知认可时间长短决定了老年住宅社会养老市场成熟时间的长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。二风险规避与控制措施认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯的，是其它条件不可替代的。项目必须进行科学的规划，有了科学完整协调统个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了量身定做的依据和蓝图，就可避免项目建设中的随意性盲目性，确保产品个性特色，整体风格。项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则是建筑设计必须体现老年公寓的个性特色及建筑风格二是充分满足老年人特殊群体养老休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计三是老年公寓必须量身定做，量身定做应从设计开始。本案项目风险分析章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。提出详尽的具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑。第十五章结论与建议结论怀宁县老年公寓的实施，主要是为了应对人口老龄化的严峻挑战，满足老年人养老服务需求，促进老年人生活健康和社会稳定，符合党和政府加强老龄工作的要求，项目的建设将开创怀宁县老龄工作新局面。我国社会养老服务体系建设备受各级党委政府关心和社会的广泛，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众支付保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会经济基础。怀宁县老年公寓项目建设目标明确符合国家的政策路线和方针。项目建设地点水电交通通讯等基础设施条件良好，环境优越，项目建设规模结合怀宁县老龄事业发展十二五规划，从实际出发，建设规模合理。建筑方案符合老年人居住建筑设计标准。项目选址位于怀宁县，用地面积平方米，总建筑面积平方米，容积率大于，符合怀宁县城市总体规划和怀宁县镇土地利用总体规划的用地标准。项目建设地点水电交通通讯等基础设施条件良好，环境优越，适宜项目建设。本项目新建老年人公寓属于普通民用建筑，没有特殊材料和特殊技术的使用，建造技术成熟。项目建设对环境的不利影响较小，通过采取有效地措施，能满足环境保护的要求。项目运营期能耗很小，不会对当地能源消费构成影响，同时项目设计采取了有效的节能措施，能满足节能以上的目标要求。承办单位将成立专门机构负