流量充沛据调查常年河水位在随地形坡度变化，水深般，河面水宽，最小流量。三峡水库建成后，回水位为，年遇的洪水位为。三工程地质条件地貌项目所在地属河流堆积河谷地貌，其余地带属构造剥蚀丘陵地貌。总体上地形地势呈沟两岭，状，高程，高差，地形坡角般度，局部达度呈陡崖状，规划区中丘坡顶部地势较高项目所在地西侧嘉陵江及丘坡顶部地形坡度较缓，地形坡角般度。沟河纵坡般，局部为，沟河切割深度般，局部达。规划区地形地貌条件中等复杂。地质构造及地震规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼，区内地层呈单斜产出，倾向，倾角。出露地层主要为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土人工填土，嘉陵江漫滩及新桥河清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。区内未见断裂发育，裂隙较发育，基岩主要发育三组构造裂隙组倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米组倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米组裂隙，倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，微张，结合度般，延伸数米至数十米。根据中国地震动参数区划图和建筑抗震设计规划范附录的规定，评价区抗震设防烈度为度，地震动峰值加速度为。规划区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。三市政设施条件项目所在地区周边为较成熟的社区，水电气通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设与运营之需。第四章建设规模与标准建设规模根据江北区现有双困家庭的数量，结合本项目用地面积和财政资金筹措能力，确定本项目的建设规模为净用地面积二总建筑面积。其中地上建筑面积，住宅，商业，社区活动用房，物管用房地下建筑面积。可提供廉租住房套。建设内容主要包括廉租住房配套用房道路管网及绿化。二建设标准按照廉租住房保障办法，规划约定的容积率，本项目的建设标准确定为容积率为，建筑密度为，绿地率为，主要户型为单间配套房室厅二室厅，各种户型的面积为单间配套房，建筑面积二室户室厅，建筑面积三室户二室厅，建筑面积。第五章工程方案设计依据民用建筑设计通则二建筑结构载荷规范三砼结构设计规范四建筑地基基础设计规范五砌体结构设计规范六建筑抗震设计规范二规划设计原则土地利用集约化原则合理配置空间资源优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。二因地制宜的原则根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。三应本着三同时的原则，与主体工程同步实施。三设计指导思想本项目为廉租房项目，在设计中将强调以人为本的思路，处理好人与建筑人与交通，以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑道路市民活动广场绿化空间之间的和谐。坚持社会效益环境效益统的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保绿化消防人防节能各方面的要求。提倡性能化与个性化相结合设计风格，创造个环境优美功能完善新颖别致的住宅建筑。坚持实用经济美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。四总图设计总体布局项目用地呈不规则的四边形，南北宽约米，东西长约米，小区西面为城市道路。本方案地块成长条形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置。住宅以行列式布置，为两户方的和两户方的形成梯四户的单元形式。所有建筑大体朝向为西南方向，平行布置，相邻建筑间距采光面较大，满足防火与日照间距，大多在米以上，形成比以上的间距，形成较好日照条件。建筑位于场地的西南和东北部，以三单元联拼和四单元联拼的方式进行组合，形成了栋四个单元组成的楼栋和栋三个单元组成的楼栋。本设计的商业门面位于场地南侧所有的临街处，去掉底层外侧两户住宅而形成。并为了适应使用与租赁出售的功能，对大小有所调整，平面布置局部超出住宅边界投影。场地中部是本小区集中建设的公共建筑，中部偏西是本小区的配套用房。在整个场地的西部中部东部都留有相对较大的绿化与市民活动场地，使整个小区空间布置上有张有弛，空间感受丰富。二交通道路组织本小区有两个车行出入口，分别位于小区的东部和西部，但并没有位于尽端，交通路网简洁，大多平直和垂直布置，路网是由两个出入口的连接道路加上条尽端式道路组合。每个尽端式道路的尽头有米乘以米的圆形回车场地。西侧的尽端式道路解决西侧建筑的车行交通。东侧两条平行的尽端式道路解决东侧建筑的车行交通。路网简洁便利，留以大量的绿化地块和活动场地。三配套设施根据本项目为住宅区的功能特点，其主要配套设施为小区商业门面配套用房，以及相配套的道路广场围墙和绿化。四项目技术指标序号指标名称单位指标备注总占地面积总建筑面积地上建筑面山水丽群二期项目工程可行性研究报告费用定额。重庆市建委年颁发的重庆工程造价信息。重庆市有关房地产开发的各种税费规定。业主提供的相关基础资料。类似项目的结算预算资料。三前期工程费用前期费用是指项目建设前期所发生的征地费土地手续费设计及图审地勘费招投标标底编制审计等费防雷审查白蚁规划办证监理费质检费放线策划环评报告地质灾害水土保持和房屋面积测算费等，根据重庆市相关分率，按照项目实际发生量计算得项目开发前期费用为万元。四基础设施建设及配套费基础设施建设费是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水供电通气城市建设配套费智能化电梯工程发电机设备中控室广电系统等工程的建设费用。参考相关规定和原有的相关工程实例，估算出基础设施费用为万元。五土地整治及绿化费用主要包括项目开发中，场地平整费现场三通平生化池平基土石方及挡土墙道路管网环境景观工程。按照工程量估重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程可行性研究报告算得土地整治及绿化费为万元。六建筑安装工程费用建筑安装工程费用为万元。建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用设备费用安装工程费用和室内装饰费用等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。本工程建安费用按高层标准计算，其中土建工程消防工程电气工程给排水工程按建筑平方米造价计算。本项目是按照单位指标法进行估算的。七金融及管理费用指项目开发期间的管理费用财务费用及税金，根据重庆市相关费率，按照项目的建设规模估算得金融及管理费用为万元。八基本预备费基本预备费前期工程费用基础设施建设及配套费土地整治及绿化费用建筑安装工程费金融及管理费万元。九总成本费用汇总该项目总投资为万元。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程可行性研究报告十资金筹措根据廉租房保障资金管理办法相关规定，该项目的资金来源主要来自中央财政补贴按元补贴和市财政部门补贴按元补贴，其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益的比例提取的资金和地方财政补贴构成。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表山水丽群二期投资估算表序号项目分类费用金额万元单方造价元备注前期费用征地费土地手续费设计及图审费工程设计勘察收费标准修订本地勘费渝建委物价局号文元米城市配套费公建部分渝府发号招标代理费渝价格发号文编标底审标底审决算渝价格发号文防雷审查白蚁规划办证质检费放线监理费发改价格号文策划环评报告地质灾害水土保持等房屋面积测算费小计基础设施建设及配套费小区供水小区供电天燃气元户外管智能化电梯工程发电机设备中控室广电系统重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程屋顶水箱及水泵小计土地整治及绿化生化池平基土石方及挡土墙道路管网环境景观工程小计建安费用消防工程塑钢窗防火防盗门建筑安装工程费小计金融及管理费管理费用按计算建设期相关税金依照税法相关规定按计算小计预备费基本预备费基本预备费按计算合计建筑成本合计重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程第十三章财务评价财务评价基础数据的测算计算期的确定本项目的运营期为年。二销售税金及附加的确定该项目为廉租房建设项目，按照重庆市廉租住房保障办法的相关规定，运营期免征营业税城市维护建设税和教育费附加。三资金来源建设所需资金主要来自中央财政补贴和市财政部门补贴。具体补贴办法由中央财政按元补贴，市财政部门按元补贴，其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益的比例提取的资金和地方财政补贴构成。四运营期收支确定项目运营收入测算租金收入按照廉租住房保障办法和相关规定，重庆市廉租房的最高租金不得超过元平方米。结合江北区的实际情况，该项目的租金定为元平方米。物业管理费收入按照廉租住房保障办法的相关规定结合本项目的实际情况，重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程该项目的物业管理费为元平方米。项目的计算期为年，租金按每年上涨上调系数以最近几年我国平均工资涨幅为参照计算。各年具体租金收入见表租金收入和运营费用表。项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。该项目建成后将需要工作人员人，平均工资及福利为万年人。工作人员的总工资福利费为万元年。根据类似项目的管理经验估算出该项目的年维修费用为万元，该项目的总的运营费用为万元年。项目的计算期为年，运营费用每年按上调上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率为参照。各年具体运营费用支出见表租金收入和运营费用表。二盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为远远小于基准收益率，财务净现值为万元小于零，项目无法收回投资。项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理的收支平衡，不需要政府追加后续投资。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程三评价结论从财务评价的角度来看，本项目的建设是不可行的但从社会效益角度分析，廉租房建设目的是解决低收入家庭住房困难的需要是构建和谐社会的需要，项目建设是必须的。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表租金收入与运营费用表单位万元序号月份项目合计租金收入住宅运营费用租金收入净额重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资金筹措与使用计划表单位万元序号项目合计年年年总投资建设投资建设期利息流动资金资金筹措自有资金银行贷款重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表损益表单位万元序号月份项目合计净租金收入总投资建设投资利润总额累计利润总额所得税税后利润可供分配利润盈余公积金未分配利润累计未分配利润重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目