增长，名列全区第。其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产投资达到亿元，首次突破百亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达到亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，比上年增长，其中城市消费品零售额亿元，增长亿元，批发零售贸易零售额亿元，增长，餐饮零售额亿元，增长。截止年月，柳州居民个人储蓄存款超过亿元，企业存款逾亿元。柳州，是中国西南地区重要的区域性交通枢纽，是全国唯拥有大区铁路局总部的非省会城市。铁路网络直接联通湘渝黔滇粤五省市，是沟通大西南与华东中南华南地区的铁路枢纽。柳州，是中国个公路主枢纽城市之，桂海高速和梧州至贵州高速公路在柳州交汇，及国道在这里会合，柳州已经被高速公路网络所围合，向南个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中西部腹地。柳州白莲机场达到国家级标准，已开通至北京上海广州等航线。柳州拥有国家级口岸，五级航道，全年可无障碍通航吨级船只，上溯可至贵州，下航可达香港澳门。柳州交通便利区位优良物产丰富，素有桂中商埠之美誉，历来是中南和西南地区重要的物资集散地。经济区位上，柳州东临粤港台等经济发达地区，南接北部湾东南亚等高速发展地区，西靠云贵川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南西南，面向东南亚和东部沿海的有利区位。柳州商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺，物流通畅。具备建设大市场发展大商贸搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。柳州基本形成全方位多层次宽领域的对外开放格局，先后与多个国家与地区建立了经贸关系。随着中国西部大开发战略的实施，中国东盟自由贸易区的建立，随着对外开放步伐的加快，柳州正在成为片充满希望充满商机的投资开发热土。二柳州市经济现状与发展研究柳州整体经济运行状况柳州市近年经济发展现状分析项目年份单位国民生产总值亿元人均国民生产总值元产业结构发展分析单位万元产业类型单位第产业万元第二产业万元第三产业万元物价以及消费指数分析单位居民消费价格指数零售物价指数家庭结构单位城镇总户数万户城镇总人口万户均人口人户收入水平单位可支配收入每年元人均居住面积柳州市房地产发展参数项目单位年年年年全社会固定资产投资总额万元年完成投资增长速度房地产开发投资万元房地产投资占总投资比例基本建设投资万元基本建设占总投资比例当年完成开发土地面积万当年在开发土地面积万当年待开发土地面积万当年购臵土地面积万开工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万竣工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万施工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万空臵房面积年以上万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年预售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售总价万元其中别墅高尚住宅万元经济适用房万元般住宅万元办公楼万元商业营业用房万元当年销售单价别墅高尚住宅元经济适用房元般住宅元办公楼元商业营业用房元二宏观经济与柳州房地产市场柳州宏观经济的趋好，为柳州房地产行业高速发展创造俱佳条件根据以上经济参数的分析，近年来柳州市国民经济持续快速健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了十五计划的良好开局。至年，柳州完成国内生产总值亿元，比上年增长，名列全自治区第位，并连续第年实现两位数增长。柳州良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展人均达到元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件相应地，房地产业也为城市经济增长贡献定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为柳州房地产不断带来新的增长点根据中央提出的柳州要建成工业立柳强市富民的指导意见，年月柳州市人民代表大会通过了十五社会经济发展计划，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了这个要求。随着十五计划开局新轮投资计划启动和投资结构的调整，柳州市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。市区万平方米的旧城改造工程全面启动，以及柳江江两岸综合改造和城市对外通道西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速等系列大市政规划启动，为柳州房地产业的发展提供坚实后盾。东盟贸质勘察费建安工程费的合计二建安成本建安成本总计万元，其中别墅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统建筑面积平方米小计元平方米合计万元万元多层住宅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统消防建筑面积小计元平方米总计万元小高层住宅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统电梯建筑面积小计总计万元商业建筑项目平方米项目元平方米建筑面积建安工程总计万元基础设施估算表序号项目计算依据金额万元智能化系统防盗监控停车场卡等道路系统平方米元平方米环境工程绿化山体景观和设施给排水系统给水管网水池水泵排水设施合计公建配套设施估算表序号项目建筑面积单价元平方米金额万元会所幼儿园地下车库配套设施其它合计三开发期间税费序号类别计算依据交纳税额万元建筑工程质量安全监督费建安工程费的供水管网补偿费住宅人，元商铺人，元供电用电负荷费住宅户，元，商铺，平方米，元其他建安工程费的合计以上开发成本为二三之和为万元二开发费用估算序号项目计算依据计价万元管理费用以上三项之和的销售费用其中广告宣传及市场推广费销售收入的销售代理佣金销售收入的其他销售费用销售收入的财务费用融资万元，年利息，还款期限三年合计三项目总成本本项目总成本为开发成本开发费用万元第八章项目投资计划及融资方案分期投资计划项目成本万元，项目总投资与总成本相同，其中开发成本万元，开发费用万元。总投资分四期三年八个月完成。年用款万元，占总投资的，年用款万元，占总投资的，年用款万元，占总投资的，年用款万元，占总投资的，年上半年投资万元，占总投资的。具体投资和用款计划表序号投资项目年投入合计年年年年年开发成本前期费用购买土地规划设计报建勘察费研究费二建安投资别墅多层小高层商业建筑基础设施公建配套三开发期间费用二开发费用合计比例二融资方案本项目开发投资的来源有两个渠道是通过融资，二是销售收入转投资。项目开发先期融资万元，其余投资由销售收入分期补充。第九章财务分析项目总收入分析用市场比较法确定价格均价比较项目系数修正修正系数项目名称类型单价时间交通配套环境位臵规划装修实用华林君邸别墅叠拼复式多层小高层凤起新都多层小高层阳光花园别墅宝莲新都商铺结合以上项目的情况，我们建议本项目的销售价为别墅均价元平方米多层住宅均价元平方米小高层住宅均价元平方米商铺均价元平方米。二项目总收入预测表项目可销售面积预测销售均价元销售收入万元别墅多层住宅小高层住宅临街低层商铺合计三项目收入分期按比例测算本项目产品销售分三年六个月完成项目年年年年比例面积单价收入比例面积单价收入比例面积单价收入比例面积单价收入别墅多层住宅高层住宅临街商铺小计总计二项目总成本和产品单位成本项目总成本，总开发可销售面积为万平方米，产品平均单位销售成本为元平方米。三销售税金及附加土地增值税项目全部销售收入为，营业税，城市维护建设税为营业税的。教育费附加为营业税的。营业税城市维护建设税教育附加土地增值税总税金合计四利润及静态赢利能力分析项目实现利润为全部销售收入减去开发成本开发费用为万元，实现税后利润所得税前为万元。具体损益表如下项目损益表序号项目合计销售收入总成本费用税前总利润土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后净利润盈余公积金可分配利润初始投资利润率初始投资净利率全部投资利润率全部投资净利率销售收入利润率销售收入净利率项目以上静态评价指标与同行业相比良好。五项目现金流量表与动态分析项目现金流量表项目总计建设销售期年年年年年收入销售收入其他收入现金流出建设支出土地增值税销售税金所得税现金流量计算结果净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流备注财务净现值评价指标评价指标税前税后财务净现值投资回收期静态年年投资回收期动态年年根据以上分析，得出项目所得税前净现值万元，项目所得税后净现值，偿债能力分析项目投资回收期均不超过三年，按照财务净现值，项目第三年末具备全部偿还借款得能力，并有赢余利润按照税前财务净现金流，年末即具备偿还全部借款得能力，说明项目具备较强得债务偿还能力。六不确定性分析本项目的不确定性主要来自建造成本售价开发周期融资成本等的变化，这些变化会影响到项目的经济效益。项目盈亏平衡分析假定项目的总投资不变，售价与销售进度不变，当销售率为时，全部投资利润率为零。评价指标认为盈亏平衡点的销售率低于时，风险较小。本项目风险程度不高。敏感性分析影响财务效益的主要不确定因素包括开发成本售价水平销售税率建设经营期的长短，据市场预测。开发成本项目中，最有可能发生波动变化的是建安成本和售价水平，因此本项目敏感性分析针对财务净现值，以售价水平和总投资成本费用的波动分别计算售价上下波动和总投资成本费用上下波动时。对经济评估指标的影响。具体分析表如下全部投资基准方案售价变动成本费用波动财务净现值财务净现值升降幅度根据以上分析，不管售价水平和总投资成本费用如何波动，财务净现值均为较大的正值，该项目抗风险能力强，财务指标良好。根据以上分析，本项目财务收益率良好，初始投资净利率达到，具有良好的赢利能力投资回收期年，具备很强的偿债能力盈亏平衡点的销售率为。，风险很小，敏感性分析财务净现值均为较大的正值，具备较强的抗风险能力。因此，项目在财务上是可行的。第十章风险规避及控制措施尽管项目具有良好得抗风险能力，但为保持项目良好收益，应制定必要的风险规避和控制措施。风险类型和防范措施成本风险从现实的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，因此应尽可能避免公司运营过程可能造成的风险，避免主观和舞弊现象，也可以同承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。市场风险本项目的市场风