商业和三期住宅开盘期年月月三期住宅单位品质较好,且推盘数量较大,因此,是项目回款的关键阶段,商业部分经过约个月的蓄客期,是较好的推盘时机。重点以住宅的销售带动商铺的销售。年月媒体轰炸性宣传开始,辅之以活动营销年月开始分批推出商铺和三期住宅单位年月商住住宅部分的预售许可证等到位年月三期最后批住宅单位开始动工年月商住部分的销售策略销售物料销售法律文件到位项目招商期推盘示意图前期单位可继续销售第批单位招商先行长达个月的招商期,为项目商业的销售预热和认筹制造了充分的条件后期单位可提前进行蓄客和预热商住体化强销期年月月为传统销售的淡季,不宜推出过多的传统产品。此时,小户型的商住楼以其总价低实用性强的特点将吸引不少客户,结合在淡季的各种优惠促销手段,以平价实惠为旗号达到淡季不淡的效果。期间的各项工作年月用大量的事件营销和优惠活动吸引目标客户年月逐步放开商住单位的销售,借机推出部分商铺年月借建材淡季进行外地招商,为项目最后冲刺做好铺垫年月商业运营管理公司组建完毕年月剩余住宅单位的预售许可证到位商业和三期住宅开盘期推盘示意图第批单位套住宅以住宅带动商铺的销售开盘期暂推出套商铺,现场视解筹和销售情况随时调整推铺数量第批单位套商铺强力清盘期年月月借助月的销售旺季,作为项目营销的最后个阶段,推出最优质的三栋住宅单位,同时带动剩余商铺的销售。通过各种销控手段等实现最高的销售价格。商业部分的招商工作目标转移向周边客户,本地客户自然消化。年月部分商户入驻开业试营业,进步加紧外地招商工作年月借助建材市场开业或主力店进驻的事件进行炒作,强化客户信心,推出剩余商铺年月推出保留的优质住宅,拉升价位,再次带动商铺销售年月运用多种优惠让利手段,销售前期尾盘单位年月项目销售期结束商住体化强销期推盘示意图第批单位套商住第批单位套商铺商住体,让办公与营业零距离,上班与居家零距离种全新的高效率低成本的生活方式小户型单位带动商铺销售,用商铺强化商住的价值互为依托,双向共赢强力清盘期推盘示意图第批单位套住宅第批单位套商铺项目最优质住宅单位,进行价格提升,带动商铺销售预计项目商业月开业,坚定了客户的投资和经营信心,商铺顺势强力销售月后,项目已具备相当规模,前期尾盘并消化四销售周期表工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备的前提条件期预热期年月月期单位项目总规划总策略方案的确认项目期营销推广策略确认期认筹期年月月第批单位还建媒体广告发布地块围墙全部圈建完毕,工程开始启动售楼处选址筹建装修完毕销售人员销售物料,销售宣传资料到位期开盘及强销期年月月第批单位还建确认开盘期媒体宣传及营销方案预售许可证到位销售法律文件到位,销售价格体系确认强势的媒体宣传二期二期招商期三期认筹期年月年月第批单位商铺分割及业态规划方案确认期住宅基本封顶,二期工程开始启动招商团队招商宣传资料到位同步进行期单位的销售商业销售的认筹登记三期住宅单位的认筹登记工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件三期三期第次开盘及强销期年月月第批单位套商铺三期住宅完成地面三层的建设,预售许可证到位三期销售推广策略及价格体系确认专业的商铺销售人员到位,商铺的预售许可证到位强势的媒体推广销售法律文件相关销售物料到位同步进行商业招商第批认筹登记三期第二次开盘及强销期年月月第批单位商住,套商铺前期商铺招商工作不间断进行,积累定的客户资源商住部分预售许可证到位开盘期的强势推广,淡季的相关优惠政策确认销售法律文件相关销售物料到位同步进行招商第批住宅的平销第批的认筹三期第三次开盘及强销期年月月第批单位剩余单位套商铺优惠活动方案开盘方案销售方案的确认第批住宅单位预售许可证到位工程进行完毕同步进行外地招商各批剩余楼盘的清盘五价格策略住宅单位基准均价的制定当阳各在售楼盘销售均价项目均价核算表项目名称锦绣江南玉墅林风关公文化园天泽园在售均价交易情况修正交易时间修正区域因素区域商服繁华程度区域交通便捷程度区域公共配套设施水平区域基础设施状况区域环境质量区域社会环境个别因素结构修正楼盘名称均价锦绣江南元天泽苑复式元,独栋元玉墅林风元关公文化园元建筑质量户型修正朝向修正景观效果比准单价加权比重根据上面表格的修正指数,加权计算可得出据此,项目住宅实现均价初步设定为元二商铺均价的制定因为目前在当阳商铺基本是用来出租,且当阳没有同类的专业市场可供比较,因此布会活动目的作为楼盘的正式亮相,以高规格高品位的形象占据公众心理制高点,宣传楼盘开发理念,全方位展示楼盘优势,推向销售高潮。◎感恩教师节活动主题帝旺地产为教师节献礼活动目的针对当阳实验中学教师发放园丁优惠卡,抓住实验中学这大教师购房群体,增加社会公益度以及认知度,并增加本项目的人文品质四媒体推广计划广告形式投入方式投入时间宣传主题预计费用户外广告长坂路与子龙路交汇处年月日前项目形象万元售楼处帝旺星城项目旁交付使用月日前项目形象包装项目围墙帝旺星城工地周围年月日前完成广告语文案画面报纸楚报以及商报年月年月项目形象以及促销信息销售资料单,海报,户型图等售楼处派发,活动派发年月日前完成项目形象出租车广告出租车后车窗年月日年月日项目形象发送中国邮政直邮年月日前项目形象告知性五工作计划安排㈠预热期工作计划以营销中心对外开放暂定月底月初为时间节点营销中心正式对外开放前我方需完成的工作准备销售物料全部到位沙盘海报等宣传资料销售人员招聘培训完毕咨询热线号码到位最少个号码营销中心内部推广标语形象墙等到位期间开发商需提供和配合的工作事项项目总规划方案最终确认户外广告位置广告公司和推广媒体报纸的确定营销中心建设装修完毕并交付鼎成工程进度表开工典礼政府官员和媒体记者确定销售物料的制作完毕并到位相关人员招聘培训上岗保安及保洁员备注根据营销总策略时间节点,项目营销中心必须在月初对外开放,否则将影响后期营销工作的正常进行。㈡认筹期工作安排制定认筹方案包括卡各项优惠措施等根据认购情况进行分析刷选开盘执行方案的确定各销售单位具体价格核算完毕包括面积总价和单价相关法律文件准备就绪预售证销售合同等媒体推广计划确认执行包括认筹期和开盘期六商业销售模式㈠商铺销售模式本项目商铺主要针对自营性客户和投资性客户两种,针对这两种客户制定适合的销售模式。自营性客户针对人群主要是针对有能力购买商铺的建材经营户,购买商铺后自己经营。操作方式在购买本项目商铺时,签订相应的条款,必须按照本项目业态规划统进行经营。优势在后期经营当中,开发商没有经营压力,客户按照本项目业态规划统进行经营。劣势客户掌握了后期经营权,在后期运营管理上存在定的难度。投资性客户针对人群购买本项目商铺的业主在短期或者长期不会自己经营,委托经营管理公司进行统的经营,收取定的收益及租金的投资性客户。带租约销售模式定位为主要销售模式,销售范围楼全部及二楼负楼优质铺位面积比例推出时机全程操作方式先进行本项目的招商工作,再进行带租约销售。在销售过程当中将相关的招商信息用不同的推广方式宣传出去,增加客户的投资的信心,同时在销售商铺及签订商铺合同的时候直接将与商户签订的商铺租赁合同作为附加合同。由于在本项目商铺的经营初期为商铺的培育期,在招商的过程当中,租金价格和售价不能成正比的关系,开发商应该做相应的补偿,达到销售的目的。优势可以最大化保障开发商和投资者的利益,并且对后续经营有了保证,因此,作为最主要的销售模式存在劣势项目前期招商压力较大,招商过程当中,前期租金水平较低,为了促进后期商铺销售,开发商在租金上做出定的补偿,已达到预期的租金水平。返租销售模式定位为辅助销售模式,销售范围楼招商难度较大的部分内铺面积比例推出时机强力清盘期操作方式街铺年返租,内铺年返租。年返租率采用逐年递增的方式,即年内从,每年递增街铺年均返租,内铺年均返租在销售当中有些商铺并没有租赁出去,前两年的返租金额在合同总价款中直接抵扣,以提升客户积极性,同时降低前期经营的压力。返租到期后,可选择继续委托经营或收回商铺自营但对于收回商铺自营设定限制条件,如需超过的业主同意优势经营权高度集中,有利于统招商和管理,项目规划和经营有了保证有利于提升商铺价值,提升了投资者的信心,初期可以快速融资劣势有定的政策风险,对于售后包租已有禁止政策返租合同将涉及到多个利益方开发商经营管理公司租户业主,返租到期后,可能面临各种利益分歧,难以协调开发商招商风险较大,租金水平可能无法支付返租和营运费用投资者风险很大,这种销售方式已经受到广泛质疑,极少成功案例。回购销售模式定位为辅助销售模式,销售范围二楼销售难度较大的部分内铺面积比例推出时机商住体化强销期操作方式在签订商铺买卖合同的时候与愿意年后回购的客户签订补充条款,条款内容为合同期满年后,甲乙双方就后期租金进行洽谈,如对租金不能达成直意见的情况下,乙方有权解除买卖合同,甲方无条件原价退铺,但所产生的费用由甲乙双方各自承担。根据会计准则条款显示售后回购是种融资行为,应该在合同中避免此话语。在项目进行销售前成立第三方公司,此公司为帝旺的子公司,在与客户签订商铺买卖合同时,客户可以选择性与第三方公司签订另外份商铺买卖合同客户将商铺按照原价出售给第三方公司,在出售商铺过程当中产生费用由双方各自承担,合同有效期推迟到年后。此种方式在销售过程当中应该引导客户建立对第三方公司的信任和认识。优势消除了投资者的后顾之忧,提升了投资积极性能够在开发初期快速融资,为项目后续开发和经营提供了保障劣势投资风险更多转嫁到开发商身上如果市场经营未能达到投资者预期,势必引起大批回购的要求,开发商将面临巨大的经济压力市场初期低廉的租金无法支撑投资回报的费用和不菲的营运推广费过于强调回购的保障性,反而容易引起投资者对项目前景的怀疑注意事项回购方式只是作为本项目在谈判的过程当中可以实施的种促销手段,并不在推广中大力宣传。在进行接待客户的时候,可以引导客户本项目是年后可以原价回购,根据客户的自愿性签订回购协议,降低开发商在年后的资金压力。㈡商铺销售过程当中产生的费用预估计算表本项目商铺预计销售金额为万元其中带租约销售实现销售额为万元返租销售实现销售额为万元回购销售实现销售额为万元销售税费营业税收益元城建税营业税的元教育费附加营业税的元