出的背景项目建设的必要性场址选择及建设方案投资估算资金筹措及财务分析研究结论及建议。项目概况建设地点本项目建设地点位于朝阳经济开发区，东临硅谷大街南临乙三路西临丙二路北临甲三路，场区占地面积。建设规模根据市朝阳区总体规划和电器有限公司目前及未来工作发展需要，项目建设规模确总建筑面积为，其中配送中心办公培训楼后勤配套楼服务维修楼配电房泵房换热站门卫二期预留。同时新增仓库自动化设备信息终端设备运输设备办公设备和通讯设备等相应的设施设备，年配送额达到亿元。项目建设对区域物流配送体系的影响电器新代的物流配送中心将采用二级配送的模式，通过收编原有的三级城市的物流配送中心，达到集中配送动态把握商品库存提高配送效率的目的。新的物流中心建成后，将采用新的区域配送模式。通过采用区域物流中心集货信息系统调配分拨商品，将大大提高物流配送工作效率，节约运能和运输成本。新物流中心辐射区域内各城市将当天的实时销售状况及时的传送到物流中心，物流中心将根据各城市当天的销售状况，直接安排车辆从物流中心配送到各个城市。区域配送模式的改变将进步降低配送成本，提高物流配送的效率。同时通过相关部门的资源整合，提高企业的经济效益。新的物流中心建成和新的配送模式的转变，将进步节省物流方面的费用，提高企业经济效益。主要建设条件供水条件供水水源引自硅谷大街给水管线。排水条件本项目拟建区域周边均已敷设有雨水和污水管网。雨水经管网收集后通过重力流方式，经雨水管线，排入西新开河。生活污水排入到区内市政污水管网，最终排放到市规划西部污水处理厂，综合处理后就近排入受纳水体。供电条件厂址附近已设开闭所座，可满足本项目需求。拟建项目区域内将同步敷设电缆。本项目用电可以采用地埋方式直接引入物流中心变电室。供热本项目冬季供暖采用区域锅炉房集中供热，区域内已设置座换热站。供热管网采用枝状布置方式。电信及通讯目前区内电信及通讯线路均与区内市政道路同期敷设，为芯管道，能够满足正常通讯及宽带网络使用。项目实施计划项目建设期个月，即从年月年月。项目总投资与资金筹措项目总投资本项目总投资为万元，建设投资万元，流动资金万元。构成如下建筑工程费万元设备购置费万元安装工程费万元工程建设其他费用万元基本预备费万元流动资金万元。资金筹措项目总投资为万元，全部由建设单位自筹解决。主要技术经济指标本项目主要技术经济指标表详见表。主要技术经济指标表表序号指标单位数量备注项目建设内容配送中心平方米办公培训楼平方米后勤配套楼平方米服务维修楼平方米配电房平方米泵房平方米换热站平方米门卫平方米二期预留平方米配送规模年配送额亿元项目总投资万元其中固定资产投资万元流动资金万元新增劳动定员人全厂占地面积平方米经济指标年营业收入万元正常年值年营业税金及附加万元各年平均值年总成本费用万元各年平均值年利润总额万元各年平均值年所得税万元各年平均值年净利润万元各年平均值总投资收益率息税前利润总投资全部投资财务内部收益率税前财务净现值税前全部投资回收期年税前盈亏平衡点达产年值研究结论项目建设符合国家产业政策，规定符合行业发展规律，。项目实施后，电器将进步提高地区的物流配送服务作业能力，促进商品流通，缩短流通通路，满足电器商品供应保障与配送服务职能要求，实现商品高频率高效率运转，增强企业的市场竞争力，提高企业经济效益和社会效益。通过对项目建设背景及必要性物流配送发展项目场址及建设条件工程建设经济效益风险等方面的可行性分析，该项目建设是切实可行的。第二章项目提出的背景和建设的必要性项目提出的背景我国零售行业背景分析连锁经营在我国持续高速发展根据中国连锁经营协会的统计，年，我国连锁企业百强实现商品销售总额为万亿元，同比增长，增幅高出社会消费品零售总额个百分点。数据表明，年连锁百强企业的销售额占全社会消费品零售总额的比重为，与上年基本持平。百强企业门店总数达到万个，同比增长。年至年，我国连锁百强企业销售额的增幅分别为。虽然增速在逐渐放缓，但直保持高位增长的势头。中国连锁经营协会经过对国内消费品市场的宏观分析和调查，预计年在各方的共同努力下，连锁经营有望保持年的发展水平，连锁百强企业在总体上也将依然保持其良好的发展态势。网上零售当数年零售行业的最大亮点百强企业中有家开展了网络零售业务，实现销售规模约亿元，其访问量和销售额较大的网店主要集中在家电福利费为万元。经计算，本项目各年平均总成本为万元。详见总成本费用估算表。利润计算通过对项目的利润计算，各年平均利润总额为万元。所得税按计取，项目各年平均所得税为万元，各年平均税后利润为万元。项目总投资收益率，总投资利税率。项目投资现金流量分析通过对本项目全部投资现金流量分析，本项目所得税前财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期年含建设期个月。通过计算，项目税前财务内部收益率大于行业基准收益率，财务净现值大于零，说明本项目在财务上是可行的。不确定性分析敏感性分析项目基本方案财务内部收益率为税前，可以满足要求，但考虑项目实施过程中些不利因素的变化对项目收益的不利影响，就收入建设投资经营成本等变化因素对财务内部收益率投资回收期和财务净现值影响的敏感程度进行了分析。分析结果表明，销售收入的变化是最为敏感的因素，影响最小的是经营成本的变化。盈亏平衡分析经过测算，本项目盈亏平衡点为。说明本项目只需要达到的生产能力，企业即可保本，不亏不赢。财务评价结论通过上述计算和分析，项目财务内部收益率为税前，大于基准收益率，财务净现值万元，远大于零，投资回收期年，大于行业基准回收期，说明本项目经济效益较好。通过不确定性分析和敏感性分析，表明本项目具有定的抗风险能力。综上所述，本项目从财务评价角度上看是可行的。第十四章风险分析风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的客观存在，具有可变性，这里指经济活动发生损失的不确定性，它有可能是基于人们对客观事务认识能力的局限性，以及预测本身的不确定性导致项目实施后的实际情况可能与预测的基本方案产生偏差，致使预测结果带有不确定性。投资项目的风险就是指由于这种不确定性的存在导致项目实施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，每阶段都可能产生新的风险，在项目的全寿命周期内，风险无处不在无时没有。风险的大小既与损失发生的可能性概率成正比，也与损失的严重性成正比。投资项目的风险分析就是通过对风险因素的识别，采用定性分析或定量分析的方法估计各风险因素发生的可能性对项目的影响程度，揭示影响项目成败的关键风险因素，提出项目风险的预警预报和相应的风险对策，为投资决策服务。其目的是让投资者认识和控制风险，在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率，减少损失程度，但不可能完全消除风险。风险分析的另重要功能还在于它有助于在可行性研究的过程中，通过信息反馈，改进项目设计方案或优选设计方案，从而直接起到降低投资项目风险的效果。项目主要风险因素识别经分析，本项目主要的风险因素有工程风险工程风险主要包括建设方案与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。环境影响环境影响方面的风险主要指工程运营期汽车尾气排放对周围水资源树木植被自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加工期延长，人工材料机械台班费各种费率利率的提高等。财务风险财务方面的风险是来自配送业务的不确定性，二是投资或营运成本费用的增加等，使项目的使用效率不能达到个正常的数值，不能够充分发挥服务平台的作用。主要风险程度分析工程建设风险工程造价和工期是本项目主要的工程建设风险。建设中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响资金回收。环境影响经环境影响评价，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。完善服务基础设施，增强市场竞争力和吸引力。虽然无法预测未来不确定性因素对项目的影响，但是可以通过有效手段规避可预测风险。根据企业实际情况，完善各种服务基础设施，增强市场竞争力和吸引力，使由于配送中心自身原因所导致的市场风险降至最低。加强项目建成后的经营管理，提高经济效益。加强企业经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少成本和管理费用，提高项目运营的经济效益，防范和减低各种经营风险。风险控制本项目可控制风险主要有工程风险外部协作条件风险等。为了将这些风险降低到最低限度，及时掌握和运用新技术，不断改进和提高技术水平，使企业有强大的发展后劲。同时要加强企业内部管理，节能降耗降低成本，增强竞争力。另外，要与当地有关部门搞好协作关系，保证交通运输供电的正常运行，将上述风险发生的可能性降低到最低程度。风险转移在项目的建设和运营中将向保险公司投保，将项目的部分风险损失转移给保险公司承担。另外，在购买设备中可能存在的风险，可以采用非保险转移的方式，即在签订合同时将部分风险损失转移给合同方承担。综上所述，本项目有定的风险，属于般风险，建议建设单位采取保险方式以规避风险。第十五章社会评价社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目对社会的影响分析本项目的建设，对本区域乃至市的社会发展都将会产生较大的影响。本项目的开发必将对朝阳经济开发区的经济发展产生重大影响，带动区内物流产业的发展，使朝阳经济开发区内产业方向逐步从工业向服务也转化，吸引域内外产业集聚，从而带动开发区的整体发展。项目建成后，企业将直接增加劳动定员人，可为大专院校毕业生及下岗职工提供新的就业机会，对提高大专院校学生就业率改善居民的生活条件提供了良好的契机。物流中心将作为电器地区的物流配送中心，承担市区及周边各连锁店统购商品的总库仓储和销售商品的零售配送以及周边其他地区内部销售商品的长途调拨，满足亿元的年商品周转量的作业要求和能力。新代物流中心将充分体现电器快速服务的特色，依靠先进的作业设备和管理