1、“.....建筑质量以及环境卫生较差。本项目改造范围内用地权属主要为村委的乡村居住自留用地，根据宗地资料显示原有旧祖屋栋，总建筑面积,平方米此外，还有小部分用地权属为新南村委的未批的集体用地。根据宗地资料，项目总用地面积,平方米，其中乡村居民自留用地,平方米，集体所有用地,平方米，范围如下图所示图项目周边环境项目可行性研究中央储备粮深圳直属仓福安大道华南国际工业原料城烂尾楼华润物流村民住宅图宗地现状图项目可行性研究村旧改历史回顾新南村自然村现有村民户共人，该村的存在有数百年历史，由于地处偏僻，经济发展落后，房屋破旧。年起村民开始进行新村建设工作，年当时的龙岗区政府批准了村村民宅基地约万平米，还为村做了规划此间大多数村民向政府申请了住宅用地，并办理了相关报建手续，有的还缴纳了有关税费，符合当时的合法手续。由于建设资金短缺及后来支持物流基地征用建设用地......”。

2、“.....村重新启动了旧村改造，与年底完成了旧村旧屋的全部拆迁年村民为追求短期利益，开始大规模私宅建设年底做为当时静畅宁工程的典型，全部房屋被拆除共有户，有余栋已开工建设，栋未建设，其中属于本村村民住房困难及物流基地征地补偿村民的有户属于祖屋拆建的户属于本村村民报建的有户属于外地人违建的户。据统计，强拆建筑的各项投入万。拆迁的房屋中，有的具备报建手续，有的属历史问题，强拆对村民的生活和发展产生了很大的影响，不满情绪日益高涨，此后村民曾多次上访，区和街道领导也十分重视，做了大量的安抚工作，在政策范围内曾考虑多种解决方案，最后龙岗区城中村改造领导小组在年第次工作会议上，将村问题列入旧改项目加以解决，并同意进行前期工作年月，街道旧改办村居民统建上楼，特批居民小组约万平方米的非农用地指标，然后按正常审批程序，由其引进开发商建设目前该地块已平整完毕，村民与开发商的补偿协议也初步确定，村民的情绪基本稳定......”。

3、“.....目前初步确定的补偿方案如下补偿祖屋拆旧建新共户栋，建筑的各项费用为,万元。项目费用如下村经济合作小组前期开发费万元解决村民住房困难及物流基地征地补偿村民用地户建房费用万元本村村民拆旧建新的户建设费用万元本村村民报建的户建设费用万元外地人户的建设费用万元华侨占地面积,平方米。以成本价补偿村民返迁房面积约,平方米。项目可行性研究三项目投资环境和市场研究深圳宏观经济形势综述深圳市经济保持持续快速增长深圳市年完成全社会固定资产投资,亿元，比年同期增长实现社会消费品零售总额,亿元，比年同期增长外贸进出口总额,亿美元，比年同期增长地方财政般预算收入亿元，按可比口径比年同期增长居民消费价格指数比年同期累计平均上升，涨幅有所减缓。总体看，深圳市宏观经济指标发展趋势良好，给房地产市场的发展提供较好的支撑背景......”。

4、“.....亿元房地产开发投资额亿元房地产开发投资额固定资产投资额进出口贸易总额亿美元,居民价格消费指数人均可支配收入元,数据来源深圳市统计局房地产宏观市场分析年回顾总结年，宏观调控依然是中国房地产市场的主题。深圳，作为调控重点的线城市备受关注。当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局的城市监测报告却显示深圳的房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。然而在数字表象背后，深圳楼市些内在的变化或许更值得我们去关注政全社会固定资产投资额上升上升渠道价格推广房地产开发投资额上升项目可行性研究策调控下房价持续攀升，成交供给量双双减少，关外市场进步扩大，二手与新房交易比重突破，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂纵观年深圳房地产市场，可以用，供销减少关外规范化六个关键词来概括。关键词商品住宅均价至月同去年相比上涨年宏观调控的主要目的是为了抑制不断增长的房价......”。

5、“.....根据国土局最新的全年统计数据，深圳商品住宅均价为元平方米，和去年全年相比已经上涨。涨幅达到年来的最高，在国家发改委公布的城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。图历年商品住宅均价及增长率年年年年年单位元平方米商品住宅均价增长比例数据来源深圳市国土资源和房屋管理局从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着定的跌幅，商业的销售率达时项目可保本。另方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目住宅保本销售价格为,元平方米，商业保本销售价格为,元平方米。根据市场及项目定位分析，该项目的保本销售价格及销售率较易实现，风险不大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本容积率变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表项目敏感性分析表。表项目敏感性分析因素变化测算结果基本方案税后利润万元,税后成本利润率内部收益率当售价收入下降税后利润万元,税前成本利润率内部收益率当开发成本上升税后利润万元......”。

6、“.....税后成本利润率内部收益率项目可行性研究经测算可知本项目的销售收入开发成本和容积率三个因素分别变动对项目效益会产生定影响，其中容积率销售收入的变动对项目效益影响较大。项目销售收入开发成本和容积率在不利影响下，项目仍有定赢利空间，说明项目具定的抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，争取政府对项目容积率的支持，是项目盈利的有效保证。项目可行性研究九社会效益和影响分析旧城改造的实施设能够较好的解决村事件中所遗留的问题，帮助村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。项目的建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。项目定位为深圳市中部物流组团的生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供套配套住宅，以及,平米的商业配套，解决约,人的居住生活需求，促进华南城物流园区的持续快速发展。增加财政税收......”。

7、“.....万元。创造就业机会。项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。项目可行性研究十可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见宏观环境分析总结从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况来看，深圳市的宏观经济处于高速发展期，是项目发展强力的经济支撑房地产发展阶段与人均关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均决定了该地区房地产市场的不同发展阶段，按照相关理论，深圳市的房地产处于平稳发展期，房地产项目以质量为主，数量与质量并重，因此本项目若质量上有保证，在规划设计上有创新，则有较大的发展机会规划中的快速公交轨道交通及快速路网，预示交通规划配套工程的落实和完善，将缩短与深圳关内的实质距离与心理距离，提升居住于的安全性便利性舒适性，扩大房产市场的区域辐射范围。随着华南城的开业，物流园区的发展，给源源不断的带来资金人口，带动片区房地产市场需求在这样大环境下......”。

8、“.....价格将稳中趋升，未来市场发展前景良好。项目综合评价结论项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，促进物流园区的发展，解决村旧改的历史遗留问题，增加财政税收，创造就业机会。城市宏观经济快速发展，房地产市场发展前景良好。物流园区的发展交通环境的改善将极大的改善区域投资环境和城市形象，为本项目开发提供良好的发展环境和机会。项目建设资金来源项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和项目销售回款。项目拆迁和土地平整工作已完成，补偿安臵协议也基本确定，各方对项目的持基本支持态度。项目可行性研究项目经济效益属于行业正常水平表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积,总建筑面积含地下,容积率项目总投资,万元项目经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元成本利润率税前成本净利润率税后财务净现值,万元财务内部收益率动态投资回收期年注项目动态投资回收期从年季度起计算。上表为住宅的销售率在......”。

9、“.....商业销售率在的情况下的经济效益指标，未考虑项目未售部分物业销售或出租的产生的利润。项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题村村民及其它拆迁户的补偿安臵问题项目容积率等规划设计指标尚未落实项目总投资大，对开发企业资金成本控制及资金筹措能力要求较高建议根据现行的旧改拆迁等政策，争取政府对项目容积率的支持，是项目作为配套定位得以盈利的有效保证结合各方利益，制定切实可行多方共赢的补偿安臵方案，最大限度发挥项目社会效益随时关注片区市场的发展，目标客户的需求，准确制定产品设计方案把握好建设进度，抢占市场先机施工阶段，严格控制建设成本当项目达到预售许可条件下，尽可能开始销售，保证项目资金投入早日回收，确保后续资金充足项目可行性研究随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施。项目风险及防范建议项目风险市场风险房地产市场有其不同于关内龙岗的独特性，相对，客户来源以本地为主，对于周边区域辐射较小......”。