建设内容主要为商业建筑，兼部分商业住宅，这部分住宅的建设能够有效的解决外地投资商人或外地的工作人员在绵竹安家的居住问题，绵竹市开发的商业住宅项目离工业园区有定的距离，不方便部分人员工作开展，本项目兼建设的这部分商业住宅能够有效满足部分人员的居住问题。项目的建设将有利于绵竹市国民经济及社会的发展。本项目的建设将对绵竹市地方经济的发展带来积极的影响。方面，开发区商务中心项目的实施，为江苏工业园区提供更好的商业服务配套，为工业园区的工作人员提供良好的生活消费及文化娱乐设施设备另方面也将会带动相关行业的发展，如商业服务业餐饮业等，形成明显的侧向关联带动作用，从而增加税收及社会就业，为地方经济的发展作出贡献。项目选址在绵竹市江苏工业园东部临德茂公路，人流量大交通方便，极具地理优势。项目的建设有利树立新绵竹城市形象。由于大地震的影响，绵竹市遭受了巨大的损失，基础设施的破坏厂房的倒塌市民住房的损坏使城市形象受到影响，现在灾后重建工作基本完成正在大量进行招商引资工作。个基础设施不够完善的城市既影响投资者的投资决策，同时也影响消费者的信心。项目的建设进步完善绵竹市基础配套服务硬件设施，改善投资环境，对促进新绵竹城市形象的建立有很大的帮助，同时城市形象的建立进步增加了投资者及消费者的信心第三章项目位臵及建设条件分析项目位臵本项目为绵竹市开发区商务中心的建设，本着节利用土地，坚持以人为本的原则，结合绵竹市的整体发展规划，经过综合考虑，计划将本项目建设于绵竹市江苏工业园东部临德茂公路北临吴江路西临泰州路南临常顺路。图项目位臵示意图项目建设条件分析地理位臵绵竹市位于四川盆地西北部，地处东经，北纬之间。幅员面积平方公里，其形状如支金笔尖，自西北向东南伸展，东西宽约公里，南北长约公里。西北部属龙门山地区，东南部为成都平原的部分。市境东南靠德阳市旌基地管委会阳区，东北与绵阳市安县接壤，西南与什邡隔河相望，西北与阿坝州茂县毗连。市人民政府驻地剑南镇，位于市境东南部平原地区，南距成都市公里，东南距德阳市公里，西南至什邡市公里，东北至安县公里，东至绵阳市公里，实现了村村通公路，境内公路总里程已达公里，建成了绵竹至成都快速通道，有德天铁路广木铁路和条地方铁路专线，通过德天铁路至德阳与宝成铁路连接，可与全国各地相通。行政区划绵竹行政区划，年绵竹调整行政区划，撤销武都镇将所辖区域并入汉旺镇，撤销观鱼镇将所辖区域并入新市镇，撤销五福镇将所辖区域并入富新镇，撤销清道镇齐福镇将所辖区域并入孝德镇，东北镇茂泉村划归剑南镇管辖。行政区划调整后，全市辖剑南镇东北镇西南镇兴隆镇九龙镇遵道镇汉旺镇拱星镇土门镇广济镇金花镇玉泉镇板桥镇新市镇孝德镇富新镇齐天镇什地镇绵远镇天池乡清平乡等个镇个乡。年开展了村级区域调整工作，合并了个行政村，撤并后全市共有个居民社区委员会，个居民委员会，个村民委员会，个村民小组。地形地貌主要特征绵竹市境地貌形态区域分异十分明显地势西北高，东南低，高差悬殊绵竹西北部为山地，东南部为平原，地势西北高，东南低，由西北至东南逐渐倾斜，有六山水三分田的特点，海拔高度米至米河流纵横，切割强烈。西北部山地区，是境内诸河流的发源地。支流众多，河流向下切割深度为米，河床狭窄，河谷陡峻山地平原界限分明，地貌类型多样。全市大致分为山地平原两大部分。山地区有高中低山三种类型，以中山为主，幅员面积平方公里，占全市总土地面积的，平原区幅员面积平方公里，占全市总土地面积的，属盆西平原亚区的组成部分。河流河流均属沱江水系，发源于西北部山区，流向东南平原，多属季节性河流。山区河谷陡峭，落差较大。平原比降随地势逐渐减缓。水量变化大，冬春少雨季节，水量较为稳定，夏秋多雨季节，山洪暴发，易造成灾害。主要河流有绵远河石亭江射水河马尾河白水河龙蟒河等。气候绵竹属四川盆地中亚热带湿润气候区，气候温和，降水充沛，四季分明，大陆季风性气候特点显著，夏无酷署，冬无严寒，无霜期长，春季冷空气活动频繁，气温回升不稳定，常有春夏旱发生，盛夏多暴雨，有洪涝天气发生，秋季气温下降快，常有连阴雨天气出现。年平均气温，大于等于的积温全年为至大于等于的积温天数全年为天最冷月平均气温至年极端最低气温至干燥度这是利用彭曼公式计算而得。多年平均降水量毫米，年最大降水量为毫米，最少降水量为毫米，降水的季节分配极不均匀。年日照时数多年平均为小时，最多为小时，最少为小时。多年平均无霜期为天。植被绵竹植被属于四川盆地西北边缘亚热带常绿阔叶林区，龙门山小区。因地势气候影响，植物垂直性带谱明显。大体可分平原四旁树竹分布带，海拔米，地平土肥，沟渠纵横，气候温和，以对策合同风险分析合同是业主方与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成个项目的有效保障，其操作过程存在着各种风险，如在对工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险合同主体资格前后不致，如招标时以总公司名义投标，而签订合同时是以其下属公司签订合同中对工程项目的结算方式工程量的增减项执行单价不明显等。合同风险对策业主单位在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免后面的风险产生。业主单位编制好招标文件，在项目工程招标前，可先确定监理单位，然后业主单位监理单位及设计单位起研究工程招标文件的细节规范付款程序，项目的每笔款项的支付应先由承包单位提出申请，附上完成的工程量报表，经监理单位负责人审核，业主单位代表把关，然后由业主单位的项目负责人审批。业主单位加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理单位的行为变化，以提高合同的执行质量。项目资金质量和进度风险及对策项目资金质量和进度风险分析项目在实施阶段，业主单位主要要预防资金质量进度三大风险，其中资金风险表现为资金不到位，资金被业主单位截留或者挪用，承包单位把资金挪为它用等质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工单位偷工减料，材料不合格导致质量问题等进度风险表现施工单位没有按时完成预期进度任务，项目不能按照预定时间投入使用等。项目资金质量和进度风险对策资金质量进度三大风险脉相承，资金风险是导致质量进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主单位可制定相应的对策业主单位要抓好资金这关键点，及时与相关政府部门沟通，保证工程款按时到位成立工程款督察小组，对每笔工程款支出严格审核等业主单位与各参建单位严格按照合同文件办事，完善项目建设组织管理，质量监督体系等对项目分部分项工程验收时，业主单位及监理单位工程质量监督站施工单位质检部门三方同时到项目现场确认等业主单位及监理单位要对施工单位编制的项目进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及相应的职责分工分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等通过经济奖惩方式对项目进度管理进行约束等。项目运营期间风险分析及对策项目运营期间的主要风险是空臵，根据项目自身的特点建设地点及绵竹市工业园区对住宅及商铺的需求量决定了本项目的运营期间的风险很小。第十二章效益分析效益分析经济效益本项目的建设资金全为商业贷款，对业主而言，经济压力较大，项目建成后商铺和住宅全部出售以利于快速回收资金，经调查分析绵竹房地产市场现状，项目可以采用出售方式回收资金，以下经济效益分析是基于项目建成后采用全部出售的方式回收资金。成本分析建安成本万元贷款利息万元年期贷款，年终还本付息期间费用管理费用财务费用销售费用万元营业税金及附加万元成本合计万元收益根据绵竹市房地产市场现状及未来的涨势综合分析，住宅售价预计为元平方米，商铺售价预计为元平方米。住宅收益万元商铺收益万元收益共计万元税前利润万元还款计划本项目从年月开始破土施工，到年月项目全面完工，年月项目封顶开始预售，持续到年月基本售完。本项目于年月贷款，贷款期限年，年月到期，用销售收入次性还本付息。经过经济分析，项目的投资收益率明显大于同行业的基准收益率，在经济方面项目是可行的。社会效益缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性现代化产业园。总用地规模约平方公里，其中产业用地约平方公里，就业人口规模约万人。江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位臵，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多不便，同时也给城市交通带来很大的压力。本项目拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中心，缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，为园区人口生活休闲提供必要的设施。项目的建设可以有效解决工业园区部分人员的居住问题本项目的建设内容主要为商业建筑，兼部分商业住宅，这部分住宅的建设能够有效的解决外地投资商人或外地的工作人员在绵竹安家的居住问题，绵竹市开发的商业住宅项目离工业园区有定的距离，不方便部分人员工作开展，本项目兼建设的这部分商业住宅能够有效满足部分人员的居住问题。项目的建设将有利于绵竹市国民经济及社会的发展。本项目的建设将对绵竹市地方经济的发展带来积极的影响。方面，开发区商务中心项目的实施，为江苏工业园区提供更好的商业服务配套，为工业园区的工作人员提供良好的生活消费及文化娱乐设施设备另方面也将会带动相关行业的发展，如商业服务业餐饮业等，形成明显的侧向关联带动作用，从而增加税收及社会就业，为地方经济的发展作出贡献。项目选址在绵竹市江苏工业园东部临德茂公路，人流量大交通方便，极具地理优势。项目的建设有利树立新绵竹城市形象。由于大地震的影响，绵竹市遭受了巨大的损失，基础设施的破坏厂房的倒塌市民住房的损坏使城市形象受到影响，现在灾后重建工作基本完成正在大量进行招商引资工作。个基础设施不够完善的城市既影响投资者的投资决策，同时也影响消费者的信心。项目的建设进步完善绵竹市基础配套服务硬件设施，改善投资环境，对促进新绵竹城市形象的建立有很大的帮助，同时城市形象的建立进步增加了投资者及消费者的信心项目与社会互适性分析项目建设期不会对附近居民的生活质量产生明显的影响，项目与当地科技文化