验型转变升级，促进全州经济社会又好又快发展具有十分重要的意义。苍洱天籁苍洱苑属于建设项目的部分，位于大理市原建校地块，地处洱海出口，该区域环境优美空气清新交通便捷，具有较高的开发价值，通过本项目的实施，可以提高区域土地利用率，提升周边环境质量，改善居民生活品质。第五节项目主要建设条件项目的建设符合大理市城市发展总体规划要求。项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。项目场址周边市政设施配套条件较好。项目所需资金已经有所落实。第六节主要技术经济指标主要经济技术指标览表第页共页序号项目名称单位数量备注总用地亩亩平方米总建筑面积平方米建设总投资万元土地费用万元建设工程费用万元其他万元销售收入万元营业税金及附加税万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元经济效益指标财务内部收益率自有资金所得税后财务净现值万元自有资金所得税后投资回收期年自有资金所得税后第七节问题与建议房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。项目场址位于洱海西洱河边，项目在施工期间应采取确实可行的措施，确保洱海西洱河的水体不受污染。第页共页第二章项目背景及建设的必要性第节宏观背景分析国家对房地产业的宏观调控政策年以来，国家陆续出台了系列调控措施，从土地供应贷款发放住房公积金管理抑制房价到全行业的综合调控等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由此整个房地产市场经历了个不平凡的调控之年和政策之年。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动。我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。年国家将继续加大对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。第页共页国家对房地产业的宏观调控方向加大综合调节力度，引导合理的住房消费是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。同时，中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的。二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的恢复为不得低于。但对个人购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的，仍执行首付款比例的规定。三是进步抑制投机投资性购房需求。住房转让环节营业税征免税期间由去年规定的年调整为年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房。是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量结构居住条件消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将十五期间特别是今明两年普通商品住房经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地十五经济和社会发展规划和近期建设规划，并作出具体空间布局项目用地和建设进度安排。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位中小套型普第页共页通商品住房项目，在考虑综合地价开发成本合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型限房价，竞地价竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证施工设计文件审查合格证明施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传合同欺诈内部认购捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为，重申了处罚政策。对情节恶劣性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。三是规定对开发建设面积不足或已投资额不足，且未经批准中止开发建设连续满年的，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款和滚动授投资估算建设工程投资估算表序号工程名称或费用名称面积单价元合价万元比例第部分建安工程费用单栋别墅双拼别墅连排别墅室外及附属工程小计二第二部分工程建设其他费用土地使用费其他小计三第二部分工程费用合计四预备费基本预备费涨价预备费小计五建设期贷款利息计建设成本各项费用比例分析表建安工程费用,其他费用,土地费用,建安工程费用土地费用其他费用第页共页第十三章资金筹措与使用计划第节资金筹措本项目建设投入总资金万元，其中自有资金万元，占总投资。为了缓解期初由于支付土地款及其他基础配套建设投资带来的资金压力，计划申请银行贷款万元贷款利率。按照国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用预售收入万元用于开发产品投资。第二节资金使用计划根据工程建设进度，计划第年投入，第二年投入。资金使用计划与筹措表序号项目名称分类合计建设期投资进度比例金额资金筹措自有资金预售收入用于开发投资银行贷款第页共页第十四章财务评价第节基础数据与参数选取确定计算期年，其中建设期年，运营期年销售期贯穿全过程。参照建设项目经济评价方法与参数第三版，综合资金成本机会成本以及项目的风险，财务基准收益率取。短期借款利率按有效年利率。税金，按有关规定收取。第三节经营收入估算本项目的经营收入主要为销售收入。第四节税金按照现行财税规定，需缴纳营业税，税率，教育费附加，按营业税纳税额的计城市建设维护税，按营业税纳税额的计。营业利润缴纳企业所得税。税后利润提取的公益金和的盈余公积金，其他作为可供分配利润。第五节成本估算本项目成本主要有建设成本土地费用工程建设费用与工程建设有关的其他费用等销售费用包括广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费。第页共页广告宣传及市场推广费销售收入的销售代理费销售收入其他销售费销售收入的。财务费用主要指银行贷款利息暂按贷款万元计算。第六节盈利能力分析项目盈利能力分析，主要考察项目法人全部投资和项目资本金的盈利水平。通过现金流量表分析，项目全部投资财务内部收益率所得税后，财务净现值万元，投资回收期年。项目自有资金财务内部收益率所得税后，财务净现值万元，投资回收期年。投资利润率利润总额投资总额计算期资本金利润率税后利润资本金计算期以上指标表明，本项目具有较好的盈利能力。第七节清偿能力分析本项目自有资金达到，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，为了缓解期初由于支付土地款及其他基础配套建设投资带来的资金压力，计划在申请银行贷款万元，通过利润与利润第页共页分配表和还本付息表可以看出，在整个项目开发完成之前，完全有能力还清贷款，贷款偿还期为年。第八节不确定性分析敏感性分析本项目财务评价采用的数据，大部分来自预测和估算，在定程度上存在着不确定性。这些不确定性因素不仅会使项目的收益受到影响，而且给项目投资者带来定投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目对建设投资销售价格及容积率变化进行敏感性分析，通过敏感分析图可以看出，在变化幅度之间时，建设投资最为敏感，其次是销售收入和容积率，而建设投资中最敏感的是土地费用。建设投资销售价格容积率基准折现率基准折现率敏感性分析图临界点分析临界点分析反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。临界点分析表第页共页序号敏感性因素基本值临界点差额自有资金财务内部收益率期望值开发建设投资万元最高值经营收入万元最低值土地费用万元最高值销售比例最低值第九节财务分析结论综上分析，本项目具有很好的盈利能力和清偿能力，抗风险能力较强，财务上是可行的。第十五章风险分析第节风险因素识别资金风险建设资金的风险首先是来自各方面的影响使得土地取得费用的增加，其余是工程方案变动的工程量增加工期延长，人工材料机械台班费各种费率利率的提高。技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。市场风险市场风险主要是消费者对本项目的不了解以及其他项目的竞争第页共页而给销售带来的影响。由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。这是种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来定风险。利率风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成方面生产成本增加另方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。第二节防范和降低风险的对策资金风险的对策首