1、“.....从现在起到年，全市房地产业保持每年增幅，年增加值将突破亿元，在中比重超过。二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济的循环。由于南京的城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海的优势，将吸引更多的海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费的进步扩张。三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成的南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。四是南京城市建设面临新轮大发展的契机。将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动的新轮城市建设，按照市政府提出的计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大的基础设施投入必将为房地产市场的发展提供了更好的机遇......”。

2、“.....特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占的比重达以上，其增长速度将与前五年的增长速度持平为实现以上的比例，房地产业增长速度将高于其他产业的同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业的增加值要从年的亿元上升到年的亿元以上与房地产业增加值亿元的年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定的规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规范。每年房地产交易额超过亿元，其中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过亿元，租赁代征税亿元。二政府宏观调控力度加大对土地价格的影响分析随着政府对土地宏观调控力度的加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统收购统拍卖。由于政府的调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖的土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元亩......”。

3、“.....与本项目地块离市区距离相近的江宁开发区的住宅开发用地地价也达万元亩，靠近南京市区的岔路口地区及宁南地区更高达万元亩，相比之下目前麒麟地区万元亩的地价被严重低估，具备巨大的升值空间。三城东片区麒麟板块市场形势目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。中档别墅的主要消费群体是当地的部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活的都市白领。而普通的公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活的需要，同时也疏散了部分主城拆迁市民。由于地处直被人们认为风水较好的南京东郊，拥有着独特的景观和地理优势，该地区的楼市将保持种平稳上升的态势。但该地区目前缺少政策利好的冲击，几乎没有上规模上等级的高品质楼盘。目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功的有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇的东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇的现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住的认同度非常高......”。

4、“.....别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方米，别墅平方米户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米，地下室元平方米装修无物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅元平方米月，别墅元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者......”。

5、“.....推出后个月公寓售出，别墅目前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖的和连排别墅外，已基本售完。公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。项目优劣点分析所在地为麒麟镇东部约公里的麒麟新城片区，可预见未来该区域的商业潜力巨大。商业前景及售价本项目周边现有商业配套并不成熟，其格局及档次将不能满足小区需求，这使得本项目将依靠自身力量满足本小区居民商业需要同时，周边现有居民对周边商业配套的不满意情况，使得本项目的商业将同时为周边村庄住宅区及工业区服务，并以此为契机改变该区域的商业格局，项目的商业前景较好，按照般的经验做保守估算，在本项目成本盈利测算中商业面积正常售价以元平米计。二商业建议根据营销部的分析，类似的大型楼盘平均每户商业面积多在平米之间，综合考虑，本项目规划商业面积建议为万平米，按住宅面积万平米，每户平米计，每户摊到商业面积平米。三其它配套根据以麒麟地区配套情况的了解......”。

6、“.....对本项目有不利影响无法为小区业主提供优质便利的教育特别是幼儿小学教育镇医院距离较远，而各村卫生站服务质量低，且服务内容单，将无法满足小区要求该镇休闲娱乐场所零散，内容较为单，且距离本项目较远，本项目借之服务业主的可能性不大该处饮食场所分布零散而薄弱，居民消费不便。综上所述，本项目周边的上述配套不理想，而使得本项目的上述各类配套将主要由自己解决。项目将利用自然环境发展室外活动场所大力发展商业配套休闲娱乐配套补充发展教育医疗配套。项目开发需保持持续热度。以大配套大环境来让业主领略到离城不离市的生活模式。五发展规划基本数据土地用地面积平米，容积率按，计容积率建筑面积平米，总建筑面积平米。其中计划多层住宅面积为平米，别墅面积为平米，商业面积平米，小学平米，幼儿园平米，其他配套平米，地下室面积平米商业教育及其他配套由于位于配套用地区域，故不计入本项目容积率......”。

7、“.....并负担建设费用。具体规划要求待我公司规划方案完成后，报政府确认。三计划发展期由于项目规模较大，计划分为四期发展，二期万平米，三四期约万平米。计划发展期为年。四建议楼型方案多层为主，部分别墅。从成本控制角度来看，多层建安成本最低，开发周期最短，能够最有效利用资金。并且大型楼盘的多层开发模式已比较成熟，可以肯定市内及本区域市场完全接受多层楼型。别墅作为种主力楼型的补充，能够有效提升利润空间和物业档次。根据前面的楼型分析，麒麟镇由于地理位置优越，在客户心目中的居住认同度较高，因此别墅市场销售状况很好。综合考虑各方面因素，我们建议多层平米别墅平米，住宅共计平米。面积平米比例住宅比例总建筑面积多层别墅合计六营销策划初步安排项目优劣势分析优势交通优势地块位于宁杭公路和宁沪高速之间，且毗邻二环高速。此三条道路均为南京市的主要交通干道。在地块的东北角有立高速公路出口，通过该出口可方便地到达南京市区公里......”。

8、“.....全高速及宁沪高速去无锡常州苏州上海等地。因此地块所处位置交通条件较好。规模优势本地块占地面积亩，实际出让面积亩，住宅建筑面积近万平方米，建成后的小区规模庞大,小区内规划配套设施齐全。从近年南京市房地产市场分析，大规模的住宅小区由于配套齐全小区环境优美等多方面的原因，在市场上颇较受置业者的欢迎。环境优势本地块处于群山环抱之中，风景宜人，无不良景观，在麒麟镇以及南京市外均属环境优良的地区之。距地块远处的绿色丘陵在没有高层物业阻拦的情况下，可以尽收眼底地块内地势稍有起伏，有利于利用天然的地形，营造自然的居住环境。竞争优势麒麟镇经济较发达，但商品房可供量少，本项目在开发当地客源方面竞争对手很少。上高速免费通行南京宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角，由于本项目已与宁沪高速签订了共同投资协议，本项目业主可免费通行出口进出南京。因此本项目在目标客户心中将具有无可比拟的号召力。劣势前期投入大，建设周期长......”。

9、“.....且地块为毛地，项目开发前期的土地开发和市政配套投入巨大。而由于市场容量有限，即使开发商有实力，也不敢在短期内进行大规模的开发，而会采取分期开发的方式。预计该地块的开发时间在年左右。漫长的开发周期，其中不可预测的因素有许多，给项目开发带来许多风险，加之前期投入大，因此整个项目的开发投入较普通项目明显要高。地理位置较偏僻该地块位于麒麟镇以东约公里，周边的生活配套设施几乎没有，到相对繁华片区的出行距离较远。对于社区内居民将来存在外部不经济的问题，即居民购物工作看病上学等方面的成本较高。市内不少客户对麒麟镇不熟悉，启动市区市场投入较大本项目与市内其他片区相比较的相对劣势就是麒麟的知名度不高，也就影响到客户对本项目的置业心理。而要改善这种状况，提高知名度，投入的宣传推广费用将较大。品牌劣势由于发展商在南京市进入时间不长，市民认知度相对较低，也将对客户对本项目的置业心理带来定的不利影响......”。